Что входит в коммунальные услуги при аренде квартиры — правовые нюансы

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что входит в коммунальные услуги при аренде квартиры — правовые нюансы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Как брать с квартирантов оплату за воду и другие услуги? Ежемесячно арендатор должен производить оплату за снимаемое помещение и квартплату. Можно включить фиксированную плату за коммунальные расходы в стоимость аренды, либо сумма будет изменяться ежемесячно согласно начислениям.

При этом стоит учитывать, что указание фиксированных сумм платежа по коммунальным услугам способно привести к тому, что наниматель станет относиться к расходу ресурсов неэкономно, что будет невыгодно арендодателю.

Съемщику же жилья может начать казаться, что квартира обходиться ему дороже, чем должна.

Если же размер платы устанавливается на основании ежемесячных квитанций, то чаще всего такой вариант оказывается выгоден обеим сторонам – наниматель может снизить размер оплаты при экономном использовании ресурсов, а владелец будет получать одинаковую сумму независимо от величины платежа.

Глава 33. коммунальные платежи при аренде

33.1. ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВЫЕ ОСНОВАНИЯ ОПЛАТЫ КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ

Большинство организаций осуществляют свою деятельность в арендованных помещениях. Для того чтобы нормально эксплуатировать помещения, арендаторы пользуются электроэнергией, холодной и горячей водой, теплом, газом, т.е. коммунальными услугами (п. 4 ст. 154 ЖК РФ). Перечень предоставляемых коммунальных услуг устанавливается в каждом конкретном случае в договоре аренды.

Таким образом, при получении имущества в аренду у арендатора возникает обязанность не только своевременно и в полном объеме вносить арендную плату, но и оплачивать коммунальные услуги, если иное не установлено законом или договором (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

Как правило, арендаторы производят уплату коммунальных услуг не поставщикам этих услуг, а своим арендодателям, компенсируя тем самым их расходы на “коммуналку”.

Это связано с тем, что в большинстве случаев договоры с поставщиками коммунальных услуг (энергоснабжающими и газоснабжающими организациями, организациями водопроводно-канализационного хозяйства и другими, далее – коммунальные службы) заключают арендодатели, являющиеся собственниками передаваемых в аренду помещений.

Таким образом, арендодатель “передает” арендатору расходы по оплате коммунальных услуг (в части арендуемых помещений), не являясь поставщиком этих услуг.

Важно учесть, что возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы (п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.

2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”). Поэтому договор, в котором в качестве арендной платы предусмотрена только оплата коммунальных услуг, может быть признан незаключенным (п.

1 ст. 654 ГК РФ).

Что касается расчетов за коммунальные услуги, то арендатор по согласованию с арендодателем может оплачивать “коммуналку” либо в составе арендной платы, либо отдельно от нее.

Возможность включения коммунальных платежей в состав арендной платы установлена гражданским законодательством (ст. 614 ГК РФ).

Рассмотрим два способа такого включения.

33.1.1. КОММУНАЛЬНЫЕ ПЛАТЕЖИ ОПЛАЧИВАЮТСЯ В СОСТАВЕ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

33.1.1.1. АРЕНДНАЯ ПЛАТА С УЧЕТОМ “КОММУНАЛКИ” – ФИКСИРОВАННАЯ

При таком способе сумма арендной платы с учетом коммунальных расходов определяется в фиксированном виде. Стоимость коммунальных услуг в договоре отдельно не выделяется.

Например, организации “Гамма” (арендодатель) и “Омега” (арендатор) заключили договор аренды нежилых помещений общей площадью 200 кв. м. В договоре предусмотрено, что ежемесячная арендная плата составляет 42 952 руб. (в том числе НДС 6552 руб.) и включает стоимость коммунальных услуг (горячего и холодного водоснабжения, отопления, энергоснабжения).

Отметим, что данный способ в некоторых случаях может быть не выгоден, и вот почему. Фактическая стоимость коммунальных услуг, как правило, меняется. Такие изменения могут происходить несколько раз в течение года. Однако учесть их в договоре и, соответственно, скорректировать размер арендной платы стороны могут только раз в году (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

Кроме того, величина оплаты некоторых услуг напрямую зависит от размера их потребления, а предугадать заранее, сколько, например, электроэнергии потребит арендатор, получается не всегда.

Таким образом, может возникнуть ситуация, когда фактически потребленные арендатором коммунальные услуги не покрываются размером коммунальных платежей, учтенных в составе арендной платы.

Поэтому на практике организации предпочитают использовать второй способ.

33.1.1.2. АРЕНДНАЯ ПЛАТА – ФИКСИРОВАННАЯ, “КОММУНАЛКА” – ПЕРЕМЕННАЯ

• При таком способе размер арендной платы в договоре складывается из двух частей:
• – фиксированный (основной) платеж;
• – переменный (дополнительный) платеж.

Немного о выгодах и недостатках

Фирма, которая впервые сталкивается с необходимостью аренды помещения для офиса, в любом случае будет рассматривать различные объекты нежилого фонда. Условия, по которым будут начисляться коммунальные платежи, напрямую зависят от требований, выдвигаемых владельцем этих помещений. Как показывает практика, лучше согласиться предложение, когда компания помимо арендной платы будет самостоятельно оплачивать выставляемые ей счета. В первую очередь, это выгодно тем, что организация сможет единолично предполагать, сколько денег у нее потратится на электричество, воду и отопление. В связи с этим появляется возможность сэкономить, чего нельзя сказать о фиксированной ставке, назначаемой арендодателем. Такой формат взаимодействия исключает возможность платить меньше положенного, но при этом позволяет знать наверняка, сколько денег придется отдать в каждом последующем месяце. Более того, здесь невозможен «перелимит» израсходованных ресурсов, т.к. по условиям договора его должен возмещать арендодатель. Стоит заметить, что даже фактически «перелимитить» на таких началах сотрудничества будет сложно по той причине, что владелец помещения, скорее всего, назначит максимальную ценовую планку за «коммуналку», дабы исключить возможность дополнительных расходов. В обратном случае, ему будет просто невыгодным такое партнерство.

На основании вышеизложенного мы делаем вывод, что потенциальному арендатору помещения под офис или склад необходимо с самого начала договориться о том, кто будет платить за «коммуналку». Если этого не сделать, то разбираться придется уже после. Как бы в этом случае дело не дошло до суда. Самым обидным здесь будет то, что причиной всего этого станет невнимательность арендатора, который не удосужился вчитаться в пункты и разделы договора аренды. Следовательно, рекомендуем нашим читателям со всей ответственностью и осмотрительностью подойти к данному вопросу. Также рекомендуем в обязательном порядке воспользоваться нашими проводками, которые призваны помочь в особенности молодым бухгалтерам, которые еще только начинают свой профессиональный путь. Опытным бухгалтером тоже не помешало бы проверить свои знания и, надеемся, освежить в памяти разные точки зрения. Особенно это будет актуально в том случае, если организация переезжает из одного помещения в другое и при этом сменяются условия аренды. Так или ичаче, рекомендуем вам действовать на свое усмотрение.

Благодарим за внимание!

На что тратится квартирант?

Нередко случается, что потенциальный наниматель находит квартиру, которая отвечает всем его критериям поиска и уже готов выйти на сделку с собственником, но, когда узнает стоимость коммунальных услуг в месяц, – передумывает. А все потому, что в некоторых домах квартплата в месяц достигает едва ли не фактической стоимости аренды. В особенности это относится к домам с централизованным отоплением и жадной управляющей компанией.

Как правило, на аренду квартиры с высокой коммуналкой выставляются по сниженной цене, чтобы привлечь к себе внимание людей, находящихся в поиске жилья. А потому уже при звонке по понравившемуся объявлению всегда следует уточнять у собственника размер коммунальный платежей и порядок расчетов по ним.

На сегодняшний день многие арендодатели перекладывают оплату всех квитанций на квартиросъемщика, руководствуясь принципом – кто живет, тот и платит. В особенности это касается регионов.

«Агентам не беспокоить!». Как снять квартиру без посредников и комиссии

Кто и когда платит комиссию риелтору при аренде квартиры

Риелтора обычно нанимает собственник квартиры. Агент фотографирует жильё, размещает объявление, рекламирует его, принимает звонки, проводит просмотры и помогает заключить договор найма. То есть экономит время и силы собственника, который может приехать только на подписание договора (а может и не приехать, а оформить доверенность на кого-то другого). При этом не обязательно услуги риелтора будет оплачивать хозяин недвижимости, нанявший его. По сложившейся традиции в эконом-сегменте аренды комиссию платит квартиросъёмщик, так как тут спрос выше. А вот в элитном сегменте, где найти жильцов намного сложнее, услуги риелтора обычно оплачивает сам собственник.

Иногда и квартиросъёмщики хотят подстраховаться и нанимают агента, который поможет им найти хороший вариант, профессионально его оценит и, возможно, добьётся скидки. Но таких меньшинство. Если обе стороны наняли агентов, то оплату риелторы делят между собой по договорённости.

По данным аналитического центра Яндекс.Недвижимости, большинство риелторов в столицах берут комиссию в размере 50% от стоимости квартиры, в среднем — 20 810 рублей в Москве и 22 300 рублей в Петербурге.

Когда квартиры сдают без посредников

Комиссия за услуги риелтора — дополнительные расходы для квартирантов, которые и так должны отдать минимум два ежемесячных платежа за жильё (один — в счёт страхового депозита). При этом часто агент выполняет символическую роль — отвечает на звонок, приходит в квартиру и выдаёт для подписания готовый договор найма. А стоить всё это может несколько десятков тысяч рублей. Многие хотят сэкономить и варианты с комиссией даже не рассматривают.

Кроме того, чем выше комиссия агента, тем дольше может сдаваться квартира, так как потенциальные квартиросъёмщики при выборе жилья обращают внимание на этот момент. Для собственника простой квартиры потеря даже потенциальных «клиентов» — прямые убытки.

Некоторые хозяева просто не доверяют риелторам. Они хотят сами проводить осмотры, так как считают, что лучше них никто квартиру не покажет. Также им важно лично «собеседовать» потенциальных жильцов.

Поэтому некоторые собственники даже в эконом-сегменте занимаются сдачей квартир самостоятельно.

Начинаем поиски квартиры без посредников: друзья, коллеги и соцсети

Обычно поиск квартиры начинают с оповещения знакомых: сарафанное радио всё ещё работает.

Согласно исследованиям британского антрополога Робина Данбара, число стабильных социальных связей каждого человека колеблется от 100 до 230, обычно берут среднее число — 150 более или менее активных контактов. Попросив этих друзей и знакомых узнать, не сдаёт ли кто-нибудь квартиру без посредников, можно увеличить этот охват в десятки раз.

Соцсети, форумы на работе — всё может сработать. Дополнительный плюс: собственники обычно лояльнее относятся к знакомым знакомых, чем к людям с улицы. Есть шанс попросить скидку как «почти своим».

Сайты по поиску недвижимости

Многие думают, что на сайтах объявлений размещают предложения только риелторы. Это не так — собственники тоже публикуют свои квартиры на таких ресурсах. Только на Яндекс.Недвижимости 16,5% квартир сдаются без комиссии или с минимальной комиссией.

Как искать квартиры без посредников на Яндекс.Недвижимости

На главной странице сайта заполните все поля и нажмите на кнопку «Показать».

В выпадающем блоке внизу выберите «От собственника»

Эти квартиры вы можете снять без посредников прямо сейчас.

Группы в социальных сетях

В социальных сетях практически для всех более или менее крупных городов есть группы «Аренда без посредников в…» — поищите такую там, где вы живёте (скорее всего, их будет несколько). В Москве и Санкт-Петербурге подобных групп десятки.

· Можно сразу посмотреть профиль будущего хозяина или соседей по квартире и решить, насколько с этими людьми будет комфортно.

· Если квартиру выставили по завышенной цене, скорее всего, в комментариях об этом напишут, и собственник может задуматься о снижении.

· Есть «чёрные списки» арендаторов и собственников. Если хозяин квартиры несправедливо обойдётся с квартиросъёмщиком, сдать квартиру в таких группах ему в дальнейшем будет проблематично.

· Лента соцсетей плохо подходит для размещения объявлений: посты о поиске жилья, соседей и квартирантов идут подряд, отсортировать по параметрам поиска нельзя, ещё и ранжирование не привязано ко времени.

· Лучше подходит для поиска комнат или соседей в квартиру. Вариантов с квартирами не так много.

· Высокая конкуренция. Предложений мало, а желающих — огромное количество. Придётся целый день обновлять ленту и быть готовым быстро выехать на просмотр, если какой-то вариант понравится.

· Под постами тех, кто ищет жильё, могут оставлять комментарии, никак не относящиеся к квартирам: обсуждать внешность героя, его пожелания, сально шутить (касается в первую очередь постов девушек с фото). Может быть неприятно.

Какие могут быть проблемы при аренде квартиры без посредников

С одной стороны, сэкономить на комиссии посреднику — здОрово, с другой — возникают новые проблемы.

Проблема 1. Высокая конкуренция

Спрос на аренду квартир без посредников выше, чем на жильё с риелторской комиссией. Хорошие варианты разбирают буквально за несколько часов. Нужно постоянно мониторить все источники, подписаться на рассылки по интересующ��м параметрам на сайтах объявлений, чтобы позвонить одним из первых. Просмотр тоже могут назначить в течение нескольких часов. Значит, нужно быть готовым сорваться с работы, чтобы поехать смотреть понравившийся вариант, а при себе иметь достаточно большую сумму денег для подписания договора найма. В общем, довольно нервно.

Бывает и наоборот: собственник квартиры не торопится и несколько недель «собеседует» разных кандидатов, чтобы в конце выбрать. Жить в условиях неопределённости и ждать (особенно, когда сроки поисков ограничены) тоже непросто.

Проблема 2. Аукцион

Собственник может решить выставить квартиру без посредника с целью… сдать её дороже рынка. Для этого просмотр всем заинтересованным кандидатам назначают на одно время. А после проводят аукцион — кто больше предложит, тому и сдадут жильё. Видя «конкурентов», люди начинают азартно торговаться, так как ценность квартиры в их глазах вырастает. В результате «победитель» рискует заплатить за аренду совсем не рыночную цену.

Если вы попали на такой аукцион, лучше сразу уйти. Это не совсем честный приём и сложно сказать, каких сюрпризов ещё стоит ждать от человека, который его организовал.

Проблема 3. Обман

Иногда квартиры без комиссии или с минимальным вознаграждением размещают риелторы, которые всё-таки рассчитывают получить деньги за свои услуги. Просто надеются, что квартира так понравится потенциальным квартиросъёмщикам, что о деньгах «можно будет договориться».

Бывает, что таким образом ищут «жертв» недобросовестные хозяева квартир: они сдают жильё, получают арендную плату и страховой депозит, а потом под надуманным предлогом выселяют квартирантов через несколько недель после заезда. Деньги, естественно, не возвращают, а объявление о сдаче квартиры появляется вновь.

Иногда мошенники арендуют квартиру и пересдают её нескольким людям, собирая у них арендный платёж и страховой депозит, а потом исчезают. Вот тут мы писали об этой и других афёрах при сдаче квартир. Будьте осторожны!

Проблема 3. Неадекватные хозяева квартиры

Нечасто, но бывает, что собственник решает сдать квартиру самостоятельно, потому что не доверяет риелторам и считает, что агент хороших жильцов ему не найдёт, потому что только он точно знает, какие именно люди подойдут. Или риелторы уже отчаялись найти квартирантов и отказались от работы с владельцем квартиры.

Доверяем квартиросъёмщику оплачивать счета

Нередко владелец квартиры решает снять с себя заботы о квитанциях. Арендатор может самостоятельно оплачивать все услуги ЖКХ — в том объёме, в котором потребил. У коммунальных служб нет никаких возражений на этот счёт — оплату спокойно принимают от третьих лиц по адресу квартиры или номеру абонента.

Плюсы:

• — Рантье не тратит время и силы на оплату счетов.
• — Доход рантье всегда будет фиксированным.
• — Квартиросъёмщик может экономить на квартплате — тратить меньше электроэнергии и воды.
• — Квартиросъёмщик может быть уверен — он не переплатил за квартиру ни копейки.
• — В объявлении о сдаче квартиры в аренду можно указать более низкую стоимость + услуги ЖКХ. Такая психологическая уловка действует на многих жильцов.

Минусы:

• — Рантье вынужден ежемесячно контролировать оплату счетов и лично забирать квитанции.
• — Есть риск, что жилец оставит долги по квартплате — под благовидным предлогом просрочит несколько платежей и сбежит.
• — При сезонном повышении услуг ЖКХ квартиросъёмщику придётся платить существенно больше.

Компенсируем коммунальные платежи отдельно

Наконец, есть компромиссный вариант, который предполагает, что квартиросъёмщик компенсирует хозяину недвижимости коммунальные расходы отдельным платежом. Такая схема достаточно часто применяется на практике, так как снимает многие вопросы. В этом случае аренда в договоре складывается из двух частей: фиксированная сумма и переменный платеж — коммунальные услуги за прошедший период. Плавающую часть квартплаты можно оформить отдельным соглашением, например — договором о возмещении расходов на оплату ЖКХ.

Плюсы:

• — Между квартиросъемщиком и рантье абсолютно прозрачные отношения: каждый уверен, что не потратит лишних денег.
• — Рантье может быть уверен в своевременной оплате счетов.
• — Доход владельца квартиры всегда фиксирован — он ничего не теряет при изменении коммунальных тарифов.
• — Расходы жильца можно сократить, экономя воду и свет.

Минусы:

• — Наймодатель вынужден тратить дополнительное время и силы: ему приходится лично приезжать за деньгами и самостоятельно оплачивать квитанции.
• — Так как в договоре будет прямо указано, что переменная сумма квартплаты предназначается для компенсации расходов на ЖКХ, она войдёт в налоговую базу рантье — ему придётся платить больше.

Можно ли включить коммуналку в арендную плату

Закон не обязывает включать коммунальные платежи в арендную плату. Однако собственник по желанию может сделать это.

При этом важно определить фиксированный размер платежа, в него будут входить все расходы. После такого указания в тексте договора никаких финансовых претензий предъявляться не может.

У такого порядка есть существенный плюс. Обе стороны смогут беспрепятственно контролировать факт оплаты коммунальных услуг. При этом им вовсе не обязательно регулярно встречаться. Нужная сумма пересылается на банковский счет или личную карту собственника.

Однако размер коммунальных платежей не статичен и может повышаться. В этом случае арендодатель вправе поднять стоимость аренды только один раз в год.

Но есть и серьезные минусы. Арендатор может использовать ресурсы в неограниченном объеме, что несомненно ударит по бюджету хозяина квартиры. Особенно это касается зимнего периода, когда плюсом ко всему приходится оплачивать еще и отопление.

Подобный вариант часто используется, если собственник проживает в другом городе. Так он может не опасаться за то, что жильцы накопят долги. Тем не менее, более популярен вариант, когда жильцы самостоятельно оплачивают коммунальные услуги.

Квартирант может компенсировать коммунальные платежи собственнику отдельно. Этот вариант наиболее часто используется на практике, так как позволяет избежать разногласий между сторонами.

Преимущества такого способа очевидны:

• отношения между сторонами прозрачны;
• арендодатель уверен в том, что счета будут оплачены;
• доход собственника фиксирован;
• квартирант может сократить расходы за счет экономии ресурсов.

Но есть и отрицательные стороны. Собственнику придется тратить время на оплату платежей, и получаемая от арендатора сумма будет полностью учитываться при расчете налоговой базы.

Проживание в съемном жилье

В жилищном праве существует 2 вида найма жилья гражданами – социальный и коммерческий.

Отличие заключается в том, кто является собственником предоставляемого жилья. Государственное жильё может быть предоставлено гражданам в пользование только в социальный найм.

Для этого семья должна быть признана малоимущими и нуждающимися в жилье. Критерии этих категорий устанавливаются на региональном уровне.

Интересы государства, в данном случае, представляют органным местной власти. Они и заключают с гражданами договор соцнайма.

Плата за проживание включена в квитанцию об оплате коммунальных услуг. Сумма определяется местными властями.

Если собственником предоставляемого жилья является частное лицо, то речь уже пойдёт об аренде, или коммерческом найме.

Жильё предоставляется гражданам и юридическим лицам на основаниях, которые стороны прописывают в договоре аренды.

Плата за жильё устанавливается либо сами собственником, либо по соглашению сторон.

Преимущества и недостатки каждого из видов оплаты коммунальных услуг

Как получить арендную плату от жильцов?

Получить плату за аренду и коммуналки владелец жилья может данными способами:

• Он может сам забрать платы за аренду квартиры и коммунальные платежи от жильцов. Здесь также отпадает задача, как брать с квартирантов оплату за воду, так как можно просто просмотреть показатели счетчиков, совмещая данную процедуру ежемесячными проверками состояния квартиры.
• Через посредника. Деньги и документы, подтверждающие факт оплаты коммуналок (если они уже выплачены арендатором), передаются через него.
• Перевод оплаты на счет в банке или карту владельца. Этот и предыдущий способы подходят, если владелец живет далеко и не может сам заняться этими процедурами.
• Передача арендной суммы, а также документов, подтверждающих оплату жилья арендодателем, лично владельцу жилья.

Способы оплаты коммунальных платежей при сдаче жилье по договору аренды

При сдаче жилья по договору аренды коммунальные платежи можно оплачивать тремя способами:

1. Коммунальные платежи оплачивает квартиросъемщик. Помимо платы за жилье он платить и коммунальные платежи. Но есть риск в том, что квартиросъемщик может не оплачивать, вырастить долг и собственнику жилья придется оплачивать все самостоятельно.
2. Коммунальные платежи оплачивает сам собственник. В этом случае квартиросъемщик оплачивает только арендную плату, а собственник за собственные средства оплачивает коммунальные услуги.
3. Коммунальные услуги включаются в арендную плату. В этой ситуации квартиросъемщик оплачивает аренду жилье в фиксированном размере, где уже включена сумма за оплату коммунальных услуг и собственник сам оплачивает эти платежи.
4. Компенсация расходов по коммунальным платежам – это когда квартиросъемщик оплачивает отдельным платежом коммунальные услуги на счет собственника жилья.

Похожие записи:

• Льготы по налогу на имущество для пенсионеров в Москве в 2023 году
• Новые штрафы для дачников за неверные постройки на участках
• И открыли врата для нас: зачем МВД амнистирует часть невъездных мигрантов