Как продать неприватизированную квартиру в Москве

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать неприватизированную квартиру в Москве». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Что такое приватизация? Прежде всего, это процесс преобразования имущества от организации (чаще всего в её роли выступает государство) в собственность. К приватизации допускаются как жилые, так и нежилые помещения, земля. В неприватизированной квартире допустимо проживать, разрешается оформление регистрации по месту жительства, но при этом запрещается вводить какие-либо изменения. Если же вы проходите через процесс приватизации, то имущество можно продать, оформить дарственную, оставить в наследство.

Плюсы и минусы всех вариантов продажи неприватизированного жилья

Особенности продажи неприватизированного жилья

Продавать квартиру без приватизации процесс сложный, притом есть четкие критерии, без которых сделка может не осуществиться. Реализовать продажу неприватизированной квартиры стоит в том случае, если:

• у вас есть регистрация по месту жительства в жилой площади по муниципальному договору;
• вы являетесь гражданином Российской Федерации;
• сохранено право на приватизацию;
• есть согласие, либо отказ от участия в приватизации квартиры у лиц и членов семьи, зарегистрированных в квартире

Важно!

Стоит выделять некоторые причины и факторы, из-за которых многие люди не видят смысла в приватизации жилья. Рассмотрим различные «за» и «против» приватизации жилого помещения:

Отрицательные стороны:

• Налог

Налоги – обязательная ежегодная мера государства для собственника. За приватизированную квартиру обязательно нужно платить.

• Благоустройство жилья

Любой владелец квартиры берет ответственность за поддержание своей квартиры в хорошем состоянии самостоятельно. В решении данного вопроса чаще всего государственной помощи добиться невозможно. Все расходы собственник берет на себя.

• Нецелесообразность приватизации аварийного жилья

Самый невыгодный фактор. При распределении и расселении вы сможете рассчитывать только на жилье с равной площадью.

• Если у вас есть иная недвижимость, осуществление приватизации квартиры в социальном найме не является возможным.
• У лиц с иностранным гражданством отсутствует право на приобретение муниципального жилья.

Положительные стороны:

• Собственность

После приватизации жилья вы выступаете в роли собственника квартиры и правомерны распоряжаться ей по своему усмотрению.

• Возможность перепланировки

В муниципальной квартире вы не сможете менять планировку квартиры, так как вам хочется. Например, вы не сможете совместить санузел, или разобрать стены, потому что вносить подобные изменения в муниципальном жилье недопустимо.

• Обретение статуса нежилого помещения

Сложности и подводные камни

Продажа и приобретение неприватизированного жилья связаны с большим риском попасться на уловки мошенников. Желающих участвовать в подобных схемах мало. Чтобы прописать нового жильца, нужно выписать кого-то из родственников.

Чтобы в результате продажи квартиры не остаться без жилья и денег, подобные схемы следует проводить через агентства недвижимости. Опытные юристы риэлтерской организации смогут проверить документы покупателей и продавцов.

Если после прочтения статьи остались какие-то вопросы, ответы на них можно получить, записавшись на консультацию к дежурному юристу. Для этого достаточно вписать свои данные в специальное окошко в углу экрана.

Поставьте лайк и поделитесь статьей, чтобы она принесла пользу другим людям.

Продажа неприватизированной квартиры – это уже сложность, так как она, по сути, не продается, а просто обходными в законе путями передается в собственность другому человеку.

Основными сложностями такого процесса является следующее:

• Нечестные агентства недвижимости могут продать «буферную», то есть продаваемую по обмену квартиру, сразу нескольким продавцам.
• Вероятны сложности с регистрацией в муниципальной квартире: пока прежний квартиросъемщик не выпишется из помещения, подселить нового будет невозможно.
• Потенциальный покупатель может работать по поддельным документам. Оспорить сделку потом будет сложно даже в судебном порядке, так как саму операцию сложно вообще назвать продажей.

Единственно разумным решением будет все же сначала приватизировать квартиру, а уже потом заниматься ее продажей. Но, если такой вариант вообще не рассматривается, совершайте все сделки с участием юриста, обязательно оформляйте передачу денег с помощью расписок и обращайтесь только к профессиональным агентствам недвижимости.

Такой способ является своего рода разновидностью описанного выше способа обмена. В данном случае вам также необходимо обратиться в агентство, с которым и будет происходить процесс обмена. Но особенность этого способа заключается в том, что агентство предоставляет так называемые квартиры буферы. Такие квартиры обладают очень низкой стоимостью (в основном это дома за городом) и имеется вероятность, что они существуют только на бумаге.

ВНИМАНИЕ !!! В дальнейшем процедура похожа на ту, которая была описана выше. Заключаются все необходимые документы, происходит обмен. Агентство получает квартиру продавца, а он в свою очередь квартиру буфер. Затем эта квартира выкупается, и продавец получает свои деньги. Но очень велика вероятность махинаций со стороны агентства. Они могут заключаться в том, что квартира буфер не будет выкуплена обратно и продавец останется без своего жилья и приобретённой квартиры или в лучшем случае с жилым помещением в удаленном месте.

Данный способ также сложен в реализации т.к. не все агентства согласятся выполнять такие манипуляции, а главным условием для них является квартира буфер, которая существует на бумаге. Поэтому решиться на такую сделку необходимо, только если агентство является очень надежным. Юристы не рекомендуют выполнять такие обмены, ведь с одной стороны все вроде бы по закону и агентство предоставляет гарантии, но на самом деле всё оборачивается не в лучшую сторону для обменщика.

ВАЖНО !!! Для своей безопасности следует каждую процедуру письменно документировать (писать расписки, четко указывать суммы денег, оформлять все путем составления договоров) или же попросить для этих целей присутствие опытного юриста.

Законная продажа после приватизации

Процесс приватизации с дальнейшим отчуждением – законная, эффективная схема, не позволяющая продавцу пострадать финансово и морально в ответ на проявленное желание обойти закон. Вопрос, как продать приватизированную квартиру сводится к тому, как реализовать принадлежащее имущество на максимально выгодных условиях.

Что еще следует знать о проверке квартиры в процессе ее приобретения?

В рамках проверки квартиры не стоит ограничиться только выпиской из реестра. Необходимо в обязательном порядке обращать внимание на ряд определенных моментов. Нередко квартиры продают по доверенности, и собственники практически не принимают участия в сделках. Такие объекты относят к рисковой группе, ибо очень часто подобные доверенности добывают обманным путем. В такой ситуации покупатель сможет перестраховаться, если возьмет у доверенного гражданина контакт непосредственного владельца жилья, а далее свяжется с ним для подтверждения фактической продажи квартиры. Или, например, квартира может быть на продажу выставлена после наследования.

В данной ситуации лучше поостеречься, так как не исключена вероятность возникновения новых наследников, которые в течение трех лет по закону имеют право оспорить сделку по купле-продаже унаследованной недвижимости в судебном порядке. Кроме этого, в квартире могут быть невыписанные лица или жилье может находиться в собственности сразу у нескольких граждан. В выписке из ЕГРП надо обращать особое внимание на графу под названием «обременение». В ней указывается, находится ли в залоге рассматриваемая квартира. Бывает так, что невыплата по ипотечному кредитованию составляет мизерную сумму, и тогда продавец может погасить задолженность посредством выплаченного покупателем задатка, что даст возможность сразу обеим сторонам совершить сделку спокойно.

Схемы продажи на практике

Продажа неприватизированной квартиры возможна через практику определённых схем. При этом они не должны противоречить никаким статьям законов Жилищного или Гражданского Кодекса. Схемы действия, когда требуется срочно продать неприватизированное жильё, указаны в таблице ниже.

Подводные камни при продаже

Продажа неприватизированной квартиры является сложным и рискованным процессом, в результате которого можно столкнуться со следующими ситуациями:

1. Обмен неприватизированного жилья через «буферную» жилплощадь является притворной сделкой, влекущей за собой риски признания ее недействительной. Любое заинтересованное лицо вправе инициировать процедуру признания сделки таковой. Тогда придется быть готовым к судебному разбирательству и возврату к первоначальному виду.
2. Агентство может отказаться выкупать «буферную» квартиру и повлиять на них будет невозможно.
3. Росреестр может отказать в регистрации договора сделки, по которому продана неприватизированная квартира. Такой договор в этом случае будет недействительным, а переданный покупателем аванс вряд ли ему вернется.
4. Сделку по продаже муниципальной квартиры может оспорить в суде ее собственник (орган местной власти), если не получено согласие на обмен или прописку. Она признается мнимой или притворной, а договорные обязательства между покупателем и продавцом отменяются.

Чтобы хоть как-то себя обезопасить, прописывайте все условия продажи в договоре сделки:

• цену квартиры;
• обязанности и ответственность сторон;
• условия расторжения соглашения.

Если же покупатель передает задаток, то необходимо делать это по предварительному договору, в котором указать обязанность продавца подписать соглашение о сделке после процедуры приватизации, в нем зафиксировать передачу остатка.

Самым лучшим и безопасным будет вариант с приватизацией квартиры и последующей ее продажей.

Какие потребуются документы?

Законная продажа неприватизированной квартиры, которую сразу же приватизирует покупатель, требует обращения в администрацию муниципального округа с соответствующим заявлением. На его рассмотрение отводится месяц. При положительном решении еще 30 дней потребуется на оформление документов в Росреестре.

Еще одним вариантом того, как можно продать государственную квартиру – приватизировать ее самостоятельно. Для этого вам нужно подать в МФЦ следующие документы:

• заявление на приватизацию;
• паспорт заявителя и всех членов семьи старше 14 лет;
• свидетельство о рождении детей до 14 лет;
• договор соцнайма;
• ордер на вселение и выписку из домовой книги;
• технический паспорт;
• выписку из лицевого счета, подтверждающую отсутствие долгов по коммунальным платежам;

справку о том, что вы не использовали свое право на приватизацию, предоставленное государством.

Можно ли продать неприватизированную квартиру с долгами

Продать жилье с долгами осложняется тем, что прописать в такое жилище никого не получится, обмен до погашения квартирной платы тоже невозможен. Ни одна из трех схем проведения сделки с неприватизированным объектом недвижимости в этом случае не работает. Для того чтобы перевести неприватизированное жилище в собственность тоже понадобится справка из бухгалтерии управляющей компании об отсутствии задолженности. Не приватизируют квартиру с долгом.

Можно ли продать неприватизированную квартиру с коммунальными долгами – это реально в том случае, когда покупатель готов оплатить всю требуемую сумму. Естественно, внесенная сумма должна быть вычтена из общей стоимости жилища. Покупатель, оплачивающий квартирные долги, не может оформить внесенные деньги как аванс за покупку. У нотариуса подобная передача средств продавцу оформляется как заем денег на определенный срок. Иначе потом не получится забрать с продающей стороны долги.

Продажа и обмен с помощью специалистов

На рынке недвижимости всегда есть риск нарваться на мошенников. Поэтому самым гарантированным решением при продаже или обмене неприватизированной квартиры (дома) на приватизированную является обращение в агентство. Это позволит минимизировать риски при проведении таких сложных с точки зрения закона операций.

Обращаться лучше в известное агентство. Заранее можно навести справки о деятельности конкретной фирмы, поинтересоваться мнением клиентов.

У агентств существует легальная схема продажи неприватизированных квартир с использованием «буферной» жилплощади. Суть этой схемы в том, что продавцу предоставляется вместо его жилья вариант, собственником которого является агентство. После того, как сделка свершилась, продавец получает свои деньги и лишается «буферной» жилплощади, на которой он был временно прописан. Далее он сам решает, что приобретать на вырученные средства.

Как продать неприватизированную квартиру? Пошаговая инструкция

В условиях текущего состояния национальной экономики, возможно, далеко не у всех граждан есть денежные средства на
приватизацию жилья. Остаётся другой вариант — продажа неприватизированной квартиры. Заранее следует запастись терпением — бегать по государственным инстанциям и стоять в очередях, а также немалой суммой денежных средств — уплата государственных пошлин. Всё же не стоит огорчаться, при грамотном подходе к делу, всё не так уж и сложно. Рассмотрим всё по порядку:

1 этап

Ищем потенциального покупателя жилой площади, который в будущем оплатит стоимость самой приватизации, так как сама продажа неприватизированного жилья на данный момент невозможна, а вот после проведения соответствующих процедур всё становится гораздо проще. Главное, на что стоит обратить внимание, это гарантии, которые с вас потребует покупатель. Ему нужно быть уверенным, что квартира будет продана именно ему.

После того, как вы найдёте покупателя, заплатите задаток, который в точности равен стоимости процесса приватизации, заключите соответствующий договор, можно перейти к этапу 2.

Похожие записи:

• Кто платит госпошлину при замене водительского удостоверения
• Возмещение ущерба от ДТП в 2023 году
• Облигации для физических лиц Беларусь в 2023 году