Как узаконить перепланировку квартиры, если она уже сделана в РК

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как узаконить перепланировку квартиры, если она уже сделана в РК». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

За незаконные перепланировку, переоборудование госорганы налагают штрафы (статья 322 КоАП РК):
— на физлиц — 91.9 тыс. тг (30 МРП);
— на должностных лиц и предпринимателей — от 275 тыс. до 919 тыс. тг (от 90 до 300 МРП).

Что нельзя делать без согласования

Для более сложных работ нужно делать эскизный проект в лицензионных проектных компаниях.

Это такие работы:

• Увеличение площади жилых, ванных комнат, санузлов за счёт внутриквартирных коридоров, прихожей, встроенных шкафов и кладовок.
• Обустройство дополнительных проходов в ненесущих стенах (арка или раздвижная дверь между кухней и гостиной для обустройства кухни-гостиной). Если кухня газифицирована, то нужно обустроить вытяжную механическую вентиляцию.
• Обустройство входа в жилую комнату из газифицированной кухни. Комната при этом должна иметь второй выход в другое помещение.
• Перенос ненесущих стен для изменения конфигурации окон. При этом запрещено оставлять комнаты без окна или батареи.
• Обустройство входов в санузлы, ванные из других комнат, кроме кухни.
• Строительство перегородок до потолка при образовании отдельного помещения.
• Объединение и разделение ванной комнаты и санузла.

Изменения, которые запрещены

Некоторые виды перепланировки и переоборудования нельзя согласовать ни при каких обстоятельствах. Все они могут нарушить безопасность дома или затруднить доступ к общим инженерным коммуникациям.

К перепланировкам, запрещенным в квартире, относятся:

• перепланировка в крупнопанельных домах с устройством проемов в несущих стенах (согласно Свода правил Республики Казахстан СП РК 3.02-101-2012* «Здания жилые многоквартирные»). Перепланировка квартир в многоквартирных домах с крупнопанельными несущими стенами допускается только за счет демонтажа ненесущих конструкций (встроенных деревянных шкафов, перегородок);
• перенос кухни или санузла так, чтобы они располагались над жилыми комнатами соседей (запрещено даже незначительное наложение зоны кухни или санузла на зону жилой комнаты ниже этажом);
• объединение балкона с квартирой и вывод на балкон центрального отопления;
• присоединение к квартире части подвала или крыши;
• пристраивание помещения к панельному дому;
• снос несущих стен или создание в них проходов;
• ликвидация или уменьшение вентиляционных каналов;заливка бетонной стяжки в домах, которые на это не рассчитаны (дома с деревянными перекрытиями или панельные «хрущёвки»);
• утепление полов за счет центральной системы отопления;
• перекрытие источника естественного света;
• закрытие доступа к стоякам и счетчикам;
• демонтаж межквартирных стен;
• перенос стояков водоснабжения.

Упрощение процедуры оформления перепланировки

По словам вице-министра по инвестициям и развитию, в Закон «Об индивидуальном жилищном строительстве» будут внесены правки. Перепланировка квартиры, которая не касается несущих конструкций, больше не будет нуждаться в согласовании. Но пока эти правки не вступили в силу, вам нужно будет проходить по вышеописанному алгоритму, чтобы изменить любую часть квартиры.

При покупке уже перепланированной квартиры на вторичном рынке, могут возникнуть проблемы, если перепланировка не была оформлена или оформлена неправильно. Например, в панельных многоквартирных домах почти все межкомнатные стены – несущие, то есть переносить их нельзя вообще, а для переноса дверных проемов в этих стенах нужно получить разрешение. И даже получить разрешение можно только для дома с монолитным каркасом. При незаконной перепланировке в такой квартире новому хозяину придется уплатить штраф, заказать разработку полноценного проекта и заложить перенесенный проем.

Как получить разрешение на переоборудование

1. Закажите эскизный проект и заключение сейсмолога в лицензионных организациях. Получите рекомендации проектировщика.
2. Для получения разрешения госорганов закажите онлайн-услугу на eGov или elicense (необходимы авторизация и ЭЦП). Услуга называется «Предоставление исходных материалов при разработке проектов строительства и реконструкции (перепланировки и переоборудования)».
3. Прикрепите документы:
— заявление.
— эскизный проект;
— электронную копию письменного согласия не менее 2/3 жильцов дома, если изменения затрагивают общее имущество;
— копию техпаспорта на квартиру (при наличии, необязательно);
— копию опросного листа (при необходимости в дополнительном подключении к инженерным сетям);
— копию правоустанавливающего документа на земельный участок (при необходимости прирезки).

Решение госорганы выдают бесплатно. Оно будет готово через 15 рабочих дней. Либо через 5 дней придёт мотивированный отказ. Решение действует до введения объекта в эксплуатацию.

4. Заключите договоры с компаниями по авторскому и техническому надзору и договор генерального подряда со строительной компанией — все должны иметь соответствующие лицензии.
5. Проконтролируйте выполнение работ нанятым подрядчиком.
6. Составьте акт о приёмке объекта в эксплуатацию. Документ подписывают собственник квартиры-заказчик, технический надзор, авторский надзор и строительная организация.
7. Зарегистрируйте акт в органах архитектуры и департаменте юстиции.
8. Закажите новый техпаспорт в ЦОНе.

Как оформить перепланировку

Для оформления перепланировки необходимо:

1. Обратиться в любую проектную организацию и заказать технический проект.
2. Сделать перепланировку согласно проекту.
3. Снова пригласить организацию, которая делала проект, для проверки соответствия работ эскизу.
4. Самостоятельно заполнить Акт приемки построенного объекта в эксплуатацию (его шаблон есть в интернете). Акт подписывают владелец жилья и проектировщик, составивший технический проект.
5. Отнести Акт в ЦОН для регистрации документа в Управлении архитектуры и градостроительства и Министерстве юстиции и заказать новый технический паспорт квартиры, оплатив госпошлину.

О современных тенденциях в области перепланировки порталу kn.kz рассказала архитектор-дизайнер, член Союза архитекторов РК, руководитель архитектурного бюро «Квадрат» Ксения Рынгач.

— Ксения, какие веяния наблюдаются сейчас в вопросе перепланировки квартир?

— В основном тенденции все те же, но в последнее время все больше людей просят изолировать зону кухни. Также по-прежнему расширяют гостиные. Если есть возможность «забрать» коридор в гостиную для того, чтобы визуально увеличить небольшую площадь, то мы это делаем. В планировочном решении однозначно также присутствует тенденция изолированных санузлов. Люди стараются сделать больше санузлов в квартире. Обязательно, если есть такая возможность, делают санузел при спальне у взрослых и отдельно гостевой, куда ходят дети.

— Как часто в своих проектах Вы прибегаете к перепланировке? Какие стены Вы зачастую «приговариваете» к сносу?

— К перепланировке, если есть такая возможность прибегаем обязательно. Если это кирпичный дом, то какие-то коррективы мы вносим. Сейчас, конечно, гораздо больше удовольствия работать со свободными площадями, где я могу зонировать пространство так, как мне нужно, согласно концепции интерьера, согласно функциональному назначению помещений и расстановке мебели. В редких случаях современные новостройки не претерпевают корректив по перепланировке. Потому что, в новостройках планировки, мягко говоря, оставляют желать лучшего. Здесь очень сложно в интерьере что-либо «обыграть». Поэтому я прошу на стадии организации общих стен останавливать застройщика, чтобы покупатель предлагал уже свое решение и отдавал это застройщику. А так, в новостройках я бы все стены «приговорила» бы к сносу.

— Как Вы поступаете, если клиент просит снести по проекту стену, которую сносить запрещается, Вы предлагаете ему альтернативу? Например, установка французских окон или дверей и т. д.

— Если клиент просит снести то, что нельзя, я отказываюсь это делать, так как все должно быть по букве закона. В панельных домах однозначно не разрешается сносить ничего, кроме, если не ошибаюсь, стен в санузле. И то это будет все очень сложно. Все должно быть изначально согласовано, и только после разрешения отдела архитектуры можно производить какие-либо виды работ.

Французские окна? Без проблем. Если фасад дворовой, то я это сама предлагаю. Мне очень нравятся французские окна в интерьере, потому что пространство становится совершенно другим. Больше света, вертикаль появляется. Если это не портит фасад дома, то я обеими руками за.

— Какие трудности испытывают собственники квартир при перепланировке?

— Трудности в легализации перепланировки, если есть незаконные моменты. Я советую делать все поэтапно. Купили квартиру, заказали проект перепланировки. Проект этот недорогой — в диапазоне от 20 000-40 000 тенге можно заказать проектировщику с лицензией. Заказали проект, где есть план до перепланировки и после перепланировки. Пошли в ЦОН, зарегистрировали. Получили разрешение, и потом можно приступать к работам. И только в этом случае никаких проблем у вас не возникнет. И вы будет спокойно демонтировать старые и монтировать новые стены заново.

Что нельзя делать без согласования

Для более сложных работ нужно делать эскизный проект в лицензионных проектных компаниях.

Это такие работы:

• Увеличение площади жилых, ванных комнат, санузлов за счёт внутриквартирных коридоров, прихожей, встроенных шкафов и кладовок.
• Обустройство дополнительных проходов в ненесущих стенах (арка или раздвижная дверь между кухней и гостиной для обустройства кухни-гостиной). Если кухня газифицирована, то нужно обустроить вытяжную механическую вентиляцию.
• Обустройство входа в жилую комнату из газифицированной кухни. Комната при этом должна иметь второй выход в другое помещение.
• Перенос ненесущих стен для изменения конфигурации окон. При этом запрещено оставлять комнаты без окна или батареи.
• Обустройство входов в санузлы, ванные из других комнат, кроме кухни.
• Строительство перегородок до потолка при образовании отдельного помещения.
• Объединение и разделение ванной комнаты и санузла.

Как выявляют незаконную перепланировку

Собственники квартир наивно полагают, что легализация перепланировки – это необязательное действие, что вмешиваться в жилище никто не может. Дело обстоит иначе. Приехать с проверкой могут по таким причинам:

• В результате переустройства повысилась звукопроницаемость в соседнюю квартиру. Ее жильцы могут заподозрить факт нарушения целостности квартиры и подать жалобу в жилищную инспекцию.
• Во время перепланировки были нарушены строительные нормы, влекущие наступление аварий, сбои в работе коммуникаций общедомового назначения. В этом случае также по инициативе жильцов или коммунальных служб может быть проведена проверка с осмотром переоборудованного жилого помещения.
• Периодически коммунальные службы посещают квартиры с целью поверки ИПУ (индивидуальных приборов учета). В этот момент сотрудник данного учреждения может заподозрить, что в квартире, например, кухня на лоджии. Тогда тоже может быть инициирована проверка по факту наличия неоформленной в законном порядке перепланировки.

Какие перепланировки считаются незаконными?

Вы сделали изящный ремонт, а через пару месяцев в дверном глазке показался работник жилинспекции… Почему?! Кто бы мог подумать, что эту стенку нельзя сносить? Поговорим о том, как сделать перепланировку и избежать неприятностей.

Перепланировка или переустройство?

Зачастую жильцы смешивают эти понятия, хотя они обозначают разные вещи. Под переустройством понимаются работы, которые не предполагают внесения изменений в план квартиры.

К переустройству относятся:

• Установка электроплит вместо газовых плит;
• Перенос электрических сетей, отопительных систем, сантехнических или газовых приборов;
• Устройство новых вентиляционных каналов;
• Прокладка новых или замена существующих трубопроводов для установки бытовой техники (например, стиральных машин).

При проведении переустройства квартиры формального согласования со стороны надзорных органов не требуется. Вполне достаточно направить уведомление о планируемых работах в региональную жилищную инспекцию.

При перепланировке ситуация несколько иная. Она предполагает внесение изменений в конфигурацию квартиры. Такие изменения могут отразиться на состоянии всего дома и подлежат обязательному согласованию. Для этого необходимо составить проект перепланировки и подать его вместе с другими документами в региональную жилищную инспекцию (напрямую или через МФЦ).

К перепланировке относятся:

• Перенос или разрушение внутренних стен;
• Создание дверных проемов и их перенос;
• Создание нескольких квартир из одного помещения;
• Объединение квартир;
• Устройство или ликвидация кухонь и санузлов;

Расширение квартиры за счет вспомогательных помещений.

Процесс строительства по согласованному плану

Важно построить желаемое именно так, как это описано в проекте. При его составлении у вас спросят всю необходимую информацию и согласуют, чтобы получилось именно то, что было задумано. Если проект не будет совпадать с готовым вариантом помещения, его попросту не одобрят в администрации.

Также необходимо перечислить все материалы и использованное количество: в случае вопросов, это послужит доказательством того, что все сделано строго по проекту. Однако заниматься отделкой пока не стоит: для дальнейших шагов нужно предъявить только стены или пустые места, которые от них остались, чтобы было понятно, какие материалы вы использовали.

Когда стройка завершена, нужно, чтобы кадастровый инженер произвел замеры перестроенного помещения. Услуга стоит порядка двенадцати тысяч рублей. Вам на руки выдается новый технический паспорт и план квартиры на диске с указанием всех произведенных изменений. Решение действительно в течение года. За это время нужно закончить ремонт и только потом переходить на следующие бюрократические этапы.

Наши читатели спрашивают, в каких случаях нужно брать разрешение на перепланировку жилья, можно ли продать квартиру или дом без узаконения проведенных работ по реконструкции, существуют ли штрафы за несогласованную планировку. За ответами на эти и другие вопросы мы обратились к специалистам Департамента архитектуры и градостроительства (ДАиГ) и Департамента государственного архитектурно-строительного контроля (ДГАСК), а также в нотариальные конторы г. Алматы.

– Нужно ли получать разрешение на перепланировку квартиры?

Не требуется оформлять разрешение при проведении следующих работ: ремонт помещений (побелка, покраска, наклейка обоев, замена полов, отопительной системы и сантехники), установка или разборка встроенной мебели, шкафов, антресолей, замена (без перестановки!) инженерного оборудования аналогичным по параметрам и техническому устройству. Но на перепланировку, включающую снос внутрикомнатных перегородок или изменение функционального назначения помещений, разрешение необходимо.

Для этого нужно подать заявление в Департамент архитектуры и градостроительства г. Алматы (ДАиГ), который расположен по адресу: пр. Абылай хана, 91, уг. ул. Айтеке би, 7-й этаж. В заявлении необходимо указать данные заявителя: Ф.И.О., почтовый адрес, телефон, РНН, а также адрес квартиры и цель перепланировки. К заявлению необходимо приложить нотариально заверенную копию правоустанавливающего документа на жилье (договор приватизации, купли-продажи, мены, дарения, ордер).

– Как и где получить архитектурно-планировочное задание (АПЗ) и разрешение на производство строительно-монтажных работ (СМР), для того чтобы приступить к перепланировке помещения?

Только после того как будет выдано разрешение на перепланировку, специалисты ДАиГа принимают решение о выдаче архитектурно-планировочного задания (АПЗ).
Это комплекс требований к назначению объекта перепланировки, содержащий обязательные условия и ограничения по проектированию и строительству.
АПЗ включает также требования к проекту инженерных служб, таких, как санэпиднадзор, пожарная служба, водоканал, энергонадзор и других инстанций. Если планируемая реконструкция или перепланировка требует изменения конструктивных решений, то в АПЗ обязательно указывается, что необходимо получить заключение специалистов или организаций по сейсмостойкому строительству, имеющих лицензию на данный вид деятельности. Разрешения необходимых служб и специалистов заказчик получает самостоятельно.

Как узаконить перепланировку квартиры в Казахстане. Чем грозит самовольная перепланировка?

Часто происходит так, что покупая квартиру, вы даже не догадываетесь, что приобретаете «кота в мешке». А все дело в наличии различных незаконных изменений в жилплощади.

Что делать, если вы остались один на один с этими малоприятными деталями уже после подписания договора купли-продажи?

Самое неприятное в этом случае то, что далеко не всякую перепланировку квартиры можно узаконить, — поясняет юрист Евгений Роженцев. — И далеко не всякое изменение в плане допустимо с точки зрения безопасности. Кроме того, многие банки не соглашаются выдать ипотеку на приобретение квартиры, в плане которой указана незаконная перепланировка.

В любом случае вам обязательно нужно обратиться с заявлением в ГУ «Отдел архитектуры и градостроительства» для согласования перепланировки и получения соответствующего решения, — считает Евгений Роженцев. — В противном случае предполагается ответственность, предусмотренная статьей 238 Кодекса РК «Об административных правонарушениях», как за «незаконное переоборудование и перепланировку жилых помещений», и на вас могут наложить штраф в размере от 5 до 10 МРП (по состоянию на 2014 год 1 МРП = 1852 тг).

Прежде чем рушить межкомнатные перегородки, обязательно возьмите письменное согласие соседей, дабы избежать в будущем упреков с их стороны, и, в худшем случае, признания вашей перепланировки незаконной.

Штрафы за незаконную перепланировку

Учитывайте, что любая перепланировка без предварительного разрешения будет считаться нелегальной. Поэтому при попытке узаконить ремонт нужно быть готовым к тому, что суд потребует вернуть квартиру в первоначальное проектное состояние и назначит штраф в пользу государства.

Даже когда ремонтные работы выполнялись профессионалами и вы не сомневаетесь в их качестве, несогласованная перепланировка чревата юридическими последствиями. Если вы решите продать квартиру, на покупку не дадут ипотеку. При этом когда покупатель готов взять ее за наличные деньги, цену придется снизить, и то велика вероятность, что сделку признают нелегальной. Когда сотрудникам БТИ станет известно о перепланировке, ее потребуют узаконить. В противном случае на вас могут наложить штраф до 30 тыс. руб. и санкции, в том числе запретить выезд за границу.

Сколько стоит перепланировка в частном доме?

Сколько это стоит

Похожие записи:

• Какая сумма должна быть на счету для получения вида на жительство в 2023 году в Москве
• Судебно-медицинская экспертиза после ДТП обязательно ли личное присутствие
• Прописка в коммунальной квартире без согласия соседей