Существенные условия договора аренды нежилого помещения

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Существенные условия договора аренды нежилого помещения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

В договоре рекомендуется закрепить период, за который должна начисляться и уплачиваться арендная плата (календарный месяц или месяц, исчисляемый с даты передачи объекта аренды, неделя, день и др.), а также сроки ее внесения.

Определяем сроки внесения арендной платы

Срок внесения арендной платы стоит установить как определенное число каждого месяца. Это позволит избежать возможных споров о своевременности внесения арендной платы.

Пример формулировки:
«Арендная плата за календарный месяц уплачивается не позднее 15-го числа месяца, следующего за оплачиваемым месяцем».

Кроме того, следует определить размер оплаты за календарный месяц, в котором объект аренды передается арендатору (если это не первое число месяца), а также размер арендной платы при расторжении договора и неполном периоде для исчисления арендной платы (менее месяца).

На практике возможно применение «арендных каникул» – освобождения от внесения арендной платы за определенный срок аренды, обусловленного различными особенностями деятельности арендатора (например, сезонность бизнеса) или состоянием объекта аренды (необходимость выполнения ремонтных работ).

В связи с тем, что договор аренды является возмездным, закрепление прямого освобождения от арендной платы не рекомендуется. Для закрепления в договоре «арендных каникул» стоит указать в договоре на различный размер арендной платы в различные периоды аренды.

Пример формулировки:
«Арендная плата за первые три месяца аренды составляет X белорусских рублей и уплачивается не позднее 15-го числа четвертого месяца аренды. Арендная плата за четвертый и последующие месяцы аренды составляет X рублей за календарный месяц».
В данном случае арендная плата уплачивается за третий и последующие месяцы аренды.

В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы за последующие периоды в срок, установленный арендодателем (если иное не предусмотрено договором). При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Как нужно использовать объект аренды?

По общему правилу арендатор обязан пользоваться объектом аренды в соответствии с условиями договора аренды, а если таковые в договоре не определены – в соответствии с назначением объекта аренды.

В договоре аренды могут быть указаны цели использования объекта аренды (размещение магазина в арендованном помещении, личное пользование, использование в рекламных целях и пр.). Цели использования также могут быть определены исходя из назначения объекта аренды, которое указывается в сопроводительных документах на имущество.

Справочно
Как изменить целевое назначение земельного участка, читайте в статье юриста-лицензиата М. Лашкевича.

Если арендатор пользуется объектом аренды не в соответствии с условиями договора или его назначением, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Справочно
Об ответственности за нецелевое использование земельных участков читайте в статье юриста-лицензиата М. Лашкевича.

В случае возникновения спора между сторонами факт нецелевого использования объекта аренды (например, использование офисных помещений в качестве объекта розничной торговли) необходимо доказывать арендодателю. Установить факт нецелевого использования арендодатель может на основании докладных (служебных) записок своих работников, которые могут произвести осмотр объекта аренды. Данный способ рекомендуется также закрепить в договоре.

Что делать, если арендодатель выселяет внезапно?

В случае получения требования арендодателя об освобождении арендуемого объекта, не связанного с окончанием срока действия договора аренды, фактом его прекращения, расторжения, признания недействительным, следует проверить:

• факт наличия каких-либо нарушений исполнения договора аренды со стороны арендатора и предъявления ранее арендодателем требований об устранении таких нарушений;
• договор аренды на наличие в нем положений о праве арендодателя в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и основаниях для такого отказа (а также факт получения ранее соответствующих письменных уведомлений арендодателя) и претензионном порядке досудебного урегулирования споров сторон (а также факт получения ранее претензий арендодателя).

Стороны договора аренды.

Сторонами договора аренды являются арендатор и арендодатель.

В соответствии со ст.579 Гражданского кодекса Республики Беларусь право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законодательством или собственником сдавать имущество в аренду. Поскольку сдача имущества в аренду является самостоятельным видом деятельности, в учредительных документах юридического лица (свидетельстве о государственной регистрации индивидуального предпринимателя), выступающего в качестве арендодателя, такой вид деятельности должен быть предусмотрен (п.29.1. Положения о государственной регистрации и ликвидации (прекращении деятельности) субъектов хозяйствования в редакции, утвержденной Декретом Президента Республики Беларусь от 16.11.2000 № 22). При этом осуществление деятельности, не указанной в учредительных документах (свидетельстве о государственной регистрации индивидуального предпринимателя), является незаконной и запрещается, а полученные от нее доходы взыскиваются в местный бюджет в судебном порядке.

По общему правилу, цена не является существенным условием договора аренды. Размер арендной платы является существенным условием договоров аренды здания или сооружения. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается не заключенным. В одних случаях размер арендной платы для определенных видов сдаваемого в аренду имущества предусматривается законодательством (например, для сдаваемых в аренду зданий, находящихся в государственной собственности, ставки арендной платы предусмотрены Указом № 495), в остальных случаях — согласовывается сторонами договора. В любом случае, при определении размера арендной платы должны учитываться положения законодательства Республики Беларусь о ценообразовании, в частности, Положение о порядке формирования и применения цен и тарифов, утвержденное постановлением Минэкономики 22.04.1999 г. №43.

Срок аренды устанавливается сторонами в договоре аренды. В соответствии с п.2 ст.581 Гражданского кодекса Республики Беларусь если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца, если законодательством или договором не предусмотрен иной срок такого предупреждения.

Стороны должны также иметь в виду, что согласно п.2 ст.592 Гражданского кодекса Республики Беларусь если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Особо следует отметить, что переход к другому лицу права собственности на сданное в аренду имущество не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если в договоре аренды установлен срок, но арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Как правильно оформить договор аренды квартиры: обязательные пункты в 2021-м

Все статьиАналитикаАрендаДизайнНовостройкиСпецпроектВторичное жильё

Нужен ли договор? Как правильно оформить аренду? Что должно быть в договоре аренды квартиры? Эти вопросы беспокоят как арендаторов, которые хотят защитить своё имущество, так и собственников, переживающих за свои деньги и права. Заключение правильно оформленного договора позволяет избежать многих возможных проблем.

12 октября 2021

Дальше мы разберём, чем отличается договор найма от договора аренды, какие бумаги нужно подписывать и надо ли их регистрировать в Росреестре.

В соответствии с законами РФ, человек, владеющий недвижимостью, имеет право легально сдавать её в аренду. Порядок оформления документации зависит от того, происходит ли заключение договора между физическими или между юридическими лицами.

Но не все владельцы любят официально оформлять отношения, ошибочно полагая, что это убережёт их от налоговой ответственности. И очень зря: этот документ позволяет избежать как простых противоречий, так и серьёзных судебных разбирательств. А вот от необходимости платить налог с дохода отсутствие договора как раз не избавляет.

Договор найма жилого помещения – это взаимный возмездный договор, заключённый между собственником или управомоченным лицом (наймодатель) и лицом, желающим использовать это помещение для проживания в течение определённого времени (наниматель). Это может быть как квартира, так и жилой дом, часть дома или комната.

Договор аренды заключается, только если хотя бы одна из сторон – юридическое лицо. В таком случае предметом договора может быть не только жилая, но и коммерческая недвижимость. Поэтому стоит всегда обращать внимание на заголовок документа. Если он неверный и вместо найма будет обозначена аренда, это повлечёт за собой проблемы в случае возникновения спорных моментов.

В договоре можно описать практически любые материальные отношения собственника и жильца. Но есть базовые моменты, пренебрегать которыми точно не стоит.

Со стороны наймодателя:

• наймодатель обязуется предоставить нанимателю свободное жилое помещение и имущество в пользование;
• обеспечить, чтобы на момент заключения договора найма были выполнены следующие условия: квартира не сдана внаём, не заложена; имеется законное право сдавать квартиру нанимателю, есть альтернативное место проживания на весь срок найма;
• наймодатель обязуется поддерживать все элементы и технические системы квартиры, а также оборудование в ней в исправном и безопасном состоянии в течение всего срока найма и немедленно организовать ремонт любого из них за свой собственный счёт в случае неисправности или поломки, при условии, что они не были вызваны виной нанимателя или проживающих в квартире лиц. Очень важно прописать этот момент, чтобы не возникло споров при аварийных ситуациях;
• обязуется обеспечивать предоставление коммунальных услуг;
• наймодатель имеет право посещать квартиру единожды, предупредив нанимателя о таком посещении за 24 часа по телефону или адресу электронной почты. Бывают случаи, когда наймодатель настаивает на внеурочных проверках. Это прямое вторжение в частную жизнь и нарушение договора, которое должно пресекаться.

Со стороны нанимателя:

• наниматель обязуется использовать квартиру только для проживания, обеспечивать сохранность помещения и содержать его в надлежащем состоянии, включая находящееся в нём имущество и оборудование;
• обязуется полно и своевременно информировать наймодателя по всем существенным вопросам и обстоятельствам, имеющим отношение к квартире;
• наниматель не имеет права проводить ремонтные работы или осуществлять какие-либо изменения в квартире без письменного разрешения наймодателя;
• обязуется своевременно вносить оговоренную арендную плату за пользование помещением.

Сервис Аренда от Яндекс.Недвижимости берёт на себя всё. Собственник заключает договор и сразу начинает получать деньги, а Аренда ищет и проверяет жильцов. Ни дня простоя: в среднем жильцы находятся за 10 дней, а сервис возмещает до 1 месяца поиска арендаторов. Кликайте на блок, чтобы узнать подробнее о Яндекс.Аренде.

Договоры делятся на два типа в зависимости от срока аренды: краткосрочные (до одного года) и долгосрочные (до пяти лет). При желании обеих сторон возможно внесение правок в договор, чтобы продлить или же уменьшить этот срок.

Если у одной из сторон возникают непредвиденные обстоятельства и происходит досрочное одностороннее прекращение договора, возникают свои нюансы. Так, наймодатель имеет право удержать депозитный взнос в случае преждевременного съезда жильца. А в противоположном случае уже жилец имеет право претендовать на компенсацию морального ущерба.

Но, опять же, только в том случае, если это зафиксировано юридически: то есть эти условия стоит заранее прописать в договоре.

Про страховые депозиты (денежный залог) следует сказать отдельно. Это давно закрепившаяся практика, доказавшая свою эффективность в спорных вопросах.

Чаще всего размер страхового депозита соответствует размеру месячной аренды, однако это напрямую зависит от количества и уровня имущества и оборудования, которое сдаётся вместе с квартирой. Денежный залог – своеобразная страховка собственника, позволяющая за её счёт компенсировать ущерб, нанесённый арендатором.

Если же ущерба не было и договор расторгается по истечении срока, депозит возвращается нанимателю в полном объёме или же идёт в счёт последнего месяца проживания (если такое предусмотрено договором).

• Прежде чем подписать договор аренды недвижимости, владельцу жилья и арендатору стоит тщательно проверить документы друг друга.
• Первое, что необходимо уточнить арендатору: точно ли собственник является собственником и имеет ли право сдавать данную недвижимость.
• Документы, которые необходимо запросить у наймодателя:

• паспорт, чтобы убедиться, что человек – именно тот, что указан в правоустанавливающих документах на собственность;
• один из следующих документов: выписку из ЕГРН (желательно не старше 6 месяцев), свидетельство о праве собственности (стоит отметить, что подобные документы выдавались до 15 июля 2016 года); договор купли-продажи, договор мены или же решение суда о принадлежности имущества. (Если договор подписывается не собственником, а его представителем, необходимо приложить доверенность, подтверждающую, что представитель имеет право на подписание договора найма и получение в дальнейшем денежных средств от лица собственника). Стоит уточнить, что в выписке из ЕГРН может быть указано, что собственник у квартиры не один. В таком случае желательно, чтобы при подписании договора присутствовали все собственники квартиры или же в договоре должно быть прописано, что наймодатель гарантирует их согласие;
• несколько последних квитанций об оплате коммунальных услуг. Стоит проверить, нет ли задолженности за квартирой, а если есть – собственник обязан её погасить до момента подписания документов.

Документы, которые необходимо запросить у нанимателя: чаще всего единственный документ, который требуется, – это паспорт. Можно проверить его подлинность на сайте МВД, а также убедиться, что человек не находится в розыске. Помимо того, стоит обратить внимание на прописку. Если арендатор прописан в другом регионе, ему понадобится временная регистрация.

По закону, владелец обязан зарегистрировать своих квартирантов. Многие боятся этой процедуры, но она ни на что не влияет, её можно отменить в любой момент (регистрация аннулируется в одностороннем порядке по желанию владельца), и никаких прав на жилплощадь арендатор не приобретает.

Самый простой способ оформить временную регистрацию – обратиться в МФЦ обеим сторонам (необходимо личное присутствие) с двумя паспортами и справкой из ЕГРН.

Типовой бланк договора аренды можно скачать в интернете. Но зачастую представленные образцы не включают важные пункты. Давайте подытожим те, которые обязательно должны присутствовать:

• паспортные данные наймодателя и нанимателя;
• документы о праве собственности;
• точный адрес и метраж квартиры;
• ФИО всех, кто будет проживать в квартире, а также наличие домашних животных;
• срок аренды (обычно договор заключают на 11 месяцев, а потом, при необходимости, продлевают. По закону, договор сроком менее чем на 1 год не подлежит регистрации в Росреестре. Именно по этой причине большинство предпочитает заключать их именно на такой срок. Юридически этот документ имеет такую же силу, как и официально зарегистрированный);
• права и обязанности сторон (которые мы подробно рассмотрели выше);
• арендная плата и размер страхового депозита;
• каким образом производится расчёт (по каким числам, наличными или переводом на банковскую карту);
• условия повышения арендной платы (обычно в договоре прописывают чёткие условия повышения арендной платы: например, не чаще раза в год или же конкретную схему процентного соотношения от уровня инфляции. Последнее – достаточно сложно и легко оспаривается в судах, поэтому практикуется крайне редко);
• оплата коммунальных услуг (обычно квартиранты оплачивают электроэнергию, счётчики за воду; телефонные счета, интернет, кабельное телевидение, услуги консьержа и газ – при их наличии. Остальное оплачивается собственником);
• условия досрочного прекращения договора (договор расторгается, если одна из сторон не соблюдает или же нарушает условия. Очень важно подробно прописать эти условия, чтобы наниматель не оказался на улице из-за прихоти собственника, а собственник не лишился арендной платы из-за нарушенных квартирантом обязательств. Об одностороннем расторжении договора необходимо предупреждать не позже чем за месяц. Если стороны не приходят к соглашению, вопрос решается через суд);
• штрафные санкции (пени при задержке оплаты арендатором);
• количество визитов собственника;
• опись имущества (перечень мебели и бытовой техники, их состояние).

В России достаточно редко происходят разбирательства между собственниками и арендаторами в суде. Чаще всего подобные вопросы решаются посредством переговоров, к сожалению, не всегда удачных для одной из сторон. Поэтому подробный и тщательно составленный договор найма позволит сэкономить силы обеих сторон.

А чтобы сберечь ещё и нервы, можно воспользоваться сервисом долгосрочной аренды от Яндекс.Недвижимости.

Менеджеры Аренды не только найдут арендаторов и проверят их, а потом помогут с оформлением документов, но и возьмут на себя все переговоры с жильцами после заселения.

Стороны договора аренды.

Сторонами договора аренды являются арендатор и арендодатель.

В соответствии со ст.579 Гражданского кодекса Республики Беларусь право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законодательством или собственником сдавать имущество в аренду. Поскольку сдача имущества в аренду является самостоятельным видом деятельности, в учредительных документах юридического лица (свидетельстве о государственной регистрации индивидуального предпринимателя), выступающего в качестве арендодателя, такой вид деятельности должен быть предусмотрен (п.29.1. Положения о государственной регистрации и ликвидации (прекращении деятельности) субъектов хозяйствования в редакции, утвержденной Декретом Президента Республики Беларусь от 16.11.2000 № 22). При этом осуществление деятельности, не указанной в учредительных документах (свидетельстве о государственной регистрации индивидуального предпринимателя), является незаконной и запрещается, а полученные от нее доходы взыскиваются в местный бюджет в судебном порядке.

Обязанности арендодателя.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии со ст.626 Гражданского кодекса Республики Беларусь передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора — от принятия имущества.

Последствия непредоставления арендодателем имущества, сданного в аренду, предусмотрены п.3 ст.593 Гражданского кодекса Республики Беларусь. Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества установлена ст.583 Гражданского кодекса Республики Беларусь. В соответствии со ст. 587 Гражданского кодекса Республики Беларусь арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором аренды, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, — в разумный срок. Последствия нарушения арендодателем обязанности по производству капитального ремонта предусмотрены ч.3 п.1 ст.587 Гражданского кодекса Республики Беларусь. Арендодатель обязан после прекращения договора возместить стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором за счет собственных средств и с согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором аренды. При этом стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законодательством. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя Сдача государственными предприятиями, объединениями, организациями и учреждениями в аренду находящегося в их полном хозяйственном ведении имущества, относящегося к республиканской собственности, либо передача указанного имущества в безвозмездное пользование допускается лишь с согласия государственного органа, уполномоченного управлять этим имуществом; а на территории свободных экономических зон дополнительно с согласия администраций этих зон.

Определяем сроки внесения арендной платы

Срок внесения арендной платы стоит установить как определенное число каждого месяца. Это позволит избежать возможных споров о своевременности внесения арендной платы.

Пример формулировки:
«Арендная плата за календарный месяц уплачивается не позднее 15-го числа месяца, следующего за оплачиваемым месяцем».

Кроме того, следует определить размер оплаты за календарный месяц, в котором объект аренды передается арендатору (если это не первое число месяца), а также размер арендной платы при расторжении договора и неполном периоде для исчисления арендной платы (менее месяца).

На практике возможно применение «арендных каникул» – освобождения от внесения арендной платы за определенный срок аренды, обусловленного различными особенностями деятельности арендатора (например, сезонность бизнеса) или состоянием объекта аренды (необходимость выполнения ремонтных работ).

В связи с тем, что договор аренды является возмездным, закрепление прямого освобождения от арендной платы не рекомендуется. Для закрепления в договоре «арендных каникул» стоит указать в договоре на различный размер арендной платы в различные периоды аренды.

Пример формулировки:
«Арендная плата за первые три месяца аренды составляет X белорусских рублей и уплачивается не позднее 15-го числа четвертого месяца аренды. Арендная плата за четвертый и последующие месяцы аренды составляет X рублей за календарный месяц».
В данном случае арендная плата уплачивается за третий и последующие месяцы аренды.

В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы за последующие периоды в срок, установленный арендодателем (если иное не предусмотрено договором). При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Что делать, если арендодатель выселяет внезапно?

В случае получения требования арендодателя об освобождении арендуемого объекта, не связанного с окончанием срока действия договора аренды, фактом его прекращения, расторжения, признания недействительным, следует проверить:

• факт наличия каких-либо нарушений исполнения договора аренды со стороны арендатора и предъявления ранее арендодателем требований об устранении таких нарушений;
• договор аренды на наличие в нем положений о праве арендодателя в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и основаниях для такого отказа (а также факт получения ранее соответствующих письменных уведомлений арендодателя) и претензионном порядке досудебного урегулирования споров сторон (а также факт получения ранее претензий арендодателя).

Получите доступ к демонстрационной версии ilex на 7 дней

Независимо от вида договора аренды объект аренды, то есть предмет договора, должен быть четко определен. Для этого могут быть использованы заводское наименование и технические характеристики оборудования, VIN номер автомобиля, выкопировка из технического паспорта здания при аренде помещения, визуально обозначающая арендуемое помещение, а также любая иная информация, позволяющая явно обособить объект аренды от других аналогичных объектов.

Если объект аренды не будет четко определен, договор аренды может быть признан незаключенным.

Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (если иное не предусмотрено договором).

Законодательством могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов объектов аренды.

Помимо соглашения сторон, размер арендной платы может быть изменен:

• по заявлению одной из сторон договора;
• решением суда, которое принято по требованию одной из сторон;
• на основании изменения законодательства.

При изменении размера арендной платы по соглашению сторон следует указывать срок вступления изменений арендной платы в силу. Это можно предусмотреть как в самом договоре, так и при заключении дополнительного соглашения об изменении арендной платы.

Пример формулировки:
«Размер арендной платы, устанавливаемый настоящим дополнительным соглашением к Договору, применяется с момента заключения дополнительного соглашения».

Стороны могут согласовать условие о том, что арендная плата может быть изменена в одностороннем порядке по заявлению одной из сторон договора. Как правило, такой стороной является арендодатель.

Для защиты интересов арендатора при согласовании данного условия рекомендуется определить следующее:

• периодичность изменения арендной платы;
• предельный размер такого изменения;
• дополнительные основания для изменения арендной платы: неисполнение арендатором своих обязательств по уплате арендной платы в срок, изменение арендной ставки для всего здания, в котором арендуется помещение, иные условия.

Как и для изменения арендной платы по соглашению сторон, рекомендуется согласовать, с какого момента арендная плата считается измененной.

Формулировка об одностороннем изменении размера арендной платы:
«Арендодатель вправе изменять арендную плату не более чем на 10 (десять) процентов от размера действующей арендной платы и не чаще 1 (одного) раза в течение 1 (одного) календарного года. Арендная плата считается измененной со дня получения Арендатором соответствующего уведомления».

Изменение арендной платы в связи с изменением законодательства, как правило, применяется в случаях аренды имущества, находящегося в государственной собственности (изменение базовой арендной величины и/или коэффициентов, применяемых при расчете ставки арендной платы к базовой ставке).

Также арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние объекта аренды существенно ухудшились (если иное не предусмотрено законодательством).

При улучшении объекта аренды силами арендатора арендодатель не вправе использовать такое улучшение как основание для увеличения арендной платы.

Отдельным вопросом при аренде недвижимого имущества является вопрос о порядке возмещения расходов на коммунальные услуги. В договоре можно установить один из следующих вариантов такого возмещения:

• увеличение арендной платы на определенную фиксированную сумму, составляющую примерную стоимость коммунальных услуг;
• возмещение арендатором расходов арендодателю на основании показаний счетчиков;
• расчет суммы расходов на основании площади арендуемого помещения.
• Арендатор вправе оплачивать коммунальные услуги самостоятельно в случае выделения лицевых счетов для арендуемого помещения. Также размер расходов может быть включен в арендную плату.

Выбор конкретной формы возмещения расходов зависит от ситуации и видов деятельности арендатора, которые планируется осуществлять в арендованном помещении.

В случае выбора способа возмещения арендатором расходов арендодателю на основании показаний счетчиков в договоре рекомендуется разрешить следующие вопросы:

• каким образом арендодатель будет получать информацию о показаниях счетчиков, если арендованное помещение является изолированным с собственными счетчиками;

Пример формулировки:
«Арендатор обязан не позднее 15-го числа месяца, следующего за отчетным, сообщать Арендодателю показатели приборов учета потребления коммунальных услуг».

• как арендодатель будет проверять переданную ему информацию;

Пример формулировки:
«Арендатор обязан по обращению Арендодателя предоставить в согласованное Сторонами время доступ Арендодателю к приборам учета для определения соответствия контрольным показателям».

• на основании каких тарифов будут возмещаться расходы;

Пример формулировки:
«Тарифы на коммунальные услуги исчисляются в соответствии с законодательством Республики Беларусь».

• в какие сроки расходы будут возмещаться арендодателю.

Пример формулировки:
«Возмещение расходов на коммунальные услуги осуществляется Арендатором на основании показателей счетчиков не позднее 20-го числа месяца, следующего за отчетным».

образец акт приема-передачи по договору аренды автомобиля

Как правило, приемка и передача объекта аренды осуществляются на основании актов приема-передачи.

В актах необходимо как можно более подробно описать как исходное состояние объекта аренды (если это необходимо), так и все имеющиеся недостатки. Также при необходимости к акту могут прикладываться фотографии объекта аренды, отображающие как его исходное состояние, так и выявленные недостатки.

Описание объекта аренды позволит арендодателю при необходимости оценить соответствие возвращаемого объекта аренды его исходному состоянию и потребовать возмещения убытков, если объект аренды такому состоянию не соответствует. Указание на недостатки защищает арендатора от требования о возмещении расходов, связанных с такими недостатками, которое может быть заявлено после возврата объекта аренды.

В связи с тем, что зачастую понудить арендодателя передать объект аренды путем обращения в суд с соответствующим требованием затруднительно, в случае отказа арендодателя передать объект аренды по договору арендатору рекомендуется обращаться в суд с иском о взыскании убытков, причиненных нарушением условий договора арендодателем.

По общему правилу арендатор обязан пользоваться объектом аренды в соответствии с условиями договора аренды, а если таковые в договоре не определены – в соответствии с назначением объекта аренды.

В договоре аренды могут быть указаны цели использования объекта аренды (размещение магазина в арендованном помещении, личное пользование, использование в рекламных целях и пр.). Цели использования также могут быть определены исходя из назначения объекта аренды, которое указывается в сопроводительных документах на имущество.

Справочно
Как изменить целевое назначение земельного участка, читайте в статье юриста-лицензиата М. Лашкевича.

Если арендатор пользуется объектом аренды не в соответствии с условиями договора или его назначением, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Справочно
Об ответственности за нецелевое использование земельных участков читайте в статье юриста-лицензиата М. Лашкевича.

В случае возникновения спора между сторонами факт нецелевого использования объекта аренды (например, использование офисных помещений в качестве объекта розничной торговли) необходимо доказывать арендодателю. Установить факт нецелевого использования арендодатель может на основании докладных (служебных) записок своих работников, которые могут произвести осмотр объекта аренды. Данный способ рекомендуется также закрепить в договоре.

• Услуги:
• — Взыскание долгов
• — Досудебное взыскание долгов
• — Взыскание долгов физических лиц
• — Взыскание дебиторской задолженности юридических лиц
• — Взыскание кредитной задолженности
• — Взыскание долга по договору займа
• — Организация публичных торгов
• — Ликвидация юридических лиц и Индивидуальных предпринимателей

• — Взыскание задолженности по договору аренды
• — Исковое взыскание долга
• — Исполнение решений иностранных судов
• — Взыскание задолженности по договору поставки
• — Взыскание задолженности без договора
• — Юридическое сопровождение бизнеса

Договор аренды: общие положения

Постановлением №162, предусматривает, что «арендная плата вносится Арендатором ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за оплачиваемым периодом, на расчетный счет Арендодателя». Однако на практике в договора аренды нередко записывают, что «арендная плата вносится Арендатором не позднее 1-го числа текущего (отчетного) месяца» — то есть на условиях предоплаты. А при просрочке внесения предоплаты на ее сумму начисляются штрафные санкции.

Чтобы урегулировать взаимоотношения сторон договора аренды и соблюдение интересов арендатора, в договоре нужно предусматривать следующие существенные и дополнительные условия:

Существенные условия договора аренды (при их несогласованности в тексте договора сам договор может быть признан незаключенным):

• арендуемый объект (п. 3 ст. 578 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК).
• арендная плата (п. 1 ст. 625 ГК).

Дополнительные условия:

1. Цель использования объекта арендатором

Определение целей использования объекта позволит избежать необоснованных претензий со стороны арендодателя о нарушении арендатором пределов использования объекта.

2. Иные платежи по договору аренды, порядок расчетов

В целях исключения риска предъявления арендодателем требований по оплате неиспользуемых арендатором коммунальных (при отсутствии прямых договоров арендатора с организациями-поставщиками коммунальных ресурсов) или чрезмерных эксплуатационных и иных услуг, в договоре аренды следует четко прописывать перечень таких услуг и порядок расчета платы за них.

Важно! Следует четко установить в договоре порядок, условия и сроки внесения арендной платы и иных платежей по договору. При этом в интересах арендатора предусмотреть не внесение им арендной платы за время, в течение которого арендованный объект не мог быть использован.

3. Срок аренды (Об этом подробнее будет написано дальше)

4. Порядок передачи и возврата объекта

Чтобы избежать риска возникновения споров сторон, в том числе в части несвоевременного или ненадлежащего исполнения арендодателем обязанностей по передаче, а впоследствии приемке возвращаемого объекта; неудовлетворительного состояния передаваемого объекта либо претензий арендодателя к его состоянию на момент возврата, следует четко прописывать:

• сроки и порядок совершения всех необходимых действий сторонами;
• требования, предъявляемые к объекту на момент его передачи и возврата;
• порядок и сроки устранения арендодателем недостатков переданного объекта.

Важно! В интересах арендатора предусмотреть обязанность арендодателя возмещать арендатору стоимость произведенных им неотделимых улучшений объекта после прекращения (расторжения) договора аренды.

5. Порядок эксплуатации объекта арендатором и доступа арендодателя к нему

Для исключения риска нарушения интересов и нормальной деятельности арендатора в рамках осуществления арендодателем контроля за использованием объекта, следует включать положения, описывающие порядок такого контроля и, при необходимости, доступа арендодателя к объекту. Например, в отношении срока и порядка уведомления арендатора о визите арендодателя в целях проверки.

Кроме того, можно предусмотреть порядок доступа арендодателя, третьих лиц к объекту в целях обслуживания систем и оборудования, обеспечивающего поставку коммунальных ресурсов, с условием о предварительном согласовании времени визита с арендатором.

Для исключения зависимости действий арендатора от волеизъявления арендодателя в части использования объекта также можно предусмотреть в договоре, что арендатор вправе передавать объект (его части) в субаренду, проводить работы по перепланировке объекта без необходимости предварительно получать согласие арендодателя.

6. Распределение обязанностей сторон

В целях более четкого регулирования взаимоотношений сторон в рамках аренды, следует предусматривать в договоре все значимые и (или) нестандартные, дополнительные обязанности сторон.

Например, в интересах арендатора указать в договоре в части обязанностей арендодателя:

• в отношении выполнения капитального ремонта — сроки, объем и порядок выполнения, порядок предварительного согласования действий с арендатором;
• организация и осуществление обращения с отходами;
• обеспечение всех необходимых мероприятий по соблюдению пожарной безопасности на объекте;
• осуществление охраны, уборки объекта, предоставление иных услуг;

7. Меры и объем ответственности сторон

8. Порядок и случаи расторжения (прекращения) договора (об этом подробнее будет написано дальше).

При согласовании условий расторжения договора аренды следует обратить внимание на следующие моменты:

1) Расторжение договора путем заключения сторонами дополнительного соглашения к нему может быть реализовано даже при отсутствии прямого указания на это в договоре. В данном случае будут применяться нормы гражданского законодательства (п. 1 ст. 420 ГК).

2) Арендатору выгодно иметь безусловное право в любой момент в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. При этом реализация такого права арендатором возможна только в случае прямого закрепления в договоре (п. 32 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений» (далее — Постановление).

В то же время велика вероятность, что и арендодатель захочет иметь аналогичное право, что может повлечь дополнительные риски для арендатора (например, незапланированное прекращение договора аренды и необходимость подыскивать новый объект для аренды).

Также односторонний отказ от исполнения договора является более простой и менее затратной процедурой прекращения арендных правоотношений в случае нарушения арендодателем условий договора по сравнению с расторжением договора в судебном порядке.

В связи с этим перед включением в договор аренды положений об одностороннем отказе от его исполнения важно:

• оценить риски арендатора при предоставлении арендодателю по аналогии с арендатором права безусловного одностороннего отказа от исполнения договора;
• определить срок, за который арендодатель должен направить письменное уведомление о таком безусловном отказе, и который потребуется арендатору для минимизации негативных последствий прекращения договора. При определении такого срока следует учитывать время, необходимое, на освобождение объекта от принадлежащего арендатору имущества, на поиск нового объекта и согласование условий аренды с новым арендодателем, а при необходимости, и его подготовку к использованию, на адаптацию бизнес активности (например, постепенное перемещение персонала в новый офис);
• при необходимости, предусмотреть штраф, который должен покрыть убытки арендатора в случае безусловного отказа арендодателя от исполнения договора. При этом, следует учитывать, что арендодатель может потребовать предусмотреть аналогичный штраф и в случае безусловного отказа от исполнения договора со стороны арендатора;
• определить перечень возможных нарушений арендодателем условий договора аренды, при которых арендатор вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора.

За основу могут быть взяты законодательно установленные основания расторжения договора судом по требованию арендатора (ст. 591 ГК). Также могут быть предусмотрены и иные основания. Например, не поставка коммунальных ресурсов в объект аренды, не оказание других услуг (охрана, уборка и т. д.) по вине арендодателя в течение определенного периода времени.

3) Расторжение договора в судебном порядке.

Важно! Законодательством предусмотрены случаи, в которых суд может расторгнуть договор аренды по требованию арендатора (ст. 591 ГК). При этом, если арендодатель не согласен на предоставление арендатору права отказаться от исполнения договора в связи с нарушением арендодателем его условий, такие нарушения могут быть определены в договоре в качестве дополнительных оснований для расторжения договора судом по требованию арендатора.

Существенные условия договора аренды нежилого помещения

Согласно ст.760 ГК по договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.
Актами законодательства могут устанавливаться особенности предоставления юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями займов в сумме, не превышающей 15 000 базовых величин на одного заемщика на день заключения договора.
Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей, если иное не установлено законодательными актами.
Иностранная валюта и валютные ценности могут быть предметом договора займа на территории Республики Беларусь с соблюдением правил статей 141, 142 и 298 ГК.
Договор займа должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законодательством размер базовой величины, а в случаях, когда заимодавцем является юридическое лицо, – независимо от суммы.

В подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющий передачу ему заимодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей.
Если иное не предусмотрено законодательством или договором займа, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и порядке, определенных договором. При отсутствии в договоре условия о размере процентов их размер определяется ставкой рефинансирования Национального банка Республики Беларусь на день уплаты заемщиком суммы долга или его соответствующей части.
При отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа.
Договор займа предполагается беспроцентным, если в нем прямо не предусмотрено иное, в случаях, когда:
1) договор заключен между гражданами на сумму, не превышающую установленный законодательством пятидесятикратный размер базовой величины, и не связан с осуществлением предпринимательской деятельности хотя бы одной из сторон;
2) по договору заемщику передаются не деньги, а другие вещи, определенные родовыми признаками.
Заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и порядке, которые предусмотрены договором займа.
В случаях, когда срок возврата договором не установлен или определен моментом востребования, сумма займа должна быть возвращена заемщиком в течение тридцати дней со дня предъявления заимодавцем требования об этом, если иное не предусмотрено договором.
Если иное не предусмотрено договором займа, сумма беспроцентного займа может быть возвращена заемщиком досрочно.
Сумма займа, предоставленного под проценты, может быть возвращена досрочно с согласия заимодавца.
Если иное не предусмотрено договором займа, сумма займа считается возвращенной в момент передачи ее заимодавцу или зачисления соответствующих денежных средств на его банковский счет.
По своей правовой природе договор займа является реальным, односторонним, возмездным или безвозмездным.
Предметом договора займа являются деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками. Они передаются заемщику в собственность с условием возвращения заимодавцу не этих же денег или вещей, а такой же суммы денег или равного количества вещей.
Форма договора займа подчиняется общим правилам о форме сделок.
Виды договора займа:
• целевой заем (заем выдается на определенные цели, и заимодавец приобретает полномочия контроля за целевым использованием суммы займа);
• заем, оформленный векселем или облигацией;
• договор государственного займа (данный вид договора имеет специальное регулирование, что обусловлено его субъектным составом);
• коммерческий заем (осуществляется без специального оформления в силу одного из условий заключенного договора).
Сторонами договора займа являются заемщик и заимодавец. Ими могут быть как физические, так и юридические лица. Особый субъектный состав имеет договор государственного займа — заемщиком в нем выступает Республика Беларусь или административно-территориальная единица.

Договор хранения — это соглашение, по которому одна сторона (хранитель) обязуется хранить вещь, переданную ей другой стороной (поклажедателем), и возвратить эту вещь в сохранности (ст. 776 ГК).
По своей правовой природе договор хранения является:
• реальным либо консенсуальным (если хранителем является коммерческая или некоммерческая организация, которая осуществляет хранение в качестве одной из целей своей профессиональной деятельности, то в договоре может быть предусмотрена обязанность хранителя принять на хранение вещь от поклажедателя в предусмотренный договором срок);
• двусторонним (права и обязанности возникают у обеих сторон);
• возмездным либо безвозмездным (если сторонами договора являются граждане).
Договор хранения следует отличать от смежных договоров: договора на осуществление сторожевой охраны, договора аренды и др. Договор на осуществление сторожевой охраны и договор хранения преследуют одну цель — обеспечение сохранности имущества, однако при сторожевой охране вещь во владение охранника не передается (как при хранении), осуществляется лишь внешняя охрана объекта. Объектом хранения является движимое имущество, объектом сторожевой охраны — недвижимость. Аренда преследует цель использования имущества, а при хранении использование предмета хранения по общему правилу не допускается. Договор хранения следует отличать от обязательств по хранению, которые являются составной частью других договоров, содержащих элементы хранения (подряда, комиссии, перевозки).
Предметом договора могут быть движимые вещи (как индивидуально-определенные так и определенные родовыми признаками). Предмет — единственное существенное условие договора хранения.
Стороны договора хранения — хранитель и поклажеда- тель. Ими могут быть как юридические, так и физические лица. Закон различает профессиональных и непрофессиональных хранителей. Профессиональные хранители — коммерческие либо некоммерческие организации, осуществляющие деятельность по хранению профессионально.
Форма договора подчиняется общим правилам о форме сделок. Консенсуальный договор хранения должен заключаться в письменной форме. Форма соблюдена, если принятие вещи на хранение удостоверено хранителем путем выдачи поклажедателю сохранной расписки, квитанции, свидетельства или иного документа, номерного жетона или иного знака, удостоверяющего прием вещей на хранение (если такая форма предусмотрена законодательством или является обычной для данного вида хранения).
Договор хранения, как правило, носит срочный характер, но поютажедатель вправе в любой момент до истечения срока хранения забрать вещь, прекратив договор хранения. Если срок договора не определен, хранитель обязан хранить вещь до востребования ее поклажедателем.

На основании действующего законодательства принято выделять следующие виды договоров аренды:

• на квартиру;
• субаренда;
• коммерческого или нежилого помещения;
• автомобиля;
• специализированной техники;
• технического оборудования;
• земли;
• лизинг;
• гаража;
• имущественных объектов;
• с правом выкупа;
• жилого объекта.

Предметом договора может выступать любой объект, который в процессе эксплуатации не теряет своих первоначальных натуральных качеств.
Имущество – это индивидуально-потребляемая вещь, соответствующая определенным условиям договора с конкретным пакетом документов.

Права и обязанности арендатора и арендодателя

При аренде квартиры права и обязанности собственника и арендатора не относятся к существенным условиям договора, но обычно в нём указываются.

Согласно законодательству, арендодатель обязан:

• предоставить арендатору свободное жилое помещение, которое пригодно для проживания;
• осуществлять надлежащую эксплуатацию дома;
• предоставлять за плату необходимые коммунальные услуги;
• обеспечивать проведение ремонта общего имущества дома и устройств для оказания коммунальных услуг.

В свою очередь арендатор жилого помещения обязан:

• использовать квартиру или дом только для проживания;
• поддерживать помещение в надлежащем состоянии и обеспечивать его сохранность;
• проводить текущий ремонт, если другие условия не предусмотрены в договоре;
• своевременно вносить плату за квартиру;
• самостоятельно вносить коммунальные платежи, если иное не зафиксировано в договоре.

Договор аренды: общие положения

Согласно общему правилу договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Применительно к договору аренды п.3 ст.578 Гражданского кодекса Республики Беларусь в качестве существенного определяет условие об объекте аренды. Таким образом, договор аренды должен позволять определить состав имущества, подлежащего передаче в аренду, место его расположения, другие данные об имуществе, позволяющие индивидуализировать объект аренды. Для этого при сдаче в аренду, например, недвижимого имущества, к договору аренды прилагается, как правило, план (схема) помещения (здания, сооружения). При отсутствии в договоре таких данных условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. ГК, однако, не устанавливает, какие конкретно данные об объекте аренды должны быть указаны в договоре, поэтому все зависит от усмотрения сторон при заключении договора либо от усмотрения суда при рассмотрении спора по договору аренды.

Похожие записи:

• Можно ли продать участок без межевания в 2023 году закон
• Компенсационная выплата на второго ребенка в Москве
• Выплаты одинокой маме в 2023 году