Как сдавать квартиру в аренду посуточно через агентство

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как сдавать квартиру в аренду посуточно через агентство». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Советы о том, как правильно сдавать квартиру посуточно, обязательно содержат рекомендации по организации финансовой дисциплины. Арендодатель обязан платить налоги: неважно, будет он сдавать дом посуточно, квартиру или другую недвижимость на длительный срок.

Налоги при сдаче квартиры

Для физических лиц ставка налога на доход составляет 13%, индивидуальные предприниматели отчисляют в казну 6%. Самая низкая ставка у самозанятых — 4%, если за аренду платит физлицо, и 6% — если юрлицо. Если квартир несколько, то прежде, чем оформлять самозанятость, посчитайте, какой будет ожидаемая годовая выручка. Если более 2,4 млн рублей в год, нужно регистрировать ИП, так как возможный годовой доход самозанятого ограничивается именно это суммой и ни на рубль больше.

За неуплату налогов начисляется штраф, 20% от суммы задолженности. Если будет суд, есть риск, что обвинение докажет преднамеренное уклонение от уплаты налогов, тогда сумма штрафа поднимется до что уклонение от налогов было преднамеренным, сумма вырастет до 40%. Долг по налогам тоже придется погасить.

Начал бизнес с субаренды

С первыми объектами я работал по стандартной схеме субаренды — платил собственнику за месяц и пересдавал посуточно. Первые 12 квартир нашёл вхолодную — звонил по объявлениям и договаривался. Выбирал объекты в двух близких районах: в центре и на улице Ленинградская. На это было две причины:

1. Чтобы горничным и администраторам, которые заселяли гостей, не приходилось ездить туда и обратно через весь город.
2. Чтобы я мог предложить клиенту несколько вариантов квартир недалеко друг от друга, если нужная уже была занята или не подошла ему.

Как должен выглядеть договор краткосрочного найма?

Текст документа не сильно отличается от типового договора при долгосрочном найме, однако существуют некоторые отличия:

• Оплата

Многие арендодатели предпочитают получать стопроцентную предоплату. Возможен также вариант, когда наниматель оплачивает 50% суммы при въезде и 50% при выезде;

• Срок действия и условия пролонгации договора

В договоре должно быть прописано, что квартира предоставляется в аренду посуточно на определенное количество суток, указаны конкретные числа и даже часы и минуты. Не забудьте указать время выезда (расчетное время) и вписать отдельным предложением, что ранний и поздний выезд должен быть согласован и/или оплачен дополнительно;

• Оплата коммунальных услуг

Какие существуют риски при сдаче квартиры в посуточную аренду?

Основные риски при сдаче квартиры в посуточную аренду связаны с порчей имущества и кражей вещей — фена, посуды, полотенец и бытовой техники. Чтобы себя хоть немного подстраховать, рекомендуется брать полную стоимость аренды при въезде нанимателей.

Правильно составленный договор также защитит вас в суде, если арендаторы разнесут вашу квартиру и придется делать серьезный ремонт. К договору нужно будет приложить акт приема-передачи квартиры, находящегося в ней имущества, фотографии до заселения и после, а также акт состояния, в котором квартира была после выезда нанимателей, подписанный консьержем. В этом случае повышаются шансы на то, что суд обяжет нанимателей выплатить вам компенсацию ущерба. А вот при отсутствии договора выиграть суд будет сложно.

Уже обладая информацией о величине спроса в разных районах, вы находите необходимую квартиру в нужном районе. Проводя поиск нужной квартиры, обязательно необходимо руководствоваться следующими критериями:

• Состояние квартиры. Отлично выглядящая квартира будет с большей вероятностью востребована потенциальными клиентами, а, значит, и приносить вам максимальный доход.

• Район расположения и транспортная доступность. Близость к центру города – серьезное преимущество жилья. Если квартира находится в шаговой доступности от остановки транспорта, это повышает ее стоимость.

• Инфраструктура. Наличие поблизости магазинов шаговой доступности и супермаркетов, детских садов, школ – всё это важно при поиске жилья. Также хороший доход приносят квартиры, расположенные вблизи крупных офисных центров и вузов.

• Этажность. Вид из окна. Потенциальные жильцы предпочитают квартиры, которые расположены не на первом или последнем этажах. Достаточно важен хороший вид из окна.

Документальное оформление сделки

Независимо от того, будет ли это самостоятельный поиск клиентов или обращение за услугой в риелторское агентство, необходимо собрать стандартный пакет документов.

Потребуются следующие бумаги:

1. Свидетельство или выписка ЕГРН о праве собственности. Хорошо, если будет один хозяин, в противном случае совладельца необходимо будет пригласить на финальный этап сделки — момент заключения договора.
2. Паспорт собственника. Копия документа тоже нужна, так как она передается вместе с договором нанимателю.
3. Письменное согласие на сдачу от прописанных в квартире граждан.
4. Квитанции об отсутствии долгов по ЖКУ.

Настоятельно рекомендуется всегда заключать договор — как при длительной аренде, так и посуточной. Грамотно составленный документ является гарантом спокойствия и защитой интересов арендодателя. В случаях возникновения конфликтов, споров или несвоевременной оплаты договор всегда можно расторгнуть досрочно.

Обязательные пункты:

1. Паспортные данные обеих сторон.
2. Сумма и сроки оплаты.
3. Кто будет проживать в квартире (список).
4. Обязанности собственника и арендатора. Дополнительные требования оговариваются индивидуально и также прописываются в договоре.
5. Находящееся в квартире имущество, ответственность за его сохранность, состояние жилого помещения на момент заселения.
6. Форс-мажорные ситуации.
7. Возможность досрочного расторжения договора в случае несоблюдения условий проживания.

Договор — это свидетельство гражданско-правовых отношений между заключающими его сторонами.

В случае возникновения спорных моментов собственник имеет право:

• выселить жильцов в течение 3–7 дней без возмещения арендной платы,
• в случае повреждения имущества — не возвращать сумму залога,
• согласно соответствующему пункту договора взыскать средства за причиненный ущерб,
• в более сложных ситуациях — обратиться в суд.

Отсюда можно сделать вывод о необходимости заключения договора, даже если арендаторами являются хорошие знакомые или приятели. Это нужно в первую очередь владельцу недвижимости.

Следует знать, что любые источники доходов должны быть занесены в декларацию или зарегистрированы как род деятельности. От этого зависит формирование системы налогообложения государства.

Закон стоит на страже порядка, и если гражданин решит «уйти в тень», то ему стоит лишний раз подумать и взвесить все «за» и «против», узнать, чем может грозить уклонение от выплаты налогов.

Порядок действий:

1. Оформление патента. Необходимо будет потратиться на его приобретение. Цена будет зависеть от срока действия — от 1 до 12 месяцев в рамках одного календарного года. Если покупать патент до полугода, то оплатить его нужно будет сразу, в остальных случаях разрешается перечислять средства частями. Стоимость определяется индивидуально: налоговая база, которая зависит от месторасположения и жилплощади квартиры, умножается на 6%.
2. Зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель (ИП). Здесь существует упрощенная система налогообложения, что является очевидным плюсом. Для ИП установлена ставка в 6% от суммы дохода за год + страховые взносы.
3. Уплата налога в статусе физического лица без необходимости регистрации как ИП. Установлен налог в 13% от суммы годового дохода. Заполняется декларация по форме 3 НДФЛ и сдается в налоговую до 30 апреля текущего года.

Определить ценовую политику

Не стоит бояться устанавливать ту цену, которую вы считаете адекватной вашим услугам и конкурентоспособной рыночным ценам. Даже если кажется, что ваша цена кого-то отпугнет, нужно понимать: стоимость услуг — это один из инструментов позиционирования себя на рынке для конкретного сегмента гостей.

Поначалу я бы посоветовал не стесняться проводить определенные промоакции для арендаторов, чтобы получить как можно больше положительных оценок и отзывов на всех возможных платформах и привлечь новых клиентов. Объекты без оценок и отзывов вызывают меньше доверия и поэтому могут продолжительное время оставаться без бронирований.

Можно, например, за отзыв давать скидку для друзей или на следующее заселение, предложить скидку за бронировании от трех-пяти суток и более, при групповом бронировании нескольких квартир сразу и так далее.

В качестве заключения хотелось бы подчеркнуть, что бизнес на посуточной аренде действительно может стать прибыльным и интересным делом, если получится глубоко погрузиться в процесс. Даст возможность постоянно развиваться: искать новые туристические направления, потенциальных клиентов, использовать больше каналов продвижения, увеличивать узнаваемость бренда.

Здесь нужно постоянно быть в курсе новостной повестки и следить за актуальными трендами, идти навстречу клиенту и не сдаваться — тогда успех обеспечен.

Законно ли сдавать жилье таким образом?

Закон не устанавливает минимальный срок сдачи квартиры в аренду. Это означает, что жилье можно сдавать даже на несколько часов. Но есть нюансы: соседи часто не жалуют таких собственников, особенно тех, кто сдает квартиры посуточно.

Аренда на сутки часто создает дискомфорт людям, живущим по соседству: квартиранты шумят, нарушают общественный порядок и покой. По этой причине соседи могут пожаловаться на собственника в органы, что может повлечь за собой негативные последствия: привлечение к ответственности за сокрытие доходов и неуплату налогов.

Чтобы не возникло проблем с налоговой инспекцией, нужно ежегодно подавать декларацию в органы с уплатой 13% от доходов.

Стоит ли сдавать жилье на короткий срок? Рассмотрим плюсы и минусы такой аренды.

Плюсы:

• Возможность получить максимальную выгоду, так как сдавая жилье на сутки за месяц можно получить намного больше прибыли, чем при сдаче недвижимости на длительный срок.
• Посуточные квартиры пользуются спросом, особенно в крупных городах.
• Собственник практически в любой момент может приостановить свою деятельность и сам начать пользоваться своей квартирой.

Минусы:

• При краткосрочной аренде квартира быстро может прийти в непригодное состояние. Собственнику придется часто делать косметический ремонт.
• Если сдавать жилье на сутки, то хозяину предстоит наводить порядок перед каждым новым заселением в квартиру.
• Чтобы получить максимальную выгоду, необходимо постоянно искать новых нанимателей, а на это уходит личное время и финансовые затраты.

О чем спрашивать потенциальных арендаторов?

Ура, вам звонят! Теперь самое страшное. Как понять, что вот этим милым людям можно доверить своё родное, что они не оставят за собой пепелище или просто не скроются на горизонте, оставив квартиру с полугодовым долгом по квартплате?

Ответ прост и печален: никак.

Всё, что вы можете сделать – это застраховать квартиру (будет нелишним и не для аренды) и правильно составить договор, чтобы в случае особых ужасов взыскать с арендаторов убытки через суд. Остальное – дело доверия и проницательности.

Договор обсудим чуть ниже, а пока – об арендаторах.

Важно! Отправляясь показывать квартиру, захватите с собой документы, которые подтвердят, что вы – собственник, а также паспорт. Арендатор может попросить их посмотреть.

• Спросите их о месте работы, попросите справку о доходах.
• Берите депозит. Чаще всего он составляет стоимость аренды за месяц. В случае, если всё будет хорошо, вы вернете эту сумму арендаторам, когда они будут выезжать. Если всё будет нехорошо, эти деньги послужат некоторым утешением.
• Несколько раз чётко обговорите, кто платит коммуналку – вы или они. Добейтесь, чтобы понимание засияло в глазах собеседника.
• То же самое с датами платежа и способом. «Я буду приходить каждое пятое число в 18.30, вы отдаете мне 25 тысяч».
• Ещё раз (а потом ещё пять раз) обсудите ваши требования. И не слишком верьте тому, что вам говорят. Если в вашей квартире негде курить, а у арендатора из кармашка застенчиво выглядывает пачка сигарет, хоть он и клянётся, что бросил ещё в школе – подумайте, как скоро ему надоест бегать курить на улицу и он задымит весь ваш новый ремонт?
• Доверяйте себе. Если всё хорошо, а душа не лежит к конкретному человеку – отказывайте и не рискуйте.

Посуточная аренда квартиры: с чего начать

Аренда в посуточном режиме связана с некоторыми проблемами и трудностями. Для начала, отметим, что периодическая смена нанимателей (гостей) не самым лучшим образом повлияет на состояние квартиры, а также сохранность некоторого имущества.

Для максимального нивелирования вероятности нежелательных последствий, следует оформлять ваши сделки в официальном ключе договором найма.

Далее, прибыль от такого рода аренды напрямую зависит от сезона, а также своего рода «популярности» населенного пункта, в котором данная недвижимость расположена.

Имеется спрос на подобное жилье в тех городах, население в которых равно или превышает полмиллиона человек, а также в местах, которые имеют туристическую привлекательность среди населения.

В мегаполисах и просто крупных городах, повышенный спрос на такой вид аренды связан с наличием большого количества ВУЗов и, соответственно, большого количества студентов.

Кроме того, это характерно для городов и поселков с отчетливо выраженным туристическим характером (горнолыжные курорты, приморские населенные пункты). По средним показателям, в «хорошие» сезоны неплохую квартиру можно сдавать по 20 дней в месяц.

Если взять в сравнение долгосрочную аренду, приносящую прибыль в районе 15-20.000 рублей, то сдавая квартиру посуточно, можно заработать порядка 30-40.000 рублей в месяц.

Усредненная цена по приемлемой, чистой, оснащенной всеми необходимыми благами техники квартире, составляет от 1000-2000 рублей за суточный период, с учетом населенного пункта, естественно.

Для наибольшего эффекта, нужно грамотно подойти к вопросу рекламы своей квартиры.

Как официально сдавать квартиру в аренду

В официальном порядке, квартиры сдаются несколькими вариантами. Каждый из данных способов имеет как свои преимущества, так и свои недостатки.

Итак, 3 способа для сдачи квартиру в аренду официально:

• В самостоятельном порядке посредством договорных отношений с квартиросъемщиками, отчисляя часть доходов, как налог в пользу государства;
• Посредством агентства, сотрудники которого за свой процент будут осуществлять посреднические услуги в поиске квартиросъемщиков;
• Посредством агентства, с помощью передачи помещения в доверительное управление, учитывая распределение доходов среди собственников и агентств.

В принципе, любой договор – своего рода условие безопасности аренды, поскольку, при таких обстоятельствах, гражданско-правовые сделки будут документироваться.

Но есть и другие способы обеспечить свою безопасность от мошеннических действий или же элементарно недобросовестных арендаторов.

Каким образом соблюдать все аспекты безопасности?

Снять квартиру на несколько суток выгодно с точки зрения клиента. В отличие от гостиниц, такое жилье доступно по цене и отвечает всем необходимыми требованиям для проживания. Наличие кухни – его существенное преимущество.

Если, проживая в отеле, приходится тратить деньги на кафе и рестораны, то в квартире можно сэкономить на еде, готовя ее самостоятельно.

А какие же плюсы у владельца? Выгодно ли сдавать квартиру посуточно?

1. Прибыль больше, чем при долговременной сдаче.

   Сдавая объект недвижимости на долгий срок, владелец получит фиксированную сумму, обозначенную в договоре. Допустим, это 20 000 руб. Возьмем за среднюю стоимость посуточной аренды 2000 руб.

   Получается за месяц можно получить 60 000 руб. Однако это с учетом того, что каждый день в квартире будут проживать.

2. Большой спрос. Многие приезжие останавливаются именно в жилых домах, так как это не только выгодно, но и удобно.

   Домашняя комфортная обстановка важнее всех остальных достоинств отелей и гостиниц.

3. Всегда можно выйти из этого бизнеса. Если вам срочно понадобилась жилплощадь (приезжают родственники или самому стало негде жить), то вы в любой момент можете воспользоваться ею, если, конечно, жильцы не продлили срок аренды еще на несколько дней.

   При сдаче внаем на год и больше расторгнуть договор в срочном порядке не так-то просто – можно нарваться на неустойку.

4. Хороший вариант для тех, кто продает недвижимость. Поиск покупателя может занять несколько месяцев, а то и год. Не каждый человек согласится въехать на долгосрочных условиях в жилье, выставленное на продажу, ведь его будут время от времени посещать риэлторы и потенциальные покупатели.

   В такой ситуации жилье лучше сдавать на несколько дней.

Как подобрать квартиру для краткосрочной аренды

Не вся недвижимость подойдет для посуточной аренды. К примеру, не сильно пользуются спросом трех-четырехкомнатные квартиры или жилье без ремонта. Сдать такие апартаменты в аренду достаточно сложно.

Если в помещении нет мебели, техники, посуды или принадлежностей для душа, то краткосрочная аренда невозможна.

Однако такой нюанс можно с легкостью исправить, в отличие от месторасположения недвижимости. Чтобы точно знать, подойдет ли жилье для аренды на сутки, необходимо представить будущего квартиранта, например:

• Для иностранных туристов лучше подойдет квартира в центре города, которая находится в шаговой доступности от объектов культуры.
• Для командировочных лучшим вариантом станет жилье, которое находится рядом с местом работы (офисом, бизнес-центром).
• Для приезжих на лечение повышенным спросом пользуются бюджетные варианты квартир, которые расположены рядом с лечебными учреждениями.

Не все могут осилить высокую арендную цену из-за значительных затрат на лечение. А вот спальные районы не составят конкуренции, особенно, если жилье расположено далеко от метро или автобусной остановки.

Посуточная аренда квартир подразумевает ежедневный поиск квартиросъемщиков, в отличие от долгосрочной, где квартирантов нужно искать 1-2 раза в год. Данный момент очень важен, так как помогает избежать простоя. Поэтому прибегают сразу к нескольким способам поиска жильцов:

1. Поиск клиентов через агентство. В риэлторских агентствах имеется собственная обширная клиентская база. Однако необходимо учесть, что все агенты работают только за вознаграждение.
2. Также сдать квартиру в аренду возможно через интернет. Сегодня в сети имеется множество сайтов, на которых люди ищут жилье на краткосрочный съем. Например, на Авито подать объявление не проблематично и эффективно.
3. Телевизионная реклама или размещение рекламы на билбордах. Это наиболее серьезный способ поиска квартирантов, но требующий немалых вложений финансов. Тратить на такой вид рекламы следует не более 25% от дохода в месяц.
4. Сарафанное радио. Не стоит пренебрегать такой рекламой, особенно, если много друзей, знакомых, близких, которые могут рассказать о посуточной сдаче квартиры в обмен на вознаграждение.

Сервисы для размещения объявлений, где бронируются квартиры и дома, сдающиеся посуточно:

• Airbnb;
• Booking;
• Суточно;
• Твил;
• Островок;
• Авито;
• Agoda.

Во многих городах России для размещения объявлений о сдаче своей квартиры в наем на один или несколько дней среди частников и субарендаторов пользуется огромным спросом интернет-сервис Авито.

Похожие записи:

• Срок амортизации мобильного телефона
• Как прописать новорожденного ребенка в 2022 году?
• Приостановление срока исковой давности при защите нарушенного права в судебном порядке