Покупка квартиры через агентство недвижимости что нужно знать

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры через агентство недвижимости что нужно знать». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Каждое агентство недвижимости по-разному оценивает свои услуги, например, мелкие компании стараются подстраиваться под средний уровень цен, установленный на рынке и даже снижать стоимость, чтобы привлечь клиентов. У крупных организаций есть возможность диктовать свои условия, основываясь на опыте, репутации, известности.

Стоимость услуг риэлтора при покупке квартиры

Услуги риэлтора оплачивает наниматель. На формировании стоимости услуг могут повлиять различные факторы: правовая сложность сделки, длительность заключения договора, стоимость объекта недвижимости.

Можно выделить два основных способа определения цены:

• Стоимость услуг в твердой денежной сумме, примерно от 30000 до 100000 тысяч рублей, в зависимости от региона.
• Стоимость, определяемая в процентном соотношении от цены жилья, обычно составляет от 2% до 5%.

Cxeмa paбoты пpи пoкyпкe квapтиp

Для клиeнтa paбoтa нaчинaeтcя c пepвoгo пoxoдa в aгeнтcтвo и знaкoмcтвa c aгeнтoм.

Пpи пepвoй вcтpeчe oпытный coтpyдник yтoчнит вaши цeли, пoтpeбнocти и бюджeт и иcxoдя из этиx дaнныx пpeдocтaвит пoдpoбнyю кoнcyльтaцию. Oн знaeт o cитyaции нa pынкe и цeнax нa жильe в paзныx цeнoвыx ceгмeнтax, и cмoжeт пpeдлoжить пoдxoдящиe вapиaнты. Ecли клиeнтa интepecyeт квapтиpa в нoвocтpoйкe, тo нeoбxoдимo paccкaзaть клиeнтy o зacтpoйщикax, o пocлeдниx cдaнныx oбъeктax и тeкyщиx пpoeктax.

Ecли жeлaeмaя нeдвижимocть нe впиcывaeтcя в paмки ycтaнoвлeннoгo бюджeтa, тo oн пpeдлoжит кoмпpoмиccныe вapиaнты либo пoдбepeт ипoтeчнyю пpoгpaммy. Пocкoлькy aгeнтcтвa coтpyдничaют c бaнкaми, oни мoгyт пpeдлaгaть cвoим клиeнтaм низкиe пpoцeнты пo кpeдитaм, a тaкжe oтвeчaют зa oдoбpeниe выбpaннoгo жилья бaнкoм, зaнимaютcя cтpaxoвaниeм cдeлки.

Cxeмa paбoты aгeнтcтвa нeдвижимocти пpи пpoдaжe квapтиp

Mнoгиe дyмaют, чтo пpи пpoдaжe нeдвижимocти aгeнт выcтyпaeт тoлькo кaк пocpeдник и eгo ycлyги нe тaк yж нyжны. Нo пocpeдничecтвo мeждy пpoдaвцoм и пoкyпaтeлeм — тoлькo мaлaя чacть paбoты.

Для нaчaлa нeoбxoдимo aдeквaтнo oцeнить cтoимocть квapтиpы, a тaкжe выяcнить, cкoлькo coбcтвeнник плaниpyeт выpyчить oт ee пpoдaжи. Пpoдaть пo цeнe cильнo вышe pынкa нe пoлyчитcя ни y oднoгo, дaжe caмoгo вocтpeбoвaннoгo, pиэлтopa, пoэтoмy ecли xoзяин нe coглaceн c нeзaвиcимoй oцeнкoй, нa coглacoвaниe цeны мoгyт yйти мecяцы. Пpoдaжa квapтиpы чepeз aгeнтcтвo нeдвижимocти aктyaльнa, ecли дeньги нyжны cpoчнo: cдeлкa пpoxoдит пo cнижeннoй цeнe, xoзяин пoлyчaeт 85% oт cтoимocти.

B cлyчae быcтpoгo coглacoвaния цeны, cpeдняя пpoдoлжитeльнocть пpoдaжи квapтиpы чepeз aгeнтcтвo — двe нeдeли.

Дaлee нeoбxoдимo пpoвecти юpидичecкyю экcпepтизy. Aгeнтcтвa paбoтaют c зaкpытыми бaзaми MBД и нaлoгoвoй, зaпpaшивaют инфopмaцию из opгaнoв чepeз cвoиx юpиcтoв. Oни мoгyт выяcнить, cкoлькo людeй пpoпиcaнo, нeт ли нa квapтиpy дpyгиx пpeтeндeнтoв, нe yчacтвoвaлa ли oнa в имyщecтвeнныx cпopax, нe нaxoдитcя ли в зaлoгe. Aгeнт coбиpaeт дoкyмeнты, пoдтвepждaющиe пpaвo coбcтвeннocти влaдeльцa, бepeт нoтapиaльнoe coглacиe нa cдeлкy oт дpyгиx coбcтвeнникoв и гoтoвит пиcьмeннoe зaключeниe, кoтopoe пoтoм пoкaзывaeт пoкyпaтeлю.

Кoгдa цeнa coглacoвaнa и дoкyмeнты coбpaны, зaключaeтcя дoгoвop кyпли-пpoдaжи и пpoвoдитcя cдeлкa. Пoлyчить cвoи дeньги влaдeлeц квapтиpы мoжeт paзными cпocoбaми: пepeвoдoм нa peквизитaм, нa эcкpoy-cчeт или нaличными чepeз бaнкoвcкyю ячeйкy.

Пpи caмocтoятeльнoй пpoдaжe xoзяин нe тoлькo caм гoтoвит дoкyмeнты нa пpoдaжy и зaкaзывaeт oцeнкy нeдвижимocти, нo и тpaтит вpeмя нa oдoбpeниe кpeдитa, ecли cдeлкa ипoтeчнaя. B cлyчae paбoты c пocpeдникoм, aгeнтcтвo бepeт нa ceбя oфopмлeниe cдeлки и cвязaнныe pиcки.

3дecь нeт oднoзнaчнoгo oтвeтa. Цeнa oтличaeтcя oт видa ycлyги, гopoдa, тpeбoвaний клиeнтa и eщe мнoжecтвa фaктopoв, нo в ocнoвнoм oт цeны нa нeдвижимocть. И чacтники, и aгeнтcтвa бepyт зa cвoю paбoтy пpoцeнт oт cтoимocти нeдвижимocти: oт 1 дo 8%. Ocнoвнaя гpaдaция пo типy жилья и пoмeщeний кoммepчecкoгo иcпoльзoвaния: экoнoм, кoмфopт, бизнec и пpeмиyм-клacc. 3a дoпoлнитeльныe ycлyги тoжe пpидeтcя pacкoшeлитьcя: экcпepтизy юpидичecкoй чиcтoты жилья и пpaвoвoe coпpoвoждeниe в нeкoтopыx aгeнтcтвax oплaчивaют oтдeльнo.

Ecть кoмплeкcныe пpeдлoжeния зa фикcиpoвaннyю плaтy: нaпpимep в «Этaжax» ecть пaкeты зa пoиcк, пoкyпкy и oфopмлeниe кoммepчecкoй нeдвижимocти дo миллиoнa pyблeй. B этoм cлyчae вы плaтитe нe пpoцeнт, a тoлькo cyммy, кoтopaя oбoзнaчeнa в дoгoвope.

Нa caйтax кpyпныx aгeнтcтв c кaтaлoгaми жилья, нa cтpaницe интepecyющeй вac нeдвижимocти, чacтo yжe пpoпиcaнa цeнa зa ycлyги pиэлтopa. Oнa нe вceгдa oкoнчaтeльнaя, нo тaк opиeнтиpoвaтьcя нaмнoгo лeгчe.

3a пoмoщь в пoиcкe cъeмнoгo жилья пpидeтcя oтдaть cyммy paвнyю мecячнoй apeндe, нo в эти дeньги вxoдит и oфopмлeниe дoгoвopa.

Mнoгиe cчитaют, чтo aгeнтaм выгoднo пpoдaть квapтиpy кaк мoжнo дopoжe, чтoбы зaбpaть paзницy к ceбe в кapмaн. Этo нeпpaвдa: чacть oт пpoцeнтa пpoдaжи вce paвнo пoйдeт aгeнтcтвy, a ecли нeдвижимocть oчeнь дeшeвaя, тo oн пoлyчaeт фикcиpoвaннyю cyммy, нeзaвиcимo oт цeны oбъeктa.

Как выбрать риэлторское агентство?

Чтобы не рисковать деньгами, при выборе риэлтора нужно обращать внимание на такие нюансы:

• Наличие регистрации в ЕГРЮЛ доверять свое имущество и денежные средства риэлторам, работающим неофициально опасно;
• Отзывы клиентов — в поисках квалифицированного агента может помочь «сарафанное радио». Нужно поинтересоваться у знакомых, которые недавно покупали или продавали квартиру, довольны ли они услугами риэлтора;
• Репутация — найти подходящее агентство недвижимости можно с помощью отзывов на различных форумах;
• Риэлтор числится в Федеральной службе судебных приставов в списке должников;
• Предоставление допуслуг — как правило, в агентство недвижимости сотрудничает с юристами, нотариусами. Клиенту не нужно самостоятельно искать этих специалистов.

Преимущества в работе с риэлтором

• Опытный риэлтор сделает процесс приобретения или реализации жилья максимально комфортным, юридически безопасным, быстрым и насколько это возможно, приятным.

• Агент по недвижимости занимается всей рутинной работой самостоятельно, собственник лишь подписывает все нужные бумаги. Клиент доволен, что сэкономил кучу времени и сил;
• Гарантированная безопасность на всех этапах оформления и ведения сделки. Опытный специалист исключает даже возможность общения с нечестными людьми;
• Сроки покупки/продажи объекта недвижимости значительно сокращаются, если доверить процесс профессионалу, нежели самому заниматься этим делом;
• Безопасность с юридической точки зрения всех достигнутых соглашений и подписанных бумагах, при отсутствии нарушений законных прав и интересов любой из сторон;
• Действия риэлтора исключительно в интересах своего клиента, помощь в любой жизненной ситуации.

Есть ли страхование ответственности риелтора

Среди опытных риелторов распространена практика страхования ответственности перед покупателем. Это означает, что если в результате ошибки агента сделка расторгается, страховая компания возмещает покупателю ущерб. Ошибкой риелтора, к примеру, считается, если он не проверил наличие согласия органов опеки на сделку, когда в числе собственников имеются не достигшие совершеннолетия дети.

Но клиенту тоже нельзя пускать все на самотек. Во-первых, следует внимательно ознакомиться с условиями, прописанными в страховом полисе и уточнить лимит ответственности агента перед одним клиентом и по всем страховым случаям. Вторая сумма больше, но не имеет отношения к конкретному клиенту. Во-вторых, с остальными документами, касающимися сделки, также необходимо ознакомиться лично.

Хорошим вариантом станет страхование титула, то есть права собственности на квартиру. Этот полис вы получаете самостоятельно в страховой компании, он не зависит от действий риелтора. Если сделка расторгается, страховая компания выплачивает вам оговоренную в полисе сумму.

Также стоит помнить, что с 1 января 2021 года вступило в действие постановление Верховного суда, что продавец становится поручителем возврата средств при расторжении сделки. Соответствующий пункт нужно внести в договор. Если продавец средства не вернет, можно затребовать компенсацию у государства. Правда, вам придется привести доказательства, что вы добросовестный покупатель.

Кто имеет право распоряжаться квартирой (генеральная доверенность на продажу квартиры)

Проводить сделки с недвижимостью имеют право только собственники жилья. Исключение составляют случаи, когда собственник оформил на кого-то генеральную доверенность. В документе должно быть указано право ставить подписи, собирать и подавать документы. Если это не указано, значит, доверенность на продажу не действительна.

Доверенность оформляется на конкретного человека, там указываются его паспортные данные. Третьи лица не имеют права пользоваться чужой доверенностью. К примеру, если документ оформлен на мать, сын не может продать недвижимость с помощью этой доверенности.

Для проверки подлинности доверенностей существует онлайн-сервис. Штамп нотариальной конторы и подпись юриста важны, но они не гарантируют, что доверенность действует. Собственник имеет право отозвать ее, а экземпляр может остаться у продавца или риелтора. Можно также обратиться непосредственно к нотариусу, выдавшему документ, чтобы он проверил доверенность по базе.

Еще один важный нюанс: действительным является только оригинал документа. Копия не имеет никакой юридической силы.

Почему собственник продает квартиру

Поинтересуйтесь у продавца, почему он выставил жилье на продажу. Его ответ даст вам пищу для размышлений. Например, квартира досталась в наследство, но жить в ней продавец не собирается. Значит, покупателю надо проверить, нет ли других наследников, которые заявят права на недвижимость. Если продавец хочет продать свою однушку и с небольшой доплатой приобрести трешку, следует быть готовым, что сделка затянется, так как найти подходящий вариант продавцу будет непросто.

Даже молчание или неубедительные ответы дают некоторую информацию – с квартирой что-то не чисто. И что конкретно, придется выяснять покупателю. Это могут быть дефекты здания, буйный сосед-алкоголик за стенкой или еще масса причин.

Не лишним будет выяснить, как часто жилье меняло собственников (это указывается в выписке ЕГРН). Если квартира постоянно переходит из рук в руки, это говорит о мошеннической схеме или скрытых недостатках.

В чем заключается помощь риэлтора при покупке квартиры

Неправильно требовать, чтобы специалист по недвижимости полностью решил все вопросы и проблемы, связанные со сделкой. Как минимум, будущий покупатель должен собрать свой пакет документации и проверить, соответствуют ли условия сделки личным ожиданиям, ведь никто, кроме него не сможет принять окончательное решение и подписать договор.

Перед обращением в агентство стоит ознакомиться с действиями риэлтора при покупке квартиры, которые входят в зону ответственности.

Описание процесса, как правильно купить квартиру через риэлтора

Схема, как купить квартиру через агентство недвижимости, мало отличается от стандартных шагов по самостоятельному приобретению квартиры. Небольшие изменения вызваны необходимостью заключения договора с агентством и расчетом за оказанные услуги.

Схема покупки:

1. Выбор агентства и обсуждение условий сделки, параметров объекта. Подписывается договор об оказании услуг.
2. Анализ и подготовка предложений.
3. Организация просмотра квартир.
4. Помощь в проверке объекта и рекомендации по поводу сделки.
5. Согласование условий сделки с продавцом. Заключается предварительный договор приобретения.
6. Вносится задаток и оформляется расписка.
7. На этапе подготовки к сделке представитель агентства контролирует сбор документации и оказывает содействие в проверке и подготовке бумаг.
8. В назначенный день заключается заранее подготовленный проект договора. Стороны производят расчеты.
9. Подписывается приемопередаточный акт с передачей ключей от недвижимости.
10. Пакет документации сдают в Росреестр (МФЦ) для регистрации перехода прав на собственность.

Как выбрать конкретного риэлтора?

Предположим, что выбор агентства завершен. Теперь приступим к не менее важному этапу – подбору риэлтора, который лично будет работать с вами, представлять ваши интересы, искать объекты и т.д. Учитывая это, вы должны выбирать конкретного специалиста, оценив личностные и профессиональные характеристики человека. Хороший риэлтор должен:

• разбираться в специфике рынка недвижимости;
• понимать требования и пожелания клиента;
• быть хорошим психологом;
• профессионально вести переговоры;
• быть коммуникабельным, но не болтливым;
• не выдавать лишней информации;
• быть компетентным в вопросах оценки и просмотра объектов;
• прекрасно разбираться в технологии сделки;
• иметь глубокие знания правовых основ операций и природы собственности на вторичном рынке;
• иметь успешный опыт заключения сделок.

Немного об ответственности риэлтора

Проблема с риелторами в том, что их квалификация, аттестация и сертификация нигде в законах не прописаны. Работник агентства отвечает лишь за результат, то есть состоится сделка или нет. Но этим и ограничивается его поле ответственности. Ведь с законодательной точки зрения сотрудника АН почти невозможно привлечь в суде за нарушения гарантий сделки. Такой гарантии он не дает, хотя в договоре и могут быть прописаны похожие пункты.

Получается, что честность риелтора не закреплена законодательно, а остается рисковым фактором. Он зависит от личных качеств человека либо от моральных ценностей компании, в которой работает агент. Типичный случай: после покупки квартиры через агентство недвижимости возникла ситуация и сделка признана недействительной. Покупатель не сможет требовать с АН компенсацию за провал сделки, поскольку агентство юридически не было ее гарантом.

Как выбирать агентство?

Многие ошибочно надежность АН оценивают по уровню их рекламных компаний. Количество и качество рекламы говорят лишь о вкусе и амбициозности руководителей и о тех усилиях, которые они направляют на развитие своего бизнеса. Но покупателю по сути требуется грамотное и успешное выполнение лишь двух услуг: кропотливая работа сотрудников агентства в интересах покупателя и юридическое сопровождение сделки.

Нередко случается, что стремясь к росту своего бизнеса, руководство агентств «делают ставку», в основном, на рекламу, важность внимательного отношения к каждому клиенту теряется, и требования к риэлторам и юристам предъявляются не достаточно высокие.

Можно порекомендовать «помучить» представителя агентства:

• взять у него договор для экспертизы;
• узнать, что компания намечает сделать для успешного решения поставленной вами задачи;
• какие для этого у агентства есть финансовая база и возможности;
• добиться встречи с юристом.

Представитель обязательно должен быть к вам внимателен, общаться вежливо, компетентно и терпеливо отвечать на все правовые вопросы.

Плюсом будет солидный возраст агентства (такие компании всегда заботятся о своей репутации).

Правило «золотой середины» вам в поддержку – небольшие «юные» компании, даже созданные опытными специалистами, еще не наработали достаточного административного опыта, могут иметь небольшой бюджет и слабую юрподдержку.

К весомым критериям выбора агентства относятся:

• имидж фирмы (к примеру, длительное присутствие на рынке доказывает стабильная реклама);
• опыт работы (в том числе и у конкретных специалистов-риэлторов, занимающихся вашим вопросом);
• наличие у АН сертификатов, благодарственных писем и дипломов от независимых общественных организаций;
• цены на услуги (слишком низкая стоимость услуг скорее будет настораживать, но и дороговизна не является гарантией хорошего качества). Стоит сравнить цены нескольких компаний на одни и те же виды услуг и проанализировать их.
• Рекомендации и отзывы третьих лиц. При покупке квартиры через агентство недвижимости мнение знакомых, родственников очень важны. Рекомендации также можно посмотреть в интернете (если вы уверены, что это отзывы реальных людей, не фэйков), узнать о фирме в общественных специализированных на данном направлении организациях.

Ответственность агентства недвижимости перед покупателем

Большинство риэлтерских фирм предпринимают необходимые меры для минимизации ответственности, чтобы исключить финансовые потери. Даже учитывая, что на стороне клиента нормы действующего закона, практика показывает невозможность истребования с агентств сумм кроме выплаченного вознаграждения. Проблематично взыскание с них санкций и неустойки.

Чтобы гарантии на возмещение не были утрачены, следует изначально быть внимательным при составлении договора, четко обозначив границы ответственности риэлтерской компании.

Учтите! Помимо этого, клиент сталкивается с такими рисками при приобретении недвижимости:

• при оформлении документов по сделке допускаются ошибки,
• мошенники попытаются нажиться на фиктивном оформлении приобретения недвижимого имущества,
• при оформлении сделки не берутся в расчет имущественные интересы наследников либо несовершеннолетних граждан,
• изначально совершаемые в отношении недвижимости юридические действия (продажа, дарение, приватизация и т. п.) совершены с нарушением закона.

За любую из указанных выше ситуаций представители агентства никакой ответственности нести не будут. Защита в данном случае возможна только через титульное страхование. Таким образом, клиент обеспечивает для себя гарантию компенсации средств в случае возможной утраты прав на приобретенное жилье.

Для оформления обратитесь в страховую, получив полис титульного страхования. Такой вид страхования отличается от других тем, что он создает защиту только на случай, если произошли события, приведшие к потере недвижимости, о которых покупателю на момент совершения сделки известно не было.

Покупка квартиры через агентство риски

Покупка квартиры — дело серьезное и ответственное. В связи с этим, приходится лишний раз подстраховываться. Следствием этого становится растущий пакет разных бумаг. Старайтесь избегать составления ненужных документов. Гарантийное обязательство о фиксировании цены является одним из сомнительных документов.

Данная бумага придумана для обеспечения будущему покупателю той цены на недвижимость, которая была озвучена изначально.

Однако с точки зрения закона, подобный документ почти ничего не значит, т. к. составлен он между клиентом и посредником. Продавец выступает обязывающейся стороной, но при этом не ставит под ним своей подписи.

Подготовка, проведение сделки, регистрация договора купли-продажи потребуют выдачи доверенностей на право представления ваших интересов.

Большинство из них требует нотариального заверения. В них подробно расписано, кому она выдана, и что позволяет сделать от вашего имени.

Ни в коем случае, не передавайте прав на распоряжение недвижимостью, получение денежных средств и иные действия, которые потенциально могут вам навредить.

Перед подписанием непонятной бумаги, берите время на ее изучение и консультацию с независимым юристом. Обязательно внимательно читайте все, под чем вам необходимо ставить подпись. Пусть на это уйдет несколько часов, но возможный урон от необдуманной подписи может быть намного серьезнее.

Грамотно поставленное сотрудничество с посредником способно помочь безопасно приобрести недвижимость в кратчайшие сроки и сэкономить денежные средства.

Похожие записи:

• Где и как выписать умершего человека из квартиры
• Какие страны участвуют в грин карте в 2023 году
• Что положено на 3 ребёнка 2023 году в Ижевске