Управляющая компания: 11 шагов к открытию

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Управляющая компания: 11 шагов к открытию». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Основная функция управляющей компании — текущий менеджмент в каждой отдельной компании группы. По сути она заменяет собой директора в дочерней структуре: заключает договоры, выдает доверенности, распоряжается имуществом.

Какие процессы упрощает управляющая компания

Зачем это владельцам бизнеса:

• Контролировать процессы внутри группы становится проще: не нужно собирать информацию от руководителя каждой из организаций — достаточно следить за действиями главы управляющей компании
• Появляется административный центр, где сосредоточены работники, не связанные с производством, но необходимые всей группе: юристы, бухгалтеры, маркетологи, специалисты по таможенному оформлению и так далее
• Уменьшается количество спорных вопросов: достаточно найти одного директора управляющей компании, который будет устраивать всех партнеров: отпадает необходимость согласовывать разных кандидатов в разные фирмы

Чек-лист принципов прибыльной УК

• Хорошие отношения с жителями. Нужно понимать, что ЖКХ — это клиентский бизнес, в котором жители — это заказчики, которые платят деньги, а не досадная помеха в работе;
• Начинать цифровизацию с бизнес-процессов — учет и распределение заявок, работа с исполнителями, сбор платежей, отчетность;
• Быть гибкими и адаптивными — оперативно перестраивать процессы и приспосабливаться к текущей ситуации (изменение погоды, перераспределение штата, направление бюджета на действительно важные для жителей проблемы);
• Привлекать аутсорсинг — особенно это важно средним и маленьким УК, которым невыгодно содержать большой штат;
• Использовать инструменты страхования, чтобы сократить затраты в случае аварии.

Зачем нужна единая управляющая компания

Опишем ситуацию: у вас группа компаний, и в каждой из фирм есть свой директор, бухгалтер, юрист, кадровик, экономист и маркетолог. Такой подход неэффективен как с финансовой, так и с организационной точки зрения.

Какие факторы говорят о том, что вашему бизнесу нужна управляющая компания:

• Разные компании владеют долями в уставных фондах разных участников группы и происходит путаница в полномочиях между директорами
• Владельцам бизнеса сложно контролировать менеджмент компаний
• Штат раздут и появляются сложности в управлении им

Ежемесячные расходы УК

Большую часть ежемесячных расходов управляющей компании будет составлять заработная плата сотрудников.

Сколько можно заработать на управлении многоквартирным домом

Вопреки распространенному мнению, уровень рентабельности управляющей компании достаточно низкий и находится на уровне 10 – 15%.

Поэтому для увеличения прибыли управляющей компании стоит предоставлять дополнительные виды услуг:

• сдача в аренду нежилого фонда;
• проведение ремонта у жильцов;
• сдача общедомовых площадей под рекламу;
• создание во дворе платной стоянки с охранником;
• выполнение части обязательных работ собственными силами;
• оказание дополнительных услуг жильцам;
• применение энергосберегающих технологий.

Согласно аналитическим данным, чтобы получать реальную прибыль управляющая компания должна обслуживать не менее 5 – 7 МКД. Важно увеличивать количество домов со временем. Добросовестное отношение к работе и положительные отзывы жильцов будут способствовать желанию у других многоэтажек заключить договор с УК.

Регистрация управляющей организации

Чтобы открыть управляющую компанию, необходимо зарегистрировать юридическое лицо любой ОПФ. Для этого необходимо подать заявление и документы, требующиеся доя оформления конкретного вида юридического лица, предоставить сведения о создаваемой организации (наименование, адрес регистрации, ФИО руководителя и др.). Затем юр. лицо ставят на учет в различных государственных структурах: ПФ РФ, Фонд социального страхования, служба гос. статистики.

Как показывает практика, в большинстве случаев руководители выбирают создание ООО. Оно отличается свободой управления и проведения корпоративных мероприятий. Также данная ОПФ позволяет зарегистрировать управляющую компанию в наиболее сжатые сроки. Например, не придется тратить время на выпуск акций, как при оформлении ПАО. Таким образом, при выборе ООО можно оформить УК всего за 3-4 недели. Это время понадобится, чтобы:

• подготовить необходимые документы;
• направить их в ЕГРЮЛ для регистрации;
• открыть расчетный счет и изготовить печать.

Справка! Процент рентабельности дела в жилищно-коммунальной сфере, к сожалению, не превышает 10 по оценкам аналитиков.

Это происходит, поскольку тарифы невысоки из-за также невысоких зарплат большинства хозяев жилых помещений. И устанавливаются эти тарифы государством. Повысить свою прибыль ЖКХ могут путем увеличения только тех тарифов, которые закон никак не ограничивает. Также компания может обогатиться за счет:

• предоставления в аренду нежилых помещений дома (например, мансард);
• партнерской площадки;
• привлечения жильцов в качестве клиентов на ремонт. Происходит это путем значительного понижения соответствующих тарифов. Выгодно всем — жильцы и не обращаются за этой услугой никуда, кроме как в управляющую компанию, а та получает стабильную прибыль.

Порядок оформления в госорганах

• Собираем необходимые документы (точный список лучше уточнить в органе администрации). Все документы должны быть подписаны одним или двумя учредителями. Если управляющая компания имеет только одного соучредителя, то её регистрируют с правовой формой ООО.
• Физическое лицо (бывший владелец помещения) должен оформить гарантийное письмо – разрешение, что помещение передано исполнительному органу. Также к письму необходимо приложить копию свидетельства права собственности или соглашение аренды.
• Составляем заявление на регистрацию и заверяем его в нотариальной конторе.
• Выбираем банк, с которым будем сотрудничать, и открываем там расчётный счёт. Затем переводим туда 1/2 суммы уставного капитала (50%). Далее в течении года следует перевести вторую часть.
• Выбираем юридический адрес, на который будет отправляться вся корреспонденция (заявки от жителей, письма от органов исполнительной власти).

Общее дело: как бирюзовые организации управляют бизнесом

Это понятие шире термина «миссия». Эволюционная цель – не желание заработать больше денег или сформировать бренд. Речь об улучшении окружающего мира, будь то поддержка одного сообщества или помощь целому государству. Бирюзовые организации работают ради целей, а компании с устаревшей системой управления – ради бизнес-нужд.

Бирюзовые компании отказываются от того, что мешает целям, даже если это снижает заработок. Эволюционная цель важнее самой организации, поэтому бирюзовые компании рассматривают других игроков рынка не как конкурентов, а как партнёров по развитию общества.

Здесь человек – это самостоятельная личность, со своим потенциалом и потребностями. В такой компании рассматривают сотрудников не как ресурс или винтик в механизме, а как часть всего бизнес-успеха. Бирюзовая компания – это единый живой организм, где каждый работник важнейший орган. Поэтому все правила, рекомендации или запреты появляются только по общей инициативе, а не сверху.

Классической вертикали власти в бирюзовой организации вы не найдёте: начальники не отдают распоряжений, а у подчинённых есть свобода, чтобы проявить себя.

Здесь никто не даёт исполнителю инструкций сверху. Сотрудник самостоятельно ставит себе задачи и несёт за это ответственность. Каждый сам себе начальник с гибкими полномочиями.

Контроля над работой извне тоже нет, но можно получить обратную связь от команды. В бирюзовой организации все специалисты одинаково компетентны, поэтому они не обязаны согласовывать действия ни с кем.

Распознать бирюзовый стиль управления в компании можно по этим особенностям, которые вытекают из трёх базовых принципов:

Чтобы каждый участник бизнес-процессов мог принимать нужные решения, у него должны быть исходные данные. Поэтому честность и прозрачность – важный признак бирюзового бизнеса.

Чем ИП – управляющий выгоднее гендиректора: риски и преимущества для бизнеса

Все в компании работают с максимальной гласностью, а у каждого сотрудника есть право на участие в жизни организации.

Лидер в бирюзовой компании – человек, который подаёт пример, учится на своих ошибках и иногда помогает рекомендациями, а не стоит над душой, раздавая указания.

Поскольку для компании её позиция на рынке не так важна, как благие намерения, то и для её сотрудников идея подняться по карьерной лестнице не стоит на первом плане. Зачем стремиться к верхушке иерархии, если каждый может быть начальником для самого себя.

Еще один риск — это признание затрат на управляющего экономически необоснованными. То есть, нанимая управляющего, компания должна иметь сформулированную цель, в противном случае ей будет сложно объяснить свое решение. Налоговики посчитают, что управляющий понадобился ей не для улучшения экономических показателей, а просто для вывода денег и экономии зарплаты.

Есть целый перечень требований, которые важно внести в договор с ИП-управляющим.

• Пропишите особый порядок формирования вознаграждения в зависимости от прибыли.
• Предусмотрите цели, ради которых заключается договор. Пропишите результат.

Например, вы можете заключить договор об управлении на год, предусмотрев обязанность управляющего в виде увеличения дохода компании с 70 млн до 150 млн руб.

• Укажите, что управляющий самостоятельно определяет порядок выполнения своих обязанностей.

Договор не должен свидетельствовать о том, что управляющий — номинальный. Реальный управляющим действительно управляет и в случае налоговой проверки он должен быть готов дать разъяснения по своей работе.

УК – это организация, занимающаяся доверительным управлением имуществом, при этом под руководством может находиться все что угодно: от жилых домов до крупных предприятий, холдингов или просто денег. Основным плюсом для организации такого управления является тот факт, что собственники имущества не принимают никаких решений, а только контролируют работу.

Существует и серьезный минус – УК не несет никакой ответственности за свою работу или несет ее в ограниченном объеме, и поэтому ее последствия бывают самыми негативными для собственника.

Чтобы лучше понять, как создать новую УК, представим поэтапную последовательность действий. Для этого нужно:

1. С помощью специльного агентства или самостоятельно разработать детальную схему деятельности УК.
2. Создать организацию в статусе индивидуального предпринимателя или «ООО». Ещё один из вариантов: внести в действующую фирму новое направление работы из Общероссийского классификатора видов экономической деятельности, переоформив регистрационные бумаги.
3. Сдать экзамен на знание ЖК РФ и иных основных законов в данной сфере. Пошаговая процедура по открытию УК обязательно включает в себя эту стадию.
4. Оформить разрешение на открытие управляющей компании ЖКХ.
5. Зарегистрировать юридическое лицо.
6. Пройти лицензирование и аттестацию.
7. Заключить договоры с ресурсоснабжающими оранизациями.
8. Найти место под офис, назначить отделы, приобрести оборудование и технику.
9. Разработать источник информации о компании. Не помешает создание официального сайта.
10. Подписать соглашение с собственниками квартир в МКД, оформить техническую документацию.

После этого УК может приступать к управлению общедомовым имуществом и обслуживанию МКД.

Когда вашему бизнесу нужна управляющая компания и как правильно ее создать

Основная функция управляющей компании — текущий менеджмент в каждой отдельной компании группы. По сути она заменяет собой директора в дочерней структуре: заключает договоры, выдает доверенности, распоряжается имуществом.

Зачем это владельцам бизнеса:

• Контролировать процессы внутри группы становится проще: не нужно собирать информацию от руководителя каждой из организаций — достаточно следить за действиями главы управляющей компании
• Появляется административный центр, где сосредоточены работники, не связанные с производством, но необходимые всей группе: юристы, бухгалтеры, маркетологи, специалисты по таможенному оформлению и так далее
• Уменьшается количество спорных вопросов: достаточно найти одного директора управляющей компании, который будет устраивать всех партнеров: отпадает необходимость согласовывать разных кандидатов в разные фирмы

Запуск управляющей компании — достаточно простая процедура.

Управляющие компании как модель управления группой компаний

Вечная стабильность. Трудно представить себе времена, когда понизиться спрос на подобные услуги. Количество населения растет, а вместе с этим их дома и потребление коммунальных услуг. Низкая конкуренция. На рынке наблюдается отсутствие повышенной конкуренции и значительный потенциал для развития бизнеса благодаря высокой доходности.

Возникает главный вопрос, каким способом начинающей управляющей компании договориться об обслуживании домов. Вот несколько вариантов:

Можно договориться с жильцами напрямую. Способы управления домов жильцы выбирают на общих собраниях. Тут главное убедить людей в плюсах работы с вашей компанией, ведь протокол должны подписать не меньше 50% владельцев домов Можно участвовать на открытых конкурсах или на торгах по выбору УК. В домах, где жильцы не решили вопрос самостоятельно, администрации проводит конкурс выбору УК. Информация размещается на сайте по проведению государственных торгов.

В соответствии с п.33 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011г. № 354, при наличии индивидуальных приборов учета потребитель имеет право ежемесячно снимать его показания и передавать полученные показания исполнителю или уполномоченному им лицу (МУП «Расчетный центр») не позднее даты, установленной договором управления.

• по телефону;
• на сайте в разделе Управляющей компании;
• при оплате путем внесения показаний в специальные графы платежного документа;

Объяснять причины почему любой компании нужно иметь свой сайт уже не имеет смысла. А для управляющих компаний сайт поможет более эффективно работать с клиентами и получать обратную связь. Быстро и легко создать многофункциональный сайт товарищества собственников жилья либо УК поможет использование современной программы

«VDGB: Сайт ЖКХ».
Раскрытие информации на сайте уже реализовано по требованиям постановления правительства 731

Работа в управляющей компании представляет собой большое количество трудоемких операций. Тут важно максимально оптимизировать все рабочие процессы для бесперебойной и эффективной работы.

Главным решением такой задачи является использование специальных программ для автоматизации бизнес-процессов. Самой популярной и проверенной временем является программа «1С:Предприятие 8. Учет в управляющих компаниях ЖКХ, ТСЖ и ЖСК». Она разработана для полной автоматизации процессов ведения учета хозяйственной деятельности управляющих компаний ЖКХ, ТСЖ (товариществ собственников жилья), ЖСК (жилищно-строительных кооперативов) и остальных управляющих компаний сектора ЖКХ.

Использование этой программы поможет облегчить:

Жители многоквартирного дома хотят поменять старую управляющую компанию на более прогрессивного нового игрока рынка ЖКХ. Для этого им нужно пройти несколько сложных шагов:

• найти замену текущей УК;
• просчитать тариф и набор услуг, что непросто, так как размер тарифа устанавливается мэрией и может быть одинаков для старых панелек и современных новостроек;
• провести собрание по смене УК и созданию ТСЖ, чему может препятствовать предыдущий управленец.

Судебная практика по этому вопросу многочисленная и неоднозначная. Причём суды не всегда усматривают криминал в действиях ООО и руководителя-ИП, особенно когда управляющий показывает высокую эффективность.

Например, в постановлении Четвертого ААС от 27.08.2020 г. по делу А19-27765/2019 суд отказал налоговой инспекции во взыскании НДФЛ и взносов. ФНС настаивала на переквалификации гражданско-правового договора в трудовой, потому что управляющий и директор, который ранее руководил компанией, – это одно и то же лицо.

Казалось бы, схема налицо – работника, который уже был директором, через месяц после увольнения зарегистрировали в качестве ИП и заключили с ним договор на управление. Тем не менее, суд посчитал доводы ФНС недоказанными, а за компанией признал конституционное право свободы экономической деятельности.

Однако таких судебных решений в пользу налогоплательщиков не так много, поэтому если вы хотите назначить управляющего-ИП, то надо предусмотреть в договоре с ним безопасные формулировки.

Похожие записи:

• Наследование бизнеса по закону и завещанию
• Несовпадение номера двигателя с ПТС: узнай наконец правду
• Учет основных средств в 2023 году в бухгалтерском учете бюджетного учреждения