Можно ли снимать квартиру вместо офиса мнение юриста статьи редакции
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли снимать квартиру вместо офиса мнение юриста статьи редакции». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Строго говоря, жилое помещение можно использовать только для проживания (п. 2 ст. 671 Гражданского кодекса РФ). Собственник обладает правом владения, пользования и распоряжения жильем. Допустимо использовать помещение для профдеятельности граждан, которые зарегистрированы в этой квартире. Деятельность разрешена, если она не нарушает прав и интересов других жителей этого дома, требований, выдвигаемых для квартиры. По договору собственник может сдавать помещение в аренду, но исключительно для проживания. Иначе придется выплатить штраф, и заключенная сделка будет являться недействительной, так как не соответствует гражданскому кодексу.
Можно ли снимать жилье под офис?
Предпринимательская деятельность может осуществляться и в жилых, и в нежилых помещениях. Однако в первом случае появляется ряд ограничений. В статьях 288 и 671 ГК РФ указано, что жилое помещение подходит только для проживания людей. Однако в этих же источниках есть ссылка на пункт 2 статьи 17 ЖК РФ. В этом нормативном акте прописано, что жилое помещение может использоваться в качестве офиса для ИП при наличии этих условий:
- Квартира является собственностью ИП.
- Превращение жилья в офис не помешает соседям и жителям самой квартиры.
- При создании офиса помещение будет отвечать всем требованиям к жилым пространствам.
Если все эти условия не соблюдаются одновременно, жилое помещение нужно переоформлять в нежилое.
Как происходит процесс снижения налогообложения?
Во-первых нужно обратиться в специализирующуюся компанию и предоставить все данные на ваш объект. Это необходимо для расчета экономического эффекта от оспаривания кадастровой стоимости.
Если экономическая целесообразность оспаривания результатов выявлена, остается согласовать и подписать договор и предоставить все необходимые документы для оценочной компании. Список этих документов стандартный и на их сбор уходит не более недели.
В дальнейшем участие заказчика уже не нужно и оценщики с юристами выполнят свою работу сами. Порядок процедуры следующий:
- Составление отчета об оценке профессиональным оценщиком. Оценщик должен иметь все необходимые разрешительные документы(членство в СРО, квалификационный аттестат и страховку).
- Подготовка искового требования и подача документов в суд.
- Участие в судебных заседаниях и защита интересов заказчика путем отстаивания заявленных цифр о величине итоговой стоимости. Данный этап самый сложный и решающий.
- Получение решения суда и закрытие дела.
- Обращение в Росреестр со всеми документами для внесения новой сниженной кадастровой стоимости объекта недвижимости.
- Пересчет налоговых платежей происходит автоматически.
С 2021 года в этот список перестала входить обязательная подача для юридических лиц документов в комиссию Росреестра — как досудебный этап решения спора по изменению кадастровой стоимости. Это связано с изменением в налоговое законодательство и упразднением комиссий. Однако по некоторым непроверенным данным возможно возобновление работы комиссий начиная с 2021 года.
Можно ли использовать жилое помещение под офис
Строго говоря, жилое помещение можно использовать только для проживания (п. 2 ст. 671 Гражданского кодекса РФ). Собственник обладает правом владения, пользования и распоряжения жильем. Допустимо использовать помещение для профдеятельности граждан, которые зарегистрированы в этой квартире. Деятельность разрешена, если она не нарушает прав и интересов других жителей этого дома, требований, выдвигаемых для квартиры. По договору собственник может сдавать помещение в аренду, но исключительно для проживания. Иначе придется выплатить штраф, и заключенная сделка будет являться недействительной, так как не соответствует гражданскому кодексу.
Поэтому снимать жилую квартиру под офис нельзя, но по жилищному законодательству возможен его перевод в нежилое. Тогда аренда будет возможна и не вызовет проблем с законом.
Однако в новых ЖК весь первый этаж изначально создается с коммерческими целями, то есть он не предназначен для жилья.
По статье 17 ЖК РФ офис в ЖК может использоваться только гражданами на удаленной работе и ИП. Например, легально в квартире могут работать юристы, репетиторы, переводчики и сотрудники компаний, работающих на удаленке. Однако офис должен выполнять требования пожарной и экобезопасности.
Чтобы взять в аренду квартиру для офиса, нужно грамотно составить договор. Он должен быть корректным:
- Включено положение, где прописаны все нюансы соглашения между сторонами.
- Прописан запрет на ведение промышленного производства, так как это категорически запрещено по закону.
- При оформлении соглашения, акцентируйте внимание на указываемую цель, если вы юридическое лицо.
Во время заключения договора используйте этот чек-лист, чтобы проверить, все ли пункты указаны:
- Цель аренды;
- Описание помещения + схема;
- Документы, которые подтверждают, что арендодатель действительно является владельцем квартиры;
- Длительность аренды;
- Размер и частота выплат (ежемесячные платежи, квартальные, годовые);
- Сумма компенсации, которую арендатор выплачивает в случае порчи помещения;
- Обязанность арендодателя поддерживать жилье в нормальном состоянии;
- Кто будет оплачивать услуги ЖКХ;
- Условия, при которых соглашение может быть расторгнуто.
Однако рекомендуем обратиться к юристам за более подробной консультацией по вопросам аренды жилой квартиры для офиса, особенно если вы оформлены как юридическое лицо или индивидуальный предприниматель.
Чтобы квартиру можно было сдавать в аренду для офиса, ее необходимо в первую очередь сделать нежилым помещением.
Правила перевода жилого помещения в нежилое зафиксированы к жилищном кодексе, однако они отличаются в разных населенных пунктах и даже отдельных районах города. Эти различия закреплены в нормативно-правовых актах о градостроительной деятельности.
- Вход в помещение должен быть без использования жилых помещений и помещений общего пользования. То есть, вход в офис должен быть с улицы.
- Нежилое помещение должно располагаться на первом этаже, либо выше, если квартира находится над нежилым помещением.
- Невозможно перевести жилое помещение в нежилое для организации религиозной деятельности.
Таким образом, чтобы перевести жилое помещение в нежилое, владелец подает заявку в администрацию населенного пункта или отдельного района. После одобрения запроса помещение переносится в базу Росреестра.
К каким последствиям может привести аренда жилого помещения под офис?
Сдача квартиры в аренду — доход собственника и облагается НДФЛ. Особенности:
- Если арендодатель ИП. Если аренда не прописана как деятельность в свидетельстве о регистрации, то доход облагается доходом как для физического лица (13%).
- Если квартиру арендует ИП. Арендные платежи можно учитывать как расходы, соответственно уменьшив прибыль и налог на прибыль.
- Если квартиру арендует организация. Можно уменьшить налог на прибыль, учитывая арендные платежи как расходы. Но на практике не все налоговые инспекции идут на это. В случае отказа налогового органа, придется решать дело через суд. Судебная практика по этому вопросу разная, но в большинстве случаев суд встает на сторону организации.
Налоговая служба не отслеживает сдачу жилья в аренду, но может через государственные органы выяснять, сдается жилье или нет. Доказать факт получения денег за пользование жилищем очень сложно. Если только налоговые инспекторы получат документы, подтверждающие передачу денег за аренду — например, расписки. В противном случае собственник всегда может заявить, что пустил человека пожить бесплатно и никакого дохода от этого не имеет.
Многие люди на начальном этапе развития бизнеса стараются уменьшить издержки для более быстрого извлечения прибыли. Один из первых пунктов – экономия на аренде офиса. И первое, что приходит в голову – собственная квартира. Можно ли ее «переоборудовать» в офис? И да, и нет.
Индивидуальный предприниматель имеет право оказывать услуги на дому, зарегистрировав себя в налоговом органе. Однако если Вы хотите вести продажи или складировать продукцию, то Вам необходимо изменить назначение квартиры на «нежилое помещение». Это довольно длительная и дорогостоящая процедура.
Риски ведения бизнеса на дому минимальны. Вы просто открываете двери в свою квартиру клиентам, которых, по сути, Вы не знаете. С юридической точки зрения, тут преград никаких нет.
Другая сторона открывается, если Вы желаете зарегистрировать общество с ограниченной ответственностью. Действительно, согласно нормам законодательства, общество может быть зарегистрировано по адресу учредителя либо директора. Необходимо получить согласие собственников (если их несколько) и предоставить в налоговый орган свидетельство, подтверждающее право на данное помещение. Тут риски более высокие: налоговая не любит такие «конторы», так как проверить их в действительности на наличие «исполнительного органа» невозможно. Также банки не приветствуют такие организации. Тем не менее в нашей стране можно многое, главное – знать и соблюдать все тонкости права.
Действительно, в соответствии со ст. 17 Жилищного кодекса РФ, граждане, проживающие в помещении на законных основаниях, могут использовать его для профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности. Использование квартиры в качестве офиса не требует перевода помещения из жилого в нежилое, если не происходит изменения конструктива многоквартирного жилого дома, а также если в силу специфики оказываемых услуг организации не нужен изолированный вход в помещение.
Регистрировать юридическое лицо в жилой квартире нельзя; допускается лишь занятие индивидуальной предпринимательской деятельностью либо профессиональной деятельностью.
Препятствиями для размещения офиса в жилом помещении могут являться:
- возражения других лиц, как имеющих право пользования квартирой, так и являющихся жильцами многоквартирного дома;
- нарушение санитарно-гигиенических правил: к примеру, при размещении промышленных производств;
- осуществление миссионерской деятельности.
Если выявлены нарушения правил использования жилых помещений, виновное лицо могут привлечь к административной или гражданско-правовой ответственности. В исключительных случаях, если нарушения систематические, жилое помещение могут даже изъять и реализовать его на публичных торгах, выплатив стоимость жилья собственнику.
Хозяйственная деятельность требует, чтобы организации и индивидуальные предприниматели имели постоянный адрес своей регистрации, так называемую якорную точку. Для чего это нужно? Налоговой инспекции это важно для отправки официальной корреспонденции и для проведения выездных проверок. Правоохранительным органам – для розыска правонарушителя. Контрагентам – чтобы определить, в какой суд или отдел судебных приставов обращаться с претензиями и требованиями о взыскании. Подобные заявления по общему правилу направляются в адрес ответчика. В случае с индивидуальным предпринимателем все просто. Он оформляется по месту своей временной или постоянной регистрации. С организациями, коммерческими или некоммерческими юридическими лицами дело обстоит сложнее.
Компания – это всего лишь пакет регистрационных свидетельств, учредительных и иных документов. Она обезличена до тех пор, пока в ней не трудоустроены конкретные люди. Самым важным должностным лицом, с точки зрения закона, является генеральный директор. Формально он называется единоличным исполнительным органом общества. На практике может именоваться как угодно: директор, президент, ректор и даже царь. Раньше учредители организации (например, общества с ограниченной ответственностью) были вынуждены сначала найти нежилое помещение, получить от арендодателя-собственника письмо на право зарегистрироваться по этому адресу, оплатить аренду за время регистрации общества в налоговой инсп��кции либо договориться об арендных каникулах. Теперь все стало проще. В 2016 году Федеральная налоговая служба опубликовала официальное письмо, в котором прямо говорилось, что организация может быть зарегистрирована по местонахождению своего директора. То есть именно директор, как высшее должностное лицо, стал якорной точкой. На мой взгляд, это логично. Кто, как не директор, принимает решение о деятельности общества, заключает сделки, проводит платежи, подписывает отчетность, несет ответственность? Именно он. Значит, то место, где он чаще всего находится, можно признать юридическим адресом организации. А где чаще всего может находиться директор? Конечно, в своем доме. Именно так устанавливает миграционное законодательство.
Чего ждут корпоративные арендаторы от квартиры?
Например, чаще всего экспаты из стран Востока (Ближнего, Среднего, Дальнего) арендуют трехкомнатные квартиры. Это хорошо для элитной аренды, поскольку на квартиры с тремя комнатами, например, на элитном рынке Москвы приходится больше трети предложений. Их предпочтения – это квартиры в новостройках с раздельными зонами кухни и спальни, отдельными комнатами и санузлом для обслуживающего персонала.
У сотрудников дипломатических представительств есть еще одно дополнительное требование – наличие в квартире большого зала для приемов, где можно разместить от 30 до 70 человек.
Большим преимуществом будет и близость квартиры к международным школам, поскольку многие иностранные арендаторы приезжают в Россию вместе с семьями. Но встречаются и особенные запросы: так, для некоторых экспатов из Азии важно, чтобы квартира была обустроена согласно принципам фэн-шуй.
Нужен ли мне риелтор?
Если вы хотите сэкономить время или впервые сдаете жилье, имеет смысл привлечь риелтора — частного специалиста в области недвижимости или сотрудника агентства недвижимости. Он будет не только отвечать на звонки и показывать квартиру потенциальным жильцам, но и поможет определить цену и оформить документы.
Не обращайтесь сразу к нескольким агентствам, так как это может спровоцировать конкуренцию между риелторами,
Страховать ли квартиру перед сдачей внаем?
Страхование позволит обезопасить себя на случай чрезвычайных происшествий, например, если ваши жильцы затопят соседей. Как правило, можно застраховать отделку и оборудование квартиры и гражданскую ответственность перед соседями. Тогда страховая компания возместит ущерб в случае пожара, кражи, потопа и прочих происшествий, в результате которых жизни, здоровью или имуществу соседей будет причинен ущерб. Чтобы получить компенсацию, в договоре страхования нужно указать, что квартира сдается внаем (деньги выплатят, только если квартиросъемщик не действовал умышленно).
Застраховать квартиру от несчастных случаев можно вместе с арендатором. Но лучше сделать это самостоятельно, поскольку в случае ЧП компенсировать ущерб соседям будет именно собственник квартиры. После возмещения ущерба с нанимателя можно потребовать компенсацию, но получить ее на практике не всегда возможно.
Плюсы и минусы сделки
Большой плюс аренды квартиры для юридических лиц – долгосрочность. Компания заинтересована в длительных взаимоотношениях, а не в постоянном поиске новых вариантов. Стабильность оплаты гарантирует бухгалтерия организации. Если правильно заключить договор и юридически верно оформить все документы, то минимализируется вероятность мошенничества со стороны арендатора. При возникновении каких-либо проблем будет проще урегулировать их через суд, ведь юрлицо никуда не исчезнет.
К минусам можно отнести нецелевое использование жилья: в качестве своеобразной гостиницы для разных сотрудников, находящихся в командировке. Непонятно, кто в этом случае будет убираться, передавать ключи и следить за порядком. К тому же, такие частые смены жильцов могут осложнить отношения с соседями.
Недобросовестные арендодатели увидят минус в том, что не скрыть доход, а значит – налоги платить строго обязательно.
Особенности составления, регистрации и нотариального удостоверения аренды
Составляя рассматриваемый документ, в нем в обязательном порядке отражают существенно важные условия. Необходимо максимально подробно описать квартиру, ее площадь, указать местонахождения, кадастровый номер.
«Соглашение составляют в простой письменной форме в двух экземплярах. Они должны быть идентичными. Как правило, каждый из документов обладают одинаковой юридической силой».
Договор аренды, заключенный на срок менее 1 года, считается краткосрочным, а на срок от 12 месяцев до 5 лет – долгосрочным. Надо отметить, что по закону, арендные правоотношения не могут длиться более 5 лет.
Правоотношения, возникающие на основании подписанного соглашения, регистрируют в Росреестре, если договор заключен на срок 1 год и более этого периода.
Часто задаваемые вопросы
Есть ли право у владельца квартиры, сданной в аренду, принести какие-либо вещи на хранение?
- При сдаче недвижимости в аренду, владелец утрачивает некоторые права. В период действия договора, собственник может принести или забрать свои вещи, согласуя вопрос с нанимателем.
Может ли владелец прийти в квартиру, чтобы временно в ней пожить, если она сдана в аренду?
- Нет, не может. Если квартира сдана в аренду, то она становится для собственника чужим жильём.
Если в квартире, которая сдана в аренду имеется закрытая комната, то есть ли у собственника право пользоваться ею в любое время, когда ему удобно?
- Нет, собственник по закону не имеет такого права. Квартира сдаётся в аренду полностью, если в договоре не прописывается ещё что-то дополнительно. Вся квартира находится в распоряжении нанимателя. Владелец может приходить только по согласованию с нанимателем. Иначе это расценивается, как нарушение неприкосновенности жилья.
Какие преимущества у арендной квартиры перед собственной
Допустим, что в семье есть ребенок. А это значит, что ему должно доставаться все только самое лучшее. В том числе и образование. Поэтому представим такую ситуацию, что рядом с вашим домом есть школа. Где учатся дети из малообеспеченных семей.
Я думаю, что любой ответственный родитель будет переживать за своего ребенка, и со страхом отпускать его на уроки. А если квартира съемная, то можно просто собрать свои вещи. И переехать туда, где и школа получше, и учителя посильнее.
Не думаю, что кто-то захочет отправлять ребенка путешествовать на автобусе полтора часа, чтобы добраться до места учебы. Если, конечно, у родителя есть возможность постоянно подвозить свое чадо на машине, то тут немного другая ситуация. Только вот в реальности обычно в это время уже на работу надо ехать. А не прогуливаться и делами ребенка заниматься. Так что съемная квартира как раз может решить этот вопрос.
Адрес: Большая Грузинская, 12, стр. 2, м. «Баррикадная»
Время работы: круглосуточно
Сколько стоит: 1100 Р за сутки
Парковка: есть, возможна при наличии свободных мест
Подробнее: на сайте
GrowUp находится во дворах Большой Грузинской и Зоологической, в здании БЦ «Николаевский». Зона свободных посадочных мест рассчитана на 50 человек. Коворкинг сильно загружен с 09:30 до 19:00 в будни.
Любой тариф включает напитки и печать документов. Резидентам с тарифами сроком от месяца дают шкафчики для хранения личных вещей. В коворкинге проводят встречи с экспертами и предпринимателями. Обещают бесплатный чай, кофе и снеки.
Можно арендовать конференц-зал с проектором и аудиосистемой за 3600 Р в час, если не пользоваться техникой — 2000 Р в час.
Можно ли снять квартиру под офис?
В последнее время многие начинающие бизнесмены и фрилансеры предпочитают экономить на аренде рабочего помещения следующим образом: вместо офиса они снимают квартиру. Такой вариант очень удобен для тех, кто работает в одиночку или штат очень мал. Можно ли арендовать квартиру для работы, рассказывают специалисты ГК «МИЦ».
На сегодняшний день все больше появляется специалистов, которые могут работать на дому: дизайнеры, программисты, парикмахеры, портные, даже бухгалтеры. Однако домашние условия подходят для работы до поры до времени. С увеличением количества заказов многие фрилансеры объединяются в небольшие группы, неофициально создают микро-агентства и задумываются о собственном офисе. Однако с финансовой точки зрения собственное рабочее помещение, вдобавок в крупном городе – дело недешевое. Во-первых, очень трудно найти помещение нужного размера. Арендодатели бизнес-недвижимости обычно предлагают площадь минимум в 50 квадратных метров, и оплачивать аренду такого помещения команде из двух-трех человек становится невыгодно.
И если в собственном доме работать уже невозможно, а офис снимать дорого, многие принимают решение снять для работы жилую квартиру. Чаще всего под домашние офисы и мастерские снимают однокомнатные квартиры не дороже 35 тыс. рублей в месяц. Правда, пока такие ситуации возникают все же нечасто: так, по словам директора отделения компании «МИЦ-Недвижимость» Инны Игнаткиной, те, кто арендует квартиры под офис, составляют всего 5% от всего рынка столичной аренды.
Разрешено ли законом арендовать квартиру под офис? С одной стороны, пункт 3 статьи 288 и пункт 2 статьи 671 Гражданского кодекса РФ разрешают использовать квартиры только для проживания. С другой, жилищное законодательство (п. 2 ст. 17 Жилищного кодекса РФ) разрешает работать в жилом помещении, если это не нарушает прав и законные интересы других граждан. То есть если вы не нуждаетесь в каком-то складском помещении, специализированном оборудовании и соблюдайте тишину, то никаких проблем быть не должно. В квартире можно заниматься тем, что не создает шума, неприятных запахов, вибрации стен, угрозы возгорания или отравления окружающих.
Преимуществом съема квартиры для работы является и то, что у вас не будет никаких ограничений по местоположению офиса. Например, перевод квартиры в нежилой фонд в основном возможен, только если у вас есть квартира на первом этаже или ваша площадь расположена над другим нежилым помещением. Поэтому арендовать квартиру под офис весьма выгодно. Если вы хотите иметь домашний офис на 14 этаже – это возможно.
Сегодня в Москве примерно 1,5 тысячи квартир используется для работы. Как правило, для собственника сдача квартиры под офис оказывается намного прибыльнее, чем для проживания. В некоторых случаях ставка может быть увеличена в два-три раза по сравнению со среднерыночной стоимостью аренды квартиры.Помимо этого,величина арендной платы за квартиру будет зависеть от района, в котором находится жилье.
В то же время, несмотря на возрастающую популярность, арендовать жилье под офис достаточно рискованно. Риск того, что подобную сделку могут признать недействительной, есть – ведь закон сформулирован недостаточно однозначно. Для официально зарегистрированных компаний, которые хотят арендовать для работы квартиру, не переведенную в нежилой фонд, есть еще вот какой минус: скорее всего, фирма не сможет отнести арендную плату к валовым расходам при уплате налогов. Обычно налоговики признают за юрлицами такое право только в том случае, если квартира, где работает компания-налогоплательщик, переведена в нежилой фонд. Более того, у юридического лица, работающего в частной квартире, могут возникнуть сложности с пожнадзором и другими проверяющими инстанциями. Иными словами, такой экономный вариант, как съем жилой квартиры для работы, подходит не всем.
Один из самых актуальных вопросов – должен ли владелец квартиры делать косметический ремонт или возмещать расходы, если его сделал арендатор. Чтобы разобраться, нужно обратиться к закону. Согласно ГК РФ за текущий ремонт несет ответственность наниматель, а за капитальный — наймодатель. Однако есть оговорка – «если иное не установлено договором». А вот распределение расходов между сторонами будет зависеть от того, поддерживаете ли вы состояние жилья в надлежащем состоянии или улучшаете его.
Допустим, в квартире установлен исправно работающий, но не очень удобный смеситель. Вы – арендатор, который хочет заменить его на новый и современный. В таком случае можно не предупреждать владельца, а при выезде забрать свою покупку с собой. Только не забудьте вернуть на место прежнее оборудование.