Что нужно знать при аренде квартиры посуточно

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что нужно знать при аренде квартиры посуточно». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Такой вид обмана, как публикация липовых объявлений по заниженной стоимости и сбор денег за контакты собственника, до сих пор существует. Поэтому помните, что любые платежи агенту или агентству производятся только после подписания договора аренды.

«На рынке аренды существуют так называемые информационные агентства, которые за определенную плату предлагают доверчивым гражданам подобрать качественное и недорогое жилье, — поясняет управляющий директор компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова. — За свою работу они просят 5–8 тыс. руб., обещая найти квартиры с ценой ниже рынка на 20–30%. Оплатив аванс, клиент получает список с номерами телефонов якобы собственников дешевых квартир. Но во время обзвона оказывается, что по указанным телефонам квартир в аренду либо нет вообще, либо они сдаются по рыночной цене, а не по той, которую обещали мошенники».

Нe плaтить aвaнc нaпepeд

Нa Aвитo, Циaнe или Яндeкc.Нeдвижимocти выcтaвляют oбъявлeниe o cдaчe кoмнaты или квapтиpы. Нa фoтo вce выглядит xopoшo: нoвый peмoнт, кpacивый интepьep, дopoгaя мeбeль. Eщe цeнy пocтaвили нa 20% дeшeвлe дpyгиx в этoм paйoнe.

Пo нoмepy из oбъявлeния oтвeчaeт чeлoвeк, кoтopый пpeдcтaвляeтcя pиeлтopoм или coбcтвeнникoм. Гoвopят, чтo пo личным пpичинaм квapтиpy нyжнo cpoчнo cдaть: пoэтoмy цeнy зaнизили, a ключи oтдaдyт пepвoмy, ктo зaплaтит. Eщe дo пpocмoтpa пpeдлaгaют внecти зaлoг зa пepвый мecяц: кaк гapaнтию, чтo жильe бepyт, и eгo нe бyдyт пpeдлaгaть дpyгим людям.

Инoгдa гoвopят, чтo квapтиpy из oбъявлeния yжe cняли. Bмecтo нee ecть цeлaя бaзa дpyгиx oтличныx вapиaнтoв, кoтopыx нeт нa пoпyляpныx caйтax c жильeм. Чтoбы пoлyчить дocтyп к бaзe, нyжнo пoдъexaть в oфиc, зaключить дoгoвop c aгeнтcтвoм и зaплaтить 5-15 тыcяч pyблeй.

Понял, что субаренда мне больше не подходит

Я стал одновременно работать по субаренде и по модели управления, поэтому всем новым собственникам предлагал выбор, даже если квартира была в нужном мне районе. На агентский договор соглашался не каждый: кто-то не хотел разбираться в новых схемах работы, а кто-то предпочитал стабильную прибыль, которой не может похвастаться модель управления.

Сначала я относился к этому с пониманием, но быстро столкнулся с проблемой: всю заработанную прибыль надо было вкладывать в ежемесячную оплату квартир на субаренде. Получилось так, что на этой модели я перестал выходить на чистую прибыль, так как она вся уходила в оснащение и запуск новых квартир.

Чем больше становилось квартир в субаренде, тем больше оборотных средств мне нужно было иметь на начало месяца. Например, для оплаты 30 квартир по 20 000 рублей на начало каждого месяца мне нужно иметь 600 тысяч рублей. Я отдавал их собственникам и только потом начинал отрабатывать, сдавая квартиры посуточно. Допустим, за квартиру нужно платить первого числа, она стоит 20 тысяч рублей, сутки — 2 тысячи рублей. Сначала я из кассы достаю 20 тысяч и отдаю собственнику, потом эти 20 тысяч в течение 10 дней возвращаются в кассу, и только потом я начинаю зарабатывать.

В итоге у меня сформировались три причины, по которым я больше не хотел работать с субарендой:

• Цикличность. В субаренде всегда есть промежуток времени, когда компания сидит без денег. Чем больше компания, тем тяжелее держать необходимую сумму в обороте.
• Зависимость от спроса. В периоды низкого спроса на субаренде работа выходит либо в ноль, либо в минус — ведь собственнику надо заплатить в любом случае.
• Противостояние собственника и агентства. В модели субаренды собственник — противник в другом углу ринга. Задача агентства — опустить его по цене, чтобы заработать больше. А контрзадача собственника — сдать квартиру дороже и переложить на агентство максимум расходов.

Модель управления решала эти проблемы. Собственник становится моим партнёром: мы вместе заинтересованы в результате и делим потери из-за сезонности. Так мы не боремся друг с другом и работать гораздо комфортнее. Это стало главной причиной перехода на управление.

Как правильно составить договор аренды

Договор аренды гарантирует арендатору безопасный съем посуточного жилья. Это сделка заключается между собственником и арендатором, поэтому такой документ считается сложным в оформлении. Не стоит заключать договор аренды, если есть сомнения в правомерности собственника на жилье, при его подозрительном поведении.

Какие пункты должен содержать договор:

• информацию о собственниках или посредниках. Для этого указываются паспортные данные, а также необходимо сделать копию этих документов. В графе «Реквизиты» необходимо написать контактные номера двух сторон;
• информация о стоимости посуточного жилья. Стоимость указывается за одни сутки (24 часа). Бывают случаи, когда арендатор заселяется в 19:00, а собственник выселяет его в 12:00 следующего дня. Важно указывать в договоре время заселения и выселения;
• ответственности сторон. Пункт гласит, что при порче имущества арендатор должен выплатить денежную компенсацию. В случае если арендодатель выселяет жильцов без основания, то он обязан выплатить неустойку.

Заключение договора: на что обратить внимание

Сдавать вам дом имеет право либо собственник, либо человек, имеющий от собственника соответствующую доверенность. Перед подписанием договора проверьте документы, которые подтверждают право арендодателя быть таковым. Это может быть выписка из ЕГРН (для владельца) или собственно доверенность (для представителя).

Договор должен быть обязательно, в письменном виде, в двух экземплярах. Перед тем, как подписывать его, внимательно прочитайте. Советуем проконтролировать наличие следующих пунктов (или включить их по своей инициативе):

• Список вещей в доме и описание их состояния с перечислением всех дефектов. Лучше сопроводить фото- и видеоматериалами.
• Ограничения, если таковые есть (например, если требуется соблюдать тишину в определенный период или нельзя что-то трогать или куда-то заходить).
• Ответственность сторон, в том числе – ответственность арендаторов за поломки и возникшие неисправности. Это очень важный пункт, потому что именно такие вопросы чаще всего возникают при краткосрочной аренде. В договоре должно быть четко прописано, сколько должен заплатить арендатор, если он что-то сломает, за что именно ответственность он несет, в каком состоянии нужно сдать дом.
• Если предполагается, что перед сдачей дома обратно арендодателям гости должны убрать его (или сделать что-то еще – убрать барбекю, сложить белье в корзину), это должно быть указано в договоре. Если уборку заказывает арендодатель и включает ее стоимость в аренду, это должно быть указано отдельно. Также следует указать условия возврата залога, если сделка в итоге не состоится.
• Если арендодатель просит у вас депозит (залог), это должно быть указано в договоре. Равно как и то, становится это частью оплаты или возвращается после принятия дома.
• Передача ключей – сроки и условия. Если есть какая-то специфика, это необходимо отразить в документе.

Есть два основных варианта снять жилье. Первый — найти объявление и позвонить владельцу квартиры. Второй — забронировать через сайт. Казалось, бы проще всего набрать номер телефона и обо всем договориться. Но это не гарантирует лучшей цены, ведь при разговоре вам могут назвать одну сумму, а по приезду она может оказаться на 2-3 тысячи больше.

Конечно, не всегда сценарий оказывается таким грустным, однако лучше подстраховаться. Для этого оформляйте бронь через сервис бронирования. Например, через Суточно.ру, где вы, собственно, и находитесь. Здесь все работает просто: вы выбираете жилье и бронируете его через сайт по определенной цене. Эта цена уже не изменится, владелец жилья не сможет требовать с вас дополнительные деньги, поскольку это нарушение правил нашего сервиса. А нарушать правила невыгодно самому арендодателю, ведь это грозит ему штрафными санкциями.

Как должен выглядеть договор краткосрочного найма?

Текст документа не сильно отличается от типового договора при долгосрочном найме, однако существуют некоторые отличия:

• Оплата

Многие арендодатели предпочитают получать стопроцентную предоплату. Возможен также вариант, когда наниматель оплачивает 50% суммы при въезде и 50% при выезде;

• Срок действия и условия пролонгации договора

В договоре должно быть прописано, что квартира предоставляется в аренду посуточно на определенное количество суток, указаны конкретные числа и даже часы и минуты. Не забудьте указать время выезда (расчетное время) и вписать отдельным предложением, что ранний и поздний выезд должен быть согласован и/или оплачен дополнительно;

• Оплата коммунальных услуг

От чего зависит стоимость аренды квартиры посуточно

На формирование стоимости краткосрочной аренды влияет:

1. расположение жилья. Чем ближе квартира к центру / вокзалу / достопримечательностям – тем дороже аренда. На окраинах города арендовать квартиру дешевле всего;

2. количество комнат и спальных мест;

3. качество ремонта и наличие техники;

4. длительность проживания;

5. сезонность.

Последний пункт рассмотрим детально. Так, цена посуточной аренды на праздники может увеличиваться в 2-3 раза, при этом владельцы чаще всего хотят сдать свое жилье не меньше, чем на 3-5 дней. Если вас интересует исключительно аренда квартиры на Новый год, начинайте поиски заранее, уже с середины ноября. Тогда шансы договориться с владельцем об аренде только на сутки значительно выше.

Минусы посуточной аренды

Мину­сом в биз­не­се посу­точ­ной арен­ды являются:

• необ­хо­ди­мость содер­жа­ния шта­та работ­ни­ков (адми­ни­стра­тор, бух­гал­тер, горничные);
• боль­шие затра­ты на ремонт, обу­строй­ство квар­тир и устра­не­ние неисправностей;
• боль­ший риск нарвать­ся на недоб­ро­со­вест­но­го жиль­ца и поне­сти мате­ри­аль­ные потери.

Мину­сом для самих жиль­цов могут быть:

• Мень­шая без­опас­ность про­жи­ва­ния, в срав­не­нии с гости­ни­ца­ми, где име­ют­ся охран­ни­ки. Но с дру­гой сто­ро­ны, для тех, кто хочет сохра­нить инког­ни­то или при­ват­ность, отсут­ствие охран­ни­ков может быть и плюсом.
• Отсут­ствие ответ­ствен­но­сти най­мо­да­те­ля за поте­рю иму­ще­ства, что не исклю­ча­ет воз­мож­ность его кра­жи преды­ду­щи­ми жиль­ца­ми, изго­то­вив­ши­ми дуб­ли­ка­ты клю­чей. Хотя и адми­ни­стра­ция гости­ниц так­же не несет ника­кой иму­ще­ствен­ной ответ­ствен­но­сти, сами жиль­цы там нахо­дят­ся под боль­шим кон­тро­лем, и име­ют­ся сей­фы для хра­не­ния ценностей.

Стре­мясь обез­опа­сить жиль­цов, солид­ные фирмы-арендаторы:

• уста­нав­ли­ва­ют бро­ни­ро­ван­ные две­ри в квар­ти­рах, кото­рые обыч­но нахо­дят­ся в домах, обо­ру­до­ван­ных домофонами;
• про­из­во­дят заме­ну зам­ков перед каж­дым новым заселением;
• уста­нав­ли­ва­ют сей­фы в квартирах;
• арен­ду­ют квар­ти­ры в домах, где есть консьержи.

Независимо от того, как человек сдает квартиру — на короткий срок или длительный, он должен платить налог. Его ставка будет зависеть от статуса собственника — платит он как физическое лицо, через ИП или как самозанятый. Последние два варианта помогают снизить налоги. «Если человек сдает квартиру как физическое лицо, то придется заплатить НДФЛ в размере 13% от полученного дохода. Если вы сдаете квартиру как ИП, налог исчисляется по ставке 6% по упрощенной системе», — разъяснила Ольга Турунина.

Самозанятые могут сдавать квартиру и платить налог по самой низкой процентной ставке — 4%, если квартиру арендует физическое лицо, отметил руководитель направления краткосрочной аренды «Авито Недвижимости» Артем Кромочкин. Если договор заключен с компанией, то есть юридическим лицом, то ставка будет выше — 6%. «Доход для самозанятых не может превышать 2,4 млн руб. в год — если вы получаете больше этой суммы, придется регистрироваться как ИП», — уточнил эксперт.

Штрафы

За неуплату налогов придется платить штраф. Его размер составит 20% от суммы задолженности. Он может возрасти до 40%, если в ходе судебного разбирательства будет доказано, что уклонение от уплаты налогов было преднамеренным. Сами налоги тоже придется заплатить.

Как определить размер депозита?

При сдаче квартиры в аренду рекомендуется взымать с арендатора депозит в размере одной месячной арендной платы. Жилец вносит депозит при подписании договора. В течение срока аренды депозит находится у арендодателя (наймодателя) и может быть использован для погашения возникшей задолженности или как компенсация за порчу имущества.

Если депозит засчитывается в счет оплаты арендной платы, коммунальных услуг или порчи имущества, арендатор должен пополнить депозит в установленные договором сроки (рекомендуемый срок — 3–5 рабочих дней).

По окончании договора аренды, если все арендные и коммунальные платежи оплачены арендатором, а имущество арендодателя (наймодателя) находится в удовлетворительном состоянии, депозит должен быть возвращен арендатору (нанимателю).

Если общая задолженность жильца не превышает размер депозита, разница возвращается владельцу квартиры.

Какую квартиру выбрать для сдачи

В столице сдаются практически все квартиры. Нужно учитывать сезонность — если недвижимость находится в туристическом месте, наполняемость будет больше летом и в праздники. Если в деловых районах, то наоборот, жилье может простаивать в праздники.

Лучше не использовать «неликвидные варианты» — квартиры в старых домах, далеко от метро, без инфраструктуры рядом. Такие сложно сдавать и посуточно, и на длительный срок.

Учитывайте, что от параметров квартиры зависит портрет ваших потенциальных клиентов.

Количество комнат. Проще всего сдать студии и однокомнатные. Как правило, сложно сдавать посуточно трехкомнатные квартиры — они дороже, и их снимают в основном семьями. Например, гости города или те, кому нужно переночевать между рейсами. Учитывайте, что большие квартиры арендуют и для проведения праздников, что увеличивает риск повреждения имущества.

Состояние. Квартиры с «бабушкиным» ремонтом посуточно сдаются намного хуже, чем аналогичные на длительные срок — на рынке много предложений жилья в хорошем состоянии.

Район. Туристы хотят жить в центре города или около проходящей через центр ветки метро — снимается любое жилье, кроме полностью «убитого». Рядом с международным аэропортом будут селиться «пересадочные», главное поддерживать чистое и ухоженное состояние. Квартиры около деловых центров снимают те, кто приезжает в командировки. Если центр высокого класса, для стабильного спроса придется сделать современный ремонт. Когда жилье находится рядом с крупным медицинским центром, туда будут заселяться посетители дневных стационаров или родственники — как правило, у бюджетных вариантов спрос больше.

Удаленность от метро. Для арендной квартиры это один из важнейших параметров. Если до станции нужно ехать 20-30 минут на транспорте, квартиру сдать сложно.

Близость к вокзалу или аэропорту. В ЖК рядом с вокзалами и аэропортами сдаются сотни квартир. Несмотря на такое количество предложений, многие из них забронированы на месяцы вперед.

Возраст дома. Как и в случае с долгосрочной арендой, чем моложе и современнее дом, тем платежеспособнее люди готовы там жить.

Магазины и развлечения рядом. На этот пункт при краткосрочной аренде не обращают внимания — достаточно, если это современный ЖК и поблизости есть любой сетевой магазин и аптека. Плюсом станет круглосуточная точка продаж.

Виды доходной квартиры

Квартира для посуточной сдачи в аренду бывает нескольких типов:

• Личная собственность. Такая недвижимость достается по наследству, по договору дарения или приобретается при оформлении купли-продажи.
• Объект субаренды. Человек снимает квартиру и одновременно сдает ее за более высокую цену. Конечно, в данном случае владелец жилплощади не останется в восторге от такой идеи, но иногда соглашается. Тем более, он может проживать в другом городе или даже стране и не узнать об осуществляемой операции. Способ заработка на разнице между съемом и сдачей квартиры предполагает серьезные риски. Арендатор в ответе за недвижимость перед ее владельцем, но при этом не может гарантировать бережное отношение со стороны других съемщиков.
• Ипотечное жилье. Специально брать квартиру в ипотеку с целью сдачи ее в аренду не имеет смысла. Но если недвижимость оформлена под ипотечное кредитование для последующего проживания, то можно, как вариант, сдавать ее, чтобы покрывать задолженность перед банком в период выплат. Это при условии, что у заемщика есть еще квартира или дом для постоянного проживания. Но стоит учитывать, что далеко не все банки дадут согласие. Поэтому, если планируется сдавать ипотечную квартиру, нужно сначала обговорить этот вопрос с кредитором.

Определение стоимости аренды

Определяет цену рынок. Перед тем как решить, за какую цену посуточно сдавать квартиру, стоит изучить имеющийся рынок. Ваши потенциальные конкуренты уже все за вас сделали. Нужно будет ориентироваться от их среднерыночных показателей. При этом нужно учитывать лишь тех конкурентов, сдающих квартиры посуточно, основные параметры которых схожи с параметрами вашей квартиры.

Итак, факторами, влияющими на цену аренды, являются:

• качество и стоимость ремонта квартиры;
• степень обустроенности мебелью и техникой;
• количество комнат и спальных мест;
• размеры помещений в квартире;
• отдаленность от транспорта и т.д.

Кроме того, когда спрос большой, можно цену завышать, и наоборот. Спрос может определяться в зависимости от сезона, если жилье сдается на каком-нибудь курорте. В таких же городах, как Москва, спрос в течение года постоянен, но он может расти из-за наступления праздников или в связи с мероприятием государственного, международного значения.

Что должен знать арендатор

Цель арендатора – найти хорошую квартиру и проживать в ней с комфортом.

Вот, что еще нужно знать будущему квартиросъемщику, чтобы избежать неприятных сюрпризов:

• нельзя ходить на осмотр квартиры в одиночку – рядом должен быть еще один близкий человек;
• нельзя платить вперед – никаких оплат или даже авансов и задатков, пока не подписан договор, и не переданы ключи;
• деньги можно передавать только под расписку, если оплата передается банковским переводом, то должна быть выписка;
• важно убедиться, что у собственника нет долгов по коммунальным оплатам, чтобы проверить это, нужно потребовать все квитанции;
• на момент заключения договора нужно снять показания со всех счетчиков и зафиксировать их письменно;
• все договоренности не должны оставаться в устной форме – они будут иметь юридическую силу, только если будут зафиксированы в договоре;
• договор сроком действия более 12 месяцев должен быть зарегистрирован;

Похожие записи:

• Свидетельство о собственности на квартиру 2023 Москва
• Сумма имущественного вычета учтенная в предыдущих периодах
• Земельный налог: порядок установления и существующие ставки