Какие документы должны быть у собственника квартиры при сдаче
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие документы должны быть у собственника квартиры при сдаче». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если вы хотите сэкономить время или впервые сдаете жилье, имеет смысл привлечь риелтора — частного специалиста в области недвижимости или сотрудника агентства недвижимости. Он будет не только отвечать на звонки и показывать квартиру потенциальным жильцам, но и поможет определить цену и оформить документы.
Нужен ли мне риелтор?
Не обращайтесь сразу к нескольким агентствам, так как это может спровоцировать конкуренцию между риелторами,
Нужно ли делать опись имущества перед сдачей квартиры?
Опись имущества поможет уберечь ваши вещи от порчи или получить компенсацию ущерба. Этот документ следует приложить к договору найма, желательно вместе с фотографиями. Укажите всю крупную мебель и бытовую технику и опишите имеющиеся у них дефекты и недостатки (вплоть до царапин и неработающих кнопок). Добавьте штрафы за новые дефекты, если таковые будут обнаружены впоследствии, или определите порядок устранения дефектов.
Как правильно составить договор аренды квартиры
После того как наниматель оценил состояние квартиры, проверил документы, можно приступать к составлению договора найма. В договоре есть обязательные условия, без которых он не действует, и есть дополнительные условия, которые стороны могут указать по желанию. Если они этого не сделают, будут действовать общие нормы закона, отметил Дмитрий Венгерский. К обязательным условиям договора найма относятся:
- Предмет договора
В данном пункте прописывают все сведения об арендуемой квартире: полный адрес, ее площадь и кадастровый номер. Там же указывается детальный перечень имущества, находящегося в квартире и передаваемого в пользование жильцу. Здесь также необходимо указать, что снимаемое жилье не находится в залоге и не обременено правами других лиц.
- Стороны договора
Здесь прописываются паспортные данные наймодателя и нанимателя, а также иных лиц, которые будут проживать в квартире постоянно или временно. К примеру, если наниматель заселяется один, но к нему могут приезжать родители или родственники, он может прописать это в договоре. Если наймодатель увидит, что в квартире «толпа», которая не предусмотрена договором, это может стать основанием для прекращения арендных отношений.
- Срок действия договора
Срок действия договора найма стороны выбирают сами. Он может быть заключен на короткий срок (до 11 месяцев) или на длительный (от 1 года). Если стороны не указали срок действия договора, он считается бессрочным.
- Особенности оплаты
В этом пункте необходимо прописать размер оплаты, сроки ее внесения и порядок. Например, ежемесячно, по 10-м числам, наниматель перечисляет деньги на карту. Если оплата осуществляется наличными, то необходимо предусмотреть выдачу расписки. Здесь также следует подробно прописать, что включает в себя арендная оплата — входят ли в нее платежи за интернет и коммунальные услуги и какие именно. Традиционные условия — это когда оплачивается аренда, а сверху оплачиваются услуги по счетчику. Здесь же прописывается возможность или периодичность пересмотра оплаты. Также можно предусмотреть неустойку за просрочку.
- Порядок внесения и возврата депозита
В данном пункте необходимо прописать сумму обеспечительного платежа (как правило, она равна месячной оплате) и как она будет вноситься. Иногда собственник разрешает разбить депозит на несколько месяцев — это тоже лучше указать в договоре. Также необходимо уточнить порядок возврата депозита (четко прописать пункты, когда он не возвращается), чтобы избежать неприятных ситуаций.
- Права и обязанности каждой стороны, а также ответственность
Основная обязанность наймодателя — в согласованный срок передать квартиру в пригодном для использования состоянии. Основная обязанность нанимателя — вносить вовремя плату за квартиру и содержать ту в надлежащем состоянии. Также наниматель должен использовать квартиру исключительно для проживания там лиц, указанных в договоре, а не в иных целях — например, для организации маникюрного салона (если это не указано в договоре). В противном случае последует расторжение договора в одностороннем порядке. Подробнее права и обязанности сторон можно посмотреть в образце договора.
- Заключение договора
Вы в квартире. Оцените обстановку
Откройте объявление. Посмотрите, насколько квартира соответствует той, что была на фотографиях. Ожидания и реальность спорят друг с другом? Лишний раз подумайте, а стоит ли связываться с теми, кто начал обманывать вас с самого начала.
Пройдитесь по квартире и внимательно все изучите: состояние коммуникаций и мебели, вид из окна, чистоту и удобство балкона или лоджии и прочее. Вот небольшой чек-лист, на что обращаем особое внимание.
✓ Сантехника
Краны, унитаз, соединения труб, шланги стиральной машины — все это должно быть исправным и работоспособным. Когда сантехника в порядке, в ванной и на кухне не бывает пятен от сырости или плесени — на это тоже обратите внимание.
✓ Окна и двери
Тут все просто — они должны нормально открываться и закрываться, из них не должно дуть или сквозить.
✓ Розетки
Возьмите с собой зарядное устройство для телефона и проверьте, все ли розетки в рабочем состоянии.
✓ Техника
И снова все проверяем и убеждаемся, что оно работает. Особое внимание уделите холодильнику, плите, микроволновке, кондиционеру и другой крупной или дорогой технике.
Если что-то не так, обратите на это внимание собственника и уточните, сможет ли он устранить неисправность, или это сделаете вы, к примеру, в счет арендной платы.
Разговаривайте с собственником обо всех деталях. Вам, скорее всего, придётся часто встречаться. Он волнуется за свою квартиру, вы волнуетесь за качество проживания, поэтому учитесь договариваться и прописывайте все устные договорённости в документе.
Нечасто, но случается неприятная ситуация: иногда собственники любят заходить без предупреждения, даже в отсутствие жильцов и по несколько раз в месяц. Это повод для расторжения договора с возмещением расходов жильца на переезд. Чтобы избежать такой ситуации, просто добавьте в договор одну строчку о том, как часто собственник может у вас появляться, нужно ли предупреждать вас об этом заранее, и укажите на запрет самопроизвольных визитов в ваше отсутствие.
Узнайте, как арендодатель относится к гостям, к животным, и указывайте это в договоре.
Только договариваясь и фиксируя все детали, имеющие значение, обе стороны смогут жить без конфликтов и без лишнего беспокойства.
Как провести досрочное расторжение договора аренды квартиры
Как расторгнуть договор аренды квартиры досрочно, знают не все наниматели, и это может стать источником обмана (например, если собственник будет выдвигать какие-то дополнительные условия или требовать дополнительную плату).
Наниматель может расторгнуть договор в любой момент, если согласны все проживающие с ним люди. Но выехать из квартиры сразу не получится, потому что уведомить собственника надо за три месяца. Для этого необходимо оформить уведомление и вручить его лично или по почте.
Если с жильем что-то произошло и оно стало непригодным для проживания, расторгнуть договор можно через суд.
А вот собственник может расторгнуть договор в двух случаях:
- Проживающие не платят шесть месяцев и больше (при краткосрочном найме – в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа).
- Проживающие или третьи лица нанесли квартире урон, за который не хотят платить.
Как проверить арендодателя?
Сверьте данные о владельце в документах на квартиру с паспортом человека, который хочет вам ее сдать. Если это не собственник, то он обязательно должен иметь на руках нотариально заверенную доверенность от собственника, где оговаривается его право заключать договор аренды и получать деньги у арендатора. Родственники, агенты по недвижимости или соседи не могут распоряжаться квартирой без доверенности. Договор с ними будет недействителен, если появится хозяин и попросит освободить жилье.
Если есть и другие собственники, удостоверьтесь, что они не против вашего заселения. Для этого они должны выдать своему представителю, заключающему сделку, письменное согласие на сдачу квартиры в аренду либо доверенность на право подписывать договор с правом получения денег. Другой вариант — все они могут быть указаны в договоре аренды как арендодатели и должны этот документ подписать.
Собственник жилой недвижимости при сдаче ее в наем тоже должен проявлять внимательность в отношение людей, которых он предполагает пустить для проживания. Как подобрать порядочного квартиранта, какие документы нужны для правильного оформления арендного договора, как оформить договор и расписки – об этом расскажем в следующей части.
Арендодатель (собственник жилой недвижимости) тоже может столкнуться с достаточными неприятностями и проблемами. Независимо от типа сдаваемого жилья (комната, квартира, дом), в основном эти проблемы схожи. К наиболее распространенным из них можно отнести следующие:
- причинение ущерба имуществу,
- помещение, оставленное незапертым,
- пребывание в квартире лиц, имеющих проблемы с законом,
- сдача квартиры третьему лицу нанимателем,
- значительная задержка оплаты,
- соседи выражают недовольство.
Какая документация нужна, чтобы снять жилье, и как проверять бумаги?
Если человек нашел наиболее подходящее, по его мнению, жилье, ему в обязательном порядке необходимо удостовериться в том, что соответствующий объект действительно принадлежит определенному человеку. Для этого нанимателю необходимо проверить следующие документы:
- свидетельство о праве собственности на квартиру;
- документ, являющийся основанием приобретения соответствующего права (например, договор покупки-продажи, документ, подтверждающий приватизацию);
- паспорт собственника;
- оплаченные счета за коммунальные услуги.
Стоит заметить, что все они должны быть представлены в оригинале. Копии, даже цветные, ни в коем случае не признаются. Такой подход объясняется тем, что современные технические возможности позволяют легко подделать документы.
Во всех указанных документах в обязательном порядке должен быть указан один человек, что подтверждает его право собственности.
Что же касается наймодателей, они в обязательном порядке должны проверить следующие документы:
- паспорт;
- рекомендации от владельцев предыдущих квартир, которые сдавались в аренду (в последние годы подобный вариант получает все большее распространение);
- справку с места работы – не является обязательной, но поможет составить представление о том, насколько платежеспособным является человек.
Использование паспортных данных помогает найти информацию относительно того, значится ли данная личность в реестре должников, какова его кредитная история (например, выполняет ли он все изначально взятые обязанности).
Если у сторон не возникает каких-либо взаимных упреков по отношению друг к другу, необходимо заключить договор аренды. В нем обязательно прописываются паспортные данные обеих сторон, их права и обязанности. Если кто-то не хочет заключать соответствующий договор, это является сигналом о не слишком честных намерениях.
Прекратить действие заключенного договора можно по истечении срока, указанного в нем. Досрочное расторжение допускается с обеих сторон. Основными причинами досрочного прекращения могут стать:
- жалобы соседей на поведение арендатора;
- просрочка оплаты за квартиру более чем за 2 месяца;
- нанесение материального ущерба имуществу;
- отсутствие платежей за коммунальные услуги;
- съемщик проводит ремонтные работы или перепланировку помещения без согласия владельца жилья.
Собственник может уведомить съемщика о своем решении за 1 месяц. Если съемщик не хочет добровольно выезжать из квартиры, нужно обратиться в суд. Со стороны съемщика основаниями для досрочного расторжения могут стать:
- собственник скрывал существенные дефекты жилого помещения при оформлении договора;
- за счет форс-мажорных обстоятельств проживание в квартире невозможно;
- владелец создает препятствия в пользовании жильем.
Прежде чем заключать соглашение обеим сторонам важно внимательно изучить представленные бумаги, удостовериться в их законности и подробно обговорить все условия сотрудничества.
Как найти нанимателей без посредников?
Чтобы сдать собственную квартиру без посредников, придется обратиться к интернету либо знакомым. Второй вариант более предпочтителен, так как на начальном этапе отсекаются кандидаты, способные навредить недвижимости. Поиск среди знакомых позволяет быстро сдать свою квартиру по оптимальной цене.
В случае если среди близких людей нет тех, кто ищет жилье, следует обратиться к интернету. Всемирная сеть дает возможность выгодно сдать собственную квартиру в аренду. В интернете действует много ресурсов, на которых пользователи размещают объявления о поиске нанимателей. Причем и на этом этапе также придется узнать, как правильно сдавать квартиру квартирантам. В частности, в объявлении следует указывать полную информацию о недвижимости, ремонте, наличии мебели и бытовой техники.
Сдавать квартиру в аренду без посредников можно посредством подачи объявления в местные газеты. Этот способ наименее быстрый.
Где искать жилье для аренды
Основные источники для поисков — Интернет и печатные СМИ. Можно рассмотреть сарафанное радио по друзьям-знакомым и предложения «со столба» — на остановках общественного транспорта и досках объявлений. Но как правильно снять квартиру на длительный срок, как разобраться в этом многообразии? Ваш основной параметр — достоверность данных. Предпочтение рекомендуем отдать ассортименту крупных онлайн-порталов и бумажных газет, посвященных аренде недвижимости. Обращайте внимание на репутацию источников, в которых черпаете информацию.
Рынок аренды жилья лидирует в отрасли недвижимости по количеству аферистов.
Проанализируйте тематические сайты. Если дубль одной и той же квартиры гуляет неделями и месяцами по нескольким ресурсам и контактные данные везде разные — опасайтесь такого варианта. Прицениться, узнать средний разброс прайсов можно на риелторских сайтах и аналитических порталах. Есть и альтернативный вариант — дать объявления самому. Это можно сделать в газетах, как вариант — распечатать 2-3 сотни листовок и расклеить на тех же столбах-досках. Готовьтесь: 9 из 10 откликнувшихся будут посредниками.
Расклеивать объявления следует на клей ПВХ со слабой концентрацией — так афишу можно с легкостью снять, не оставляя следов на стене. Мы не рекомендуем заниматься таким видом рекламы — это только добавляет лишней работы дворникам, а эффект от таких объявлений в век Интернета сомнителен.
Клеить объявления целесообразно в местах с большой проходимостью — у остановок, детсадов и школ, возле выходов из метро. Делайте это во второй половине дня (так их увидит большее количество людей до того, как над ними поработают дворники и хулиганы). Для хоть какой-то отдачи нужно распространять около 100 листовок в день, около недели. Мы рекомендуем сразу обращаться к риелторским конторам, чтобы обезопасить себя от мошенников, но вы если уверены в своих силах и интуиции — дерзайте. В итоге у вас должно собраться несколько вариантов жилья на выбор.
Отдельно об описи имущества
Не пренебрегайте этим пунктом договора. Подробно указывайте, что за мебель и приборы есть в квартире, которую вы хотите снять, в каком они состоянии, это правильный подход, особенно, если планируете жить в ней длительный срок. Предусмотрительность в инвентаризации убережет вас от возможных махинаций с обвинениями в краже того, чего и не существовало. Также вы можете взять с хозяина письменное разрешение на косметические изменения (прибить полку, повесить картину). Рекомендуем указать, что устранение текущих неисправностей лежит на владельце, а не на вас (потекшие краны/сантехника), или что такие работы будут проводиться за его счет. Например, такие траты можно высчитать из ежемесячной арендной платы.
Отдельное внимание уделите подробному описанию недостатков квартиры, которую снимаете: где что треснуло, отходит или не работает, по пунктам.
Человека, впервые столкнувшегося со сдачей квартиры в аренду, озадачит вопрос — где найти жильцов. Существует 4 классических способа:
- Обратиться в агентство недвижимости. Вам предложат массу вариантов, а также предоставят некоторые гарантии, но за такие услуги придется заплатить.
- Подать объявление о сдаче квартиры в газету, Интернет-сайты либо в «бегущую строку» на телевидении. Или найти объявление человека, желающего арендовать жилье в этих же СМИ.
- Найти жильца через друзей, знакомых, родственников — наилучший вариант. Вряд ли квартиросъемщик по протекции будет вредить хозяину квартиры. А спорных моментах его всегда можно будет найти.
- Сдавать жилье родственникам или друзьям. Скорее всего, такая аренда будет безденежной. Зато можете поручать им оплачивать коммунальные счета за квартиру и следить за её состоянием.
Вообще нужно периодически проверять сдаваемую квартиру. Общаться с квартиросъемщиками, контролировать коммунальные платежи, чтобы избежать проблем на будущее.
Рассмотрим преимущества законной сдачи квартиры
1. Заключение договора. Это поможет избежать многих непредвиденных расходов и даже может уберечь от больших проблем. Все мы знаем, что наниматели бывают разные. Одни очень чистоплотные, честные и аккуратные. Другие- безалаберные и безответственные, а еще встречаются даже мошенники. Именно последняя категория людей может доставить вам много проблем. Поэтому присматривайтесь внимательно к личности нанимателя. Бывают случаи, когда квартиросъемщики выносят из квартиры имущество и технику, портят ремонт и мебель. Чтобы этого не произошло, необходимо заключить договор аренды квартиры между физическими лицами. К нему нужно приложить подробную опись имущества, которое на момент сдачи квартиры в ней находится, описать недостатки, которые имеются. Также важно указать в нем, кто будет нести ответственность при поломке оборудования, порче ремонта и так далее. Важно указать в данном документе паспортные данные нанимателя!
Каким образом забирать денежные средства у квартирантов?
- Самый простой способ – наличный расчет и передача денег на руки. Но он не самый надежный. Потому что вы можете ошибиться при пересчете денежных средств. Иногда в обороте бывают фальшивые деньги. Кроме того, при такой передаче необходимо обязательно составлять документ о том, что денежные средства арендатор передал собственнику, а собственник их получил. Проще говоря, акт приема-передачи денег или расписка. Поэтому лучше этот процесс автоматизировать.
- Банковский перевод. Договоритесь с квартиросъемщиками, чтобы они вам определенного числа переводили деньги за аренду на ваш счет. Это очень удобно. Вы всегда сможете взять банковскую выписку и решить спорные моменты по поводу финансов, если такие возникнут. Кроме того, вы сократите ошибки, которые могут возникнуть при наличном расчете.
Полезные советы:
- Застрахуйте квартиру и имущество в ней перед сдачей! Это не требует больших вложений, однако может уберечь вас от многих неприятностей и дополнительных расходов в дальнейшем. В настоящее время на рынке представлено много компаний, которые занимаются данным видом деятельности. При желании вы можете застраховать даже гражданскую ответственность.
- Внимательно следите за датой оплаты налогов. Вы обязаны это сделать до 1.04 следующего календарного года. Иначе у вас возникнут неприятности с налоговой инспекцией, штрафы и пени. А значит, вы понесете дополнительные расходы. Вам это нужно?
- Обязательно отправьте копию договора в налоговый орган непосредственно после подписания документа!
- И самое главное – не нарушайте законодательство нашей страны!