Застройщик нарушил сроки сдачи дома порядок действий на казакова

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Застройщик нарушил сроки сдачи дома порядок действий на казакова». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Если дата подписания акта приема-передачи квартиры переносится, застройщик должен уведомить об этом участника долевого строительства за 2 месяца. Часто застройщики предлагают подписать дополнительное соглашение к договору об изменении этого срока, если понимают, что опаздывают с выдачей ключей.

Стоит ли расторгать с застройщиком договор при переносе сроков подписания акта-приема передачи

Если вы понимаете, что дом точно не построят в срок, и ключи к прописанной в договоре дате вы не получите, вы можете расторгнуть с застройщиком договор и потребовать вернуть все деньги за квартиру.

Однако расторжение договора — не всегда верное решение. Лучше не делать этого, если дом находится в высокой стадии готовности, а на стройплощадке идет активная работа.

В этом случае выгоднее дождаться ключей, так как рыночная стоимость квартиры, скорее всего, окажется выше, чем сумма покупки и неустойки. Поэтому чаще всего покупатели дожидаются ввода дома в эксплуатацию, подписывают акт приема-передачи квартиры, а затем требуют неустойку.

Если же срок подписания акта приема-передачи уже близок, а на стройплощадке до сих пор тишина, целесообразно подумать о расторжении договора с застройщиком и потребовать вернуть деньги. А если девелопер и вовсе объявил себя банкротом, скорее всего, придется идти в суд.

Шансы и риски в спорах с застройщиком

Ни одна статья не может в полной мере раскрыть все тонкости защиты прав в сфере долевого строительства. Если вы попали в число обманутых дольщиков, и вопрос касается такого дорогостоящего актива как недвижимость, советуем не рисковать, а обращаться к высококвалифицированным юристам.

Не стоит надеяться, что судебный процесс — это простая формальность, и на то, что судья будет на вашей стороне. На самом деле воевать придется с опытными юристами, которые всеми силами будут доказывать отсутствие нарушений со стороны застройщика.

Юридическое бюро «Кахиев и партнеры» проконсультирует вас по возникшим вопросам, достаточно лишь принести с собой все документы. Наши специалисты проведут анализ рисков, расскажут о перспективах дела и, в случае необходимости, выступят в суде в качестве защитника. Мы готовы применить все свои знания опыт для удачного разрешения спорной ситуации в вашу пользу.

Как узнать из договора, когда наступит срок передачи объекта?

Долевое строительство все еще остается достаточно рискованной сферой, добиться устранения всех проблем невозможно. Период реализации проекта – это не месяцы, а годы ожидания, в течение которых может произойти много разных событий: задержка сроков возведения объекта, заморозка строительства, у застройщика могут возникнуть финансовые проблемы, которые закончатся банкротством. Сегодня 214 ФЗ страхует дольщиков практически от всех видов рисков, но чтобы воспользоваться своими правами, их нужно знать. Большинство же граждан не представляют, какие гарантии им предоставляет закон, и ориентируются только на ДДУ, который подписывают с застройщиком и регистрируют в Росреестре.

Расторжение ДДУ через суд

Самая неприятная ситуация для дольщика, когда дом практически не возводится, и на объекте частично или полностью заморожено строительство. В этом случае также предусмотрена ответственность застройщика и пени по ДДУ. Если дольщик видит, что строительство затягивают, есть риск не дождаться его завершения, он может потребовать аннулирования договора, подав иск с соответствующими требованиями в суд.

При рассмотрении дела в судебной инстанции, гражданин также может рассчитывать на неустойку и другие компенсации, положенные ему по закону. После вступления в законную силу судебного решения у застройщика есть десять рабочих дней на его исполнение. Если строительная компания вовремя не вернет деньги, то на следующий день после истечения срока возврата, на данную сумму начинают также начисляться проценты за пользование чужими деньгами, которые предусмотрены ч.6 ст.9 ФЗ № 214.

Как определяется срок сдачи дома и дата передачи ключей от квартиры

Сроки передачи готового жилья покупателю указываются в договоре участия в долевом строительстве (ДДУ). При этом закон не содержит строгого регламента, как должны определяться эти сроки. Главное, чтобы дата была одинакова для каждого дольщика многоквартирного дома либо отдельной блок-секции.

Договор долевого участия практически всегда приводит два срока — ввода дома в эксплуатацию и передачи квартиры покупателю-дольщику. Разумеется, закон запрещает застройщикам передавать жилье раньше, чем будет получено разрешение от местной администрации на ввод дома в эксплуатацию. Поэтому передача готовых квартир происходит чуть позже. А значит, для покупателя жилья ключевой датой в ДДУ является именно вторая — дата передачи ключей от квартиры девелопером.

Для определения срока может использоваться три различных способа:

• точная дата — к примеру, «в срок не позднее 31.12.2021». В таком случае первым днем просрочки станет следующий день — 01.01.2022;
• обозначение квартала — к примеру, «в 1 квартале 2021 года». Первый квартал 2021 года длится с 01.01.2021 по 31.03.2021 включительно. А значит, просрочка начинается с первого дня следующего, второго квартала — 01.04.2021;
• через определенное количество дней после того, как застройщик получит разрешение на ввод дома в эксплуатацию — к примеру, «ориентировочным сроком» получения такого разрешения может являться 2 квартал 2021 года, а застройщик обязуется передать квартиру дольщику в течение 30 дней после того, как получит разрешение на ввод в эксплуатацию. В этом случае разрешение должно быть получено не позднее 30 июня 2021 года. Ключи от квартиры должны быть выданы не позднее 30 июля 2020 года. Просрочка начинается с 31 июля 2021 года.

Что влечет просрочка сдачи квартир

Согласно действующему законодательству застройщик обязан письменно уведомить всех дольщиков под роспись. Причем это должно быть сделано не позже, чем за два месяца до плановой даты передачи. К сожалению, застройщики делают это далеко не всегда.

По закону компания должна вместе с письмом отправить предложение о внесении изменений к договору. Это оформляется путем оформления дополнительного соглашения. В то же время участник долевого строительства не обязан подписывать его, так как, согласно Гражданскому Кодексу, все изменения в договоре возможны только при согласии сторон.

Иногда бывают ситуации, что задержка передачи дома выгодна дольщику и он подписывает договор без каких-либо требований. Это может быть в том случае, если имела место рассрочка и не все платежи выплачены.

Если стороны не пришли к соглашению по поводу изменения срока передачи объектов недвижимости, то строительная компания обязана оплатить пеню. Размер ее составляет одну трехсотую часть от ставки рефинансирования, если дольщиком является юридическое лицо, и одну стопятидесятую – для физического лица. В случае оформления соглашения о переносе срока, то пеня не выплачивается, и предъявлять претензии дольщик уже не имеет право.

Отвечает юрист компании LDD Никита Руднев:

Застройщики, к сожалению, очень часто нарушают сроки сдачи домов в эксплуатацию. Бывает, конечно, и по не зависящим от них причинам, но если дольщик не готов дожидаться новых сроков сдачи, то он имеет полное право расторгнуть договор со строительной компанией в одностороннем порядке и вернуть свои денежные средства. Также дольщик всегда может продать недостроенную квартиру путем переуступки прав на нее.

В случае, если дольщик имеет возможность и готов ждать, то он может потребовать выплату неустойки за нарушение условий ДДУ, штраф, возмещение убытков и моральную компенсацию. Важно понимать, что несоблюдение именно срока передачи квартиры (то есть просрочка даты подписания передаточного акта), а не срока сдачи самого дома в эксплуатацию будет считаться нарушением, за которое дольщик вправе потребовать компенсацию.

Для получения неустойки за несоблюдение сроков передачи квартиры по условиям, прописанным в ДДУ, строительной компании сначала направляется досудебная претензия. В ней, помимо самого требования о выплате компенсации, также указывается подтвержденный факт несоблюдения срока передачи объекта согласно договору, и размер неустойки, предусмотренный законом. В случае, если строительная компания откажется выплачивать неустойку на добровольной основе, то данное претензионное письмо позже послужит основанием для взыскания в судебном порядке еще и штрафа за несвоевременную выплату компенсации.

Сдача дома затянулась, что делать?

Какие права есть у дольщика, если застройщик сдает дом не в срок?

Претензию можно направить как до момента подписания передаточного акта, так и после, когда квартира уже была сдана, но со сдвинутыми сроками. Такое претензионное письмо составляется в двух экземплярах, один из которых передается строительной компании под подпись и печать на экземпляре дольщика. Также претензию можно направить заказным письмом.

Реакция от застройщика должна поступить в течение одного месяца. Если застройщик идет навстречу и дает согласие на добровольное возмещение неустойки за задержку сроков сдачи квартиры, то вопрос считается закрытым. Дольщик предоставляет свои данные для перевода ему неустойки, которая рассчитывается по формуле:

размер неустойки = 1/150 х ставка рефинансирования ЦБ РФ х стоимость квартиры по ДДУ х количество дней просрочки. Здесь 1/150 – это коэффициент, который применяют к ставке рефинансирования для физических лиц (для юрлиц он другой – 1/300). Дополнительный штраф с застройщика в этом случае взиматься не будет.

В случае, если компания застройщика никак не реагирует на претензионное письмо в течение 30 дней, то это расценивается как отказ от выплаты запрашиваемой неустойки. При таком стечении обстоятельств следует подать иск в суд, к которому прилагаются расчет исковых требований, помимо всех необходимых документов.

Но тут есть важный нюанс! Уже в самом договоре долевого участия может быть прописан порядок досудебного разрешения споров (сюда входит и подача претензии). Вот тогда дольщику придется следовать букве договора. Это может также касаться даже образца заявления с претензией, сроков подачи и сроков ее рассмотрения.

Подав иск в суд, дольщик, помимо неустойки от застройщика за задержку сдачи квартиры, может также рассчитывать еще и на дополнительные денежные выплаты в качестве компенсации:

• возмещение убытков, которые возникли вследствие задержки сдачи квартиры (например, потраченных денежных средств на вынужденную и незапланированную аренду жилья);
• за причинение морального ущерба;
• штраф, равный 50% от суммы, которую решит установить суд за отказ добровольно выполнить требования заявителя;
• возмещение судебных расходов.

Подавать иск в суд можно и на этапе строительства дома, и после его завершения. Но тут не стоит слишком затягивать, так как существует срок исковой давности, который равен трем годам. После его истечения суд может отклонить иск дольщика. Судебная статистика таких дел показывает, что, как правило, исковые требования дольщиков удовлетворяются – иногда в полной мере, иногда частично.

И еще один момент. Согласно законодательству РФ, суд имеет полное право сократить сумму компенсации, если сочтет, что она несоразмерна нарушению ДДУ.

Что можно получить от застройщика

Дом сдан в эксплуатацию не в срок или не сдан вообще, хотя сроки уже вышли – в обеих этих ситуациях дольщик вправе рассчитывать на компенсацию. Чем продолжительнее просрочка, тем большей будет сумма возмещения.

Компенсация за то, что девелопер нарушил сроки сдачи, предусматривает неустойку и штраф, возмещение расходов, понесенных на юриста, взыскание морального и материального ущерба. В исключительных случаях покупатели идут даже на расторжение договора. При разрыве договорных отношений в одностороннем порядке застройщик обязан вернуть дольщику плату за квартиру, а также пеню за пользование деньгами. Пеня рассчитывается исходя из значения 1/150 ставки рефинансирования ЦБ за каждый день пользования. Однако одностороннее расторжение сделки выгодно только, если строительство находится на низкой стадии готовности. В остальных случаях стороны обычно обходятся денежными санкциями.

Контроль органа строительного надзора

Контроль за постройкой многоквартирного дома осуществляется органом Государственного архитектурно-строительного надзора (ГАСН). В его полномочия входит экспертиза проектной документации, контролирование хода работ, выдача разрешения на строительство и экспертиза результатов.

Перед вводом дома в эксплуатацию проводится независимая экспертиза ГАСН, которая делится на следующие этапы:

• направление застройщиком уведомления в ГАСН о том, что строительство дома завершено;
• формирование специальной комиссии из представителей Стройнадзора, застройщика, Роспотребнадзора, Пожарного надзора, департамента архитектуры администрации;
• выезд экспертов на объект (в течение 7 дней после получения уведомления от застройщика);
• подписание актов о соответствии новостройки проектной документации.

После того, как ГАСН оценило результат строительства, застройщик подготавливает документы к вводу объекта в эксплуатацию. Орган архитектурно-строительного надзора вправе выдать застройщику предписание об устранении нарушений на объекте капитального строительства. В некоторых случаях неожиданная проверка ГАСН приводит к затягиванию сдачи дома.

Лишние или недостающие квадраты. Кто кому должен?

Закон защищает дольщика от изменений застройщиком проектной документации. Этот документ должен быть опубликован на сайте застройщика еще до начала строительства, и компания должна придерживаться утвержденного проекта. Впрочем, как и в случае со сроками, ФЗ-214 не препятствует внесению изменений в проект с согласия дольщиков.

В результате, окончательные замеры площади помещений (проводятся сотрудниками БТИ в момент сдачи новостройки в эксплуатацию) показывают, что площадь квартиры оказалась больше (или меньше) заявленной в ДДУ.

На поздних стадиях строительства подобное соглашение достигается довольно быстро – дольщики хотят как можно быстрее получить свои квартиры, поэтому охотно идут на уступки.

Когда начинается просрочка

Просрочка передачи квартиры (апартамента/ машиноместа и др.), приобретённой по договору долевого участия в строительстве (не в рамках сделки стандартной купли-продажи), согласно Закона № 214-ФЗ, начинает действовать со дня, который следует за последним днем передачи жилья, указанным в договоре долевого участия.

Но есть несколько моментов, на которые стоит обратить особое внимание. Так, например, не всегда в условиях договора указываются точные даты. Чаще обозначаются лишь некоторые сроки, например, «в третьем квартале 2020 года» или «в течение 6 месяцев с даты получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию». Таким образом, потребитель вводится в заблуждение на счет точного срока обязанности застройщика по передаче квартиры.

Срок передачи квартиры по договору долевого участия в обязательном порядке должен понятно прописываться в соглашении (в ДДУ), и этому обычно посвящается отдельный пункт договора. Если в документе указана конкретная дата, то отсчёт просрочки начинается со дня, следующего за ней.

В ДДУ может быть указано, что передачу жилья застройщик планирует осуществлять в течение определённого периода времени после введения дома в эксплуатацию, к примеру, на протяжении одного квартала, трёх месяцев или даже года. И тогда просрочка начинается в день, следующий за окончанием указанного срока передачи. Если же точная дата ввода дома в эксплуатацию не отмечена в договоре, то срок передачи квартиры отсчитывается от указанного приблизительного или максимального срока получения застройщиком РВУ (разрешение на ввод в эксплуатацию).

Например: в ДДУ указано «Срок окончания строительства дома – 3 квартал 2020 года. Срок передачи квартиры – в течение 6 месяцев с даты получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

В вышеуказанном примере датой окончания срока сдачи жилья является 31.03.2021 года. При этом если застройщик получит разрешение на ввод дома в эксплуатацию, например, 10.09.2020 года (то есть раньше окончания 3 квартала 2020 года), то окончательный срок передачи сдвинется на 10.03.2021 года. А если он получит разрешение на ввод дома в эксплуатацию с задержкой (после окончания 3 квартала 2020 года), то срок сдачи жилья не изменится и все равно останется – 31.03.2020 года.

В статье 8 Закона № 214-ФЗ указано, что застройщик непременно минимум за один месяц уведомляет всех дольщиков о приближающемся сроке передачи квартир. Участники ДДУ после вручения таких уведомлений (врученных лично или отправленных по почте с обязательным уведомлением о состоявшемся получении) в течение семи рабочих дней должны приступить к приемке (если более длительный период не указан в ДДУ), то есть договариваются с девелопером о дате осмотра объекта недвижимости и приходят на осмотр.

Если гражданин, который купил квартиру по договору долевого участия, не принимает её за два полных календарных месяца, прошедших с даты, в которую девелопер уведомил о готовности жилья к передаче, то застройщик по закону имеет право подписать акт приема передачи в одностороннем порядке, то есть без встречи с дольщиком и без осмотра жилья последним. Это возможно только если жилье не имеет существенных строительных недостатков или если участник долевого строительства не явился на осмотр квартиры в принципе.

Если застройщик не успевает завершить строительство многоквартирного дома в срок, то не меньше чем за два месяца до окончания срока передачи жилья, указанного в ДДУ, девелопер обязан оповестить об этом, а также предложить им подписать дополнительное соглашение о переносе срока строительства жилья. Однако, это обязанность застройщика, а не его право, поэтому покупатель недвижимости в новостройке имеет право не подписывать предлагаемое ему дополнительное соглашение к ДДУ и в последующем требовать компенсацию в виде неустойки за задержку сроков строительства.

Как посчитать неустойку за просрочку сдачи купленной квартиры в многоквартирном доме, какая именно законная компенсация полагается дольщику при задержке ввода новостройки в эксплуатацию и передачи жилья? Давайте рассчитаем.

Неустойка за просрочку по сдаче жилья рассчитывается по определённой законом формуле, которая указана в ст. 6 ФЗ № 214-ФЗ. Размер неустойки составляет одну трёхсотую часть ставки рефинансирования (ключевой ставки), установленной Центральным Банком России на каждый день срока просрочки, умноженной на цену ДДУ и умноженной на 2 (два) – при условии, что дольщик является физическим лицом – то есть потребителем. А если это юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, то размер неустойки определяется такой же формулой, но без умножения на 2 (два).

Таким образом, в формулу расчета неустойки включены четыре цифры:

• Цена договора (в руб.) – указанная в ДДУ сумма, оплаченная застройщику
• Ключевая ставка (в %%)
• Число дней задержки (просрочки передачи объекта долевого строительства)
• Множитель 2 (два) – если дольщиком является физическое лицо

Рассмотрим расчёт неустойки по просрочке на примере. Цена объекта по договору – десять миллионов рублей. Задержка сдачи дома при долевом строительстве – 90 дней. Предположим, что на день окончания срока просрочки ключевая ставка составляла 4,5%. Чтобы рассчитать размер неустойки, нужно Цену договора умножить на ключевую ставку, умножить на 90 дней, умножить на 2 (два), затем разделить на 300. Таким образом: 10000000*4,5%*90*2/300 = 270 тысяч рублей.

Такую сумму застройщик обязан добровольно выплатить после получения от последнего претензии за просрочку сдачи квартиры по ДДУ.

Если застройщик добровольно в течение 30 дней указанную сумму не выплачивает, то участник долевого строительства готовит подает в суд исковое заявление и уже в судебном порядке имеет право получить дополнительно к указанной сумме взыскание штрафа в размере 50% от суммы неустойки. То есть требования возрастают еще на 135 000 рублей.

Юридическая помощь в расторжении договора и взыскании неустойки с застройщика

Практика показывает, что только небольшое число застройщиков, нарушивших срок сдачи объекта по причине задержки его передачи в эксплуатацию, соглашаются с требованиями дольщиков о расторжении ДДУ.

Участие на стороне дольщиков грамотного юриста по долевому строительству позволяет оперативно и быстро решить спорную ситуацию. Опытному юристу часто достаточно одного факта, что застройщик нарушил срок ввода в эксплуатацию, для того, чтобы правильно расторгнуть договор и взыскать неустойку.

Специалист анализирует условия договора, фактические обстоятельства и на основе этого формирует дальнейшую стратегию защиты интересов дольщика. Итогом такой работы становится прекращение договорных отношений с нерадивым застройщиком и получение с него компенсации за нарушение прав участников договора долевого участия.

Пени за просрочку сдачи квартиры долевому участнику

Как было отмечено размер неустойки считается исходя из 1/300 ставки рефинансирования (ключевой ставки Банка России) для юридических лиц и 1/150 для физических лиц.

Однако, на практике часто возникают проблемы с расчетом неустойки. Итак, чтобы правильно определить размер неустойки вам необходимо определить количество дней просрочки. Срок просрочки передачи объекта наступает на следующий день, когда объект должен был быть передан. К примеру, в договоре указано, что объект подлежит передаче не позднее 20 октября 2015 года. В данном случае срок просрочки начинает течь на следующий день, то есть, 21 октября 2015 года. Срок окончания начисления неустойки определяется фактической оплатой неустойки. Однако, для удобства неустойку исчисляют по день направления претензии.

С 01.01.2016 года значение ставки рефинансирования ЦБ РФ приравнено к значению ключевой ставки Банка России на соответствующую дату. С 01.01.2016 самостоятельное значение ставки рефинансирования не устанавливается и на сайте Банка России не показывается.

То есть, далее расчет нужно будет производить исходя из данных ключевой ставки ЦБ РФ. На май 2017 года она составляет 9,25%.

Также для расчета неустойки необходимо знать цену объекта долевого участия, которая указывается в договоре долевого участия.

Итак, чтобы рассчитать неустойку нам необходимо цену объекта строительства умножить на количество дней нарушения срока, умножить на ключевую ставку Банка России и умножить на 1/150.

Для более наглядного понимания расчета приведем пример.

Например, цена договора составляет 1500000,00 рублей, а количество дней просрочки составляет 60 дней.

Расчет будет следующим:

1 500 000,00*60*9,25*1/150 =55 500 рублей.

Таким образом, при цене объекта в 1 500 000,00 рублей и просрочке сдачи в 60 дней пеня составляет 55 500 рублей.

Определяем срок сдачи дома

Если вы стали участником договора долевого строительства, в нем фигурирует конкретный срок сдачи дома и передачи квартиры собственнику.

Он один для всех дольщиков многоквартирного дома или одной секции. В ДДУ фиксируются следующие основные сроки:

1. Ввода в эксплуатацию.
2. Передачи отдельной квартиры правообладателю.

В соответствии с ФЗ № 214, строительная компания не может передавать квартиру, пока не пройдет окончательный ввод дома в эксплуатацию. Это обязанность местной администрации.

Точный срок передачи определяется следующими способами:

Похожие записи:

• Расчет алиментов: примеры и калькулятор
• Сроки подачи деклараций в 2023 СПБ
• Кассационная жалоба на апелляционное определение по уголовному делу сроки подачи