Досрочное погашение ипотеки. Как выгоднее и быстрее рассчитаться с банком

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Досрочное погашение ипотеки. Как выгоднее и быстрее рассчитаться с банком». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

На постоянное увеличение сделок с ипотекой указывают цифры, представленные Департаментом аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости». По сравнению с 2021 годом число ипотечных сделок выросло на 21%, до 89,4%. Интересно, что основной рост показателей пришёлся именно на массовый сегмент жилья.

Что можно сделать ещё?

Конечно, существует ещё масса способов найти дополнительные деньги на досрочное погашение ипотеки. Не будем говорить о том, что можно взять подработку, отказаться от поездки на море и покупки нового телефона. Существуют более гуманные варианты, благодаря которым вам не нужно будет сильно ущемлять себя во время выплаты ипотеки.

1. Продайте ненужные вещи. Практически в каждом доме есть техника, которой все пользуются максимум раз в год. Вот в углу пылится подаренный кухонный комбайн, работает вешалкой велотренажёр и грустно смотрит вдаль старый компьютер. Не поленитесь и продайте это через Интернет. Если собрать все ненужные вещи, то можно выручить добрых 30-50 тысяч.
2. Поищите квартирантов. Вариант подойдёт тем, кто жил в другом месте до покупки своего жилья. Например, с родителями или в коммунальной квартире. Да, возможно некоторое время придётся потерпеть неудобства. Но средняя стоимость аренды двухкомнатной квартиры в Западном округе старой Москвы составляет 51 200 рублей (согласно исследованию, опубликованному в «РБК-Недвижимость). Например, вы можете сдать новую квартиру в аренду на год и каждый месяц делать частичное досрочное погашение на 50 000 рублей. При ипотеке в 5 000 000 со ставкой 9,5% сроком на 20 лет вы уменьшите общую стоимость кредита на 2 462 140 рублей, а период выплат – на пять с половиной лет. Неплохой курс обмена, да?

Как подавать заявление на досрочное погашение?

Чтобы сумма, которую заемщик вносит на счет, была засчитана как досрочное погашение тела кредита, ему необходимо за 30 дней до платежа подать соответствующее заявление в банк. Если этого не сделать, деньги будут перечислены на погашение процентной ставки, в результате чего уменьшить срок кредитования или сумму ежемесячного платежа не удастся.

Каждый заемщик должен учитывать, что обычного пополнения счета на большую сумму не достаточно для выплаты ипотечного кредита досрочно. Все дело в том, что даже при ее наличии на счете банк будет продолжать ежемесячно списывать фиксированную сумму. Поэтому необходимо следовать такому алгоритму:

1. Сначала заемщик подает заявление в банк, уведомляя его о том, что планирует досрочно погасить часть тела кредита.

2. Далее клиент выбирает, что ему больше подходит – уменьшение размера платежа или сокращение срока выплат.

3. Обязательно указывается точная сумма, которую необходимо списать со счета.

4. После списания в банке пересчитывают проценты на оставшуюся сумму, предоставляя заемщику новый график ежемесячных выплат.

Форма и способ подачи заявления могут отличаться в разных банках. Информацию о том, как правильно уведомить финансовое учреждение о досрочной выплате, лучше узнавать у менеджеров. Они смогут предоставить актуальные данные, которые позволят выполнить процедуру правильно и в срок.

Стоит учитывать, что ипотечный кредит в России можно погасить не только собственными средствами, но и с привлечением материнского капитала. В зависимости от условий ипотечного договора, эти деньги могут идти на досрочное погашение тела кредита или процентной ставки. Чтобы воспользоваться такой услугой, заемщик должен подать заявление в Пенсионный фонд, который является распорядителем материнского капитала. К заявлению необходимо прикрепить документы с указанием суммы займа – остатка, который необходимо погасить. Также нужно указать реквизиты банка, на которые необходимо перечислять средства.

Если решение Пенсионного фонда окажется положительным, заемщику потребуется обратиться в банк с уведомлением о желании досрочно погасить кредит и необходимости привлечения с этой целью материнского капитала. Если все сделано правильно, начиная со следующей выплаты, все средства будут автоматически перечисляться на счет банка в соответствии с указанными реквизитами.

Плюсы и минусы досрочного погашения кредита по ипотеке

Банки крайне негативно относятся к просроченным задолженностям по кредиту, но досрочные выплаты долгов они тоже не приветствуют, так как при этом лишаются прибыли. Но и заемщик не всегда может выиграть при закрытии кредитного договора раньше срока. Разберемся, выгодно ли досрочно гасить кредит. Как правило, российские банки применяют два варианта выплат по кредиту — аннуитетными или дифференцированным платежами.

В случае аннуитета клиент ежемесячно выплачивает банку одну и ту же сумму, которая включает в себя погашение основного долга и проценты. Большинство банков предпочитают именно аннуитетные платежи, потому что они позволяют больше заработать на процентах, ведь в этом случае долг гасится медленнее. Такой вид платежа отличается сниженной финансовой нагрузкой на начальном этапе и позволяет взять большую сумму кредита.

Если вы хотите погасить кредит при аннуитентных платежах, банк, скорее всего, предложит вам два варианта: можно сократить ежемесячные платежи или срок кредитования. В первом случае выгода состоит в снижении ежемесячной нагрузки на ваш бюджет, при этом срок кредитования останется прежним. Второй вариант позволяет быстрее избавиться от кредита.

При дифференцированном платеже основной долг выплачивается равными долями, а проценты начисляются на остаток задолженности по кредиту. Ежемесячный платеж по мере выплат постепенно уменьшается, потому что проценты начисляются на постоянно сокращающееся тело долга. Это полная противоположность аннуитету: возможный размер кредита несколько меньше, при этом в начале у заемщика возникает повышенная долговая нагрузка. При этом досрочное погашение позволит вам сэкономить на процентах, поскольку они будут высчитываться из меньшей суммы. Выгодно ли это, зависит от ситуации и величины процентной ставки. Если у вас стабильная зарплата, досрочное погашение позволит сократить срок кредита, а значит и сэкономить в конечном счете.

Дополнительный заработок

Успешные люди ищут не способы экономии, а способы дополнительного заработка. Это отличная возможность ускорить избавление от кредитных обязательств без ущерба для собственного жизненного уклада. Среди источников дополнительного заработка выделим такие:

1. Внеурочная работа. Если работа позволяет оставаться допоздна за дополнительную плату или выходить в выходные по двойное ставке, то не стоит отказываться от этого шанса.

2. Подработка. Можно найти место подработки в вечернее время или в выходные на основной работе.

3. Фриланс. Дизайнеры, копирайтеры, создатели сайтов могут найти работу на специальных биржах труда.

4. Извлечение дохода из хобби. Рукодельницы могут продавать собственные вязаные изделия, вышитые картины, авторскую одежду и украшения.

Есть еще один способ, который поражает своей очевидностью, но редко приходит в голову: найти новое рабочее место. Часто пренебрежительное отношение к своим умениям и способностям заставляет отказаться от этой мысли. На самом деле, поиск высокооплачиваемой работы, подкрепленный уверенностью в своих силах, гарантирует положительный результат.

Погашение долга равными долями

В основе аннуитетного способа лежит схема погашения займа равными частями в течение определённого срока. В связи с тем, что банк закладывает в ипотечные платежи проценты за пользование кредитными деньгами, не всегда досрочный возврат предполагает экономию.

Кредитная аннуитетная схема строится по следующему принципу. Вначале заёмщик выплачивает сумму процентов, а затем основной долг. С помощью такой тактики банк защищает себя от риска невозврата займа и получает максимальную прибыль. Поэтому, при досрочном возврате долга банк получит запланированную сумму, а клиент при этом не сэкономит. В связи с такими особенностями системы при наличии у физического лица возможности досрочного погашения следует выбирать иную схему погашения.

Альтернативные способы возврата денег

Для того чтобы расстаться с ипотечным кредитом, потребуются денежные средства. Банки предлагают для таких случаев получить потребительский кредит. Этот метод является затратным, но зато у физического лица есть все шансы выплатить имущественный долг. Использование потребительского кредита имеет стратегическое значение, так как быстро выплатить ипотеку − значить стать собственником оплаченного имущества.

Используя схему погашения ипотеки с помощью другого кредита, денежные средства заёмщика просто переходят на иные договорные отношения. Причём заёмщик в большинстве случаев переплачивает, а не экономит. На сегодняшний день ставки потребительского кредита довольно высоки, и по сравнению с ипотекой являются экономически необоснованными для заёмщика. Но, тем не менее, физические лица пользуются такими схемами довольно часто, так как они позволяют освобождать залоговое имущество от обременения. Лицо может оформить помещение в собственность, сдать его в аренду и даже продать. В этом случае потребительский кредит просто незаменим.

Что делать с кредитом после внесения дополнительных средств?

Сразу после внесения дополнительной суммы в счет досрочного погашения задолженности кредитный специалист задаст вам логичный вопрос: «Что делаем с кредитом: уменьшаем срок или ежемесячный платеж?». На первый взгляд, уменьшить срок кредита — это единственное правильное решение. То есть, вы будете платить за кредит не 10 лет, а, скажем, 7,5, что значительно приятнее для нашего сознания. Но, давайте не забывать про форс-мажоры с работой и здоровьем. Конечно, если вы на 100% уверенны что сумма в 17,5 тыс. рублей для вас вполне приемлемая, и вы хотите скорее доплатить кредит, тогда лучше выбрать уменьшение срока кредитования. Но если же вы не уверены в стабильности вашего дохода, тогда лучше отдать предпочтение уменьшению размера ежемесячного платежа.

Каждый резидент России, официально трудоустроенный и уплачивающий НДФЛ, имеет право вернуть 13% от стоимости недвижимости, включая все затраты: и основной кредит, и проценты по ипотеке. Но сумма, с которой будет возвращен подоходный налог, имеет свои ограничения. Так, с основного займа возвращают максимум 260 тыс. рублей. А с процентов – 390 000. Такие цифры возникли оттого, что государство возвращает 13%, но от стоимости жилья, не превышающей 2 млн, и 3 млн с суммы ипотечных процентов.

Количество возвращаемых денег в год напрямую зависит от заработной платы резидента Российской Федерации. При ежемесячном доходе 20 000 рублей заемщику вернут за год 31 200 (20 000*0,13*12). Итого получить полный возврат – 260 000 рублей – можно за 9 лет. С ипотечными процентами срок увеличивается. Всего можно от государства получить 650 000 рублей при соблюдении условия, согласно которому уплаченный резидентом подоходный налог больше этой суммы. Все полученные средства можно использовать для досрочной оплаты кредита. Это существенный плюс для тех, кто интересуется, как побыстрее погасить ипотеку.

Допускается ли оплатить долг досрочно?

Еще до момента подписания договора по ипотеке следует внимательно ознакомиться с условиями соглашения. В документе должно быть указано, что нужно сделать, чтобы погасить кредит досрочно.

Законодательство запрещает банкам препятствовать клиентам выплачивать долги по ипотеке до установленного срока. Чтобы не допускать неправомерных действий, кредиторы не возражают против досрочного закрытия кредита, но могут указывать в договоре условия, ограничивающие возможности плательщика.

Например, в некоторых финансовых учреждениях срок полного погашения не может наступить раньше 1–3 лет с момента заключения договора. Некоторые банки указывают минимальные суммы платежей, предъявляют требования по предварительному согласованию даты выплат.

Все эти меры направлены на то, чтобы создать заемщику определенные препятствия по досрочному погашению ипотеки. Банкам невыгодно терять часть прибыли в виде переплат по процентной ставке.

ВНИМАНИЕ! Согласно действующему законодательству РФ, каждый плательщик имеет право на досрочное погашение задолженности по ипотеке без ограничений и комиссий. В договоре должны быть прописаны все условия преждевременной выплаты обязательств по кредиту. В случае если банк препятствует досрочному погашению задолженности, заемщик имеет право обратиться в суд.

Как погасить ипотеку быстрее и выгоднее

В 2019 году единственным способом избежать переплаты остается досрочное погашение кредита. Согласно законодательству страны ни одна организация не может препятствовать осуществлению выплат раньше установленного срока.

Если в кредитном договоре указано ограничение на досрочное погашение или предусмотрены штрафы и пени за опережение графика, это прямое нарушение закона.

Несмотря на прямой запрет, многие организации нашли способ не учитывать переплату. Для этого в кредитном договоре указывается обязанность клиента предупреждать банк о том, что следующий платеж будет превышать норму.

Чтобы сумма переплаты была учтена, нужно приехать в отделение банка и заполнить бланк заявления. В нем указывают размер оплаты и в какой срок она будет проведена.

1. Если вы уверены, что у вас всегда будут деньги на изначальный основной платёж и 5 тысяч для досрочного погашения, для вас нет никакой разницы, как погашать: с сокращением срока или с уменьшением платежа по третьему варианту, если вы отдаёте ежемесячно одну и ту же сумму.
2. Если вы предполагаете, что через пару лет финансовая ситуация может ухудшиться, выбирайте досрочное погашение с уменьшением платежа и учётом разницы между изначальным платежом и нынешним. Будут проблемы — перейдёте к выплатам по графику, причём вносить ежемесячно надо будет уже существенно меньше, чем на старте ипотеки. Не будет проблем — выплатите ипотеку так же быстро и с такой же выгодой, как и те, кто досрочно гасил её с сокращением срока.
3. Если ипотека для вас и сейчас тяжёлое бремя, но вы готовы кое-как выкраивать 5 тысяч рублей ежемесячно, идите путём уменьшения платежа. Так вы будете возвращать кредит те же 8 лет, но постепенно вам будет становиться всё легче и легче. Да и сэкономить немного получится.

Как происходит досрочное погашение ипотеки

При заключении кредитного договора заемщик получает график погашения, по которому он будет выплачивать долг перед банком. График погашения — это таблица, в которой указаны суммы платежей с разбивкой на проценты и основной долг, даты погашения — часто это последний день каждого месяца, и остаток основного долга после каждого погашения.

Аннуитет. Обычно применяется аннуитетная схема погашения кредита. Это значит, что погашение происходит равными платежами, которые включают в себя сумму в погашение процентов и сумму в погашение основного долга.

Порядок начисления процентов и погашения долга при аннуитетных платежах описан в кредитном договоре, но так как текст сложен для восприятия, клиенту дают еще информационный график погашения. Это удобно, так как не надо считать или узнавать в банке, сколько заплатить в очередную дату погашения. Да и планировать семейный бюджет удобнее, когда сумма известна.

Депозит вместо кредита

Допустим, у заёмщика возникли проблемы на работе, и он ожидает увольнения в ближайшие месяцы. Утрата зарплаты поставит перед ним большую проблему по оплате текущей кредитной задолженности. В этом случае лишние деньги лучше положить на депозит в Сбербанке, чем досрочно погасить обязательства по займу.

Если откладывать в виде наличности дома, то человек будет терять на переплате процентов определённую сумму ежемесячно. Например, заёмщик отложил 90000 рублей дома на всякий случай. Кредитная ставка 12% (1% в месяц). В результате человек будет переплачивать ежемесячно 35000*1%/100=900 рублей.

Если указанные средства отдать банку на депозит под 7% годовых, то потери уменьшаться до 12%-7%=5% годовых. В пересчёте на наш пример получаем экономию 900/12*7=525 рублей. Теперь убытки от хранения денег составят лишь 375 рублей.

Описанную схему используют люди, для которых характерны высокий уровень самодисциплины, долгосрочное планирование жизни и страх стать недобросовестным заёмщиком. Если риск потерять доходы исчезает, то можно снять деньги с депозита и погасить всей суммой кредитную задолженность.

Полное досрочное погашение ипотеки

Это ситуация, когда заемщик полностью закрывает задолженность по ипотечному кредиту. При полном досрочном погашении банк делает перерасчет, и в итоге заемщик отдает только остаточную сумму долга, а проценты будут списаны.

Видеоурок о досрочном погашении ипотеки

Такая процедура очень выгодна и позволяет существенно снизить переплату и закрыть ипотечный кредит быстрее.

Но это лишь теория, а на практике единицы граждан, имеющие на руках договор ипотеки, могут спокойно взять и выложить крупную сумму для полного досрочного закрытия займа.

Среднестатистическому гражданину для этого нужно продать какое-то дорогостоящее имущество, ну или вдруг повезет с хорошим наследством. Конечно, можно попробовать копить деньги, но тогда в этом случае лучше не планировать полное досрочное закрытие ипотеки, а постепенно делать ее частичное погашение.

Условия банка, ограничивающие возможности быстрой выплаты кредита

Для защиты своих интересов и капиталов банки выставляют ряд условий, которые могут ограничивать заемщика в досрочном погашении. Это обусловлено тем, что согласно Закону «О защите прав потребителей» (п.1 ст. 16) ни одно банковское или кредитное учреждение не должно исключать право потребителя (в данном случае заемщика) на досрочное погашение. В противном случае нарушаются гражданские права клиента. Поэтому и создаются определенные условия, слишком затратные для заёмщика по финансам или времени.

Согласно гражданскому кодексу досрочное погашение может быть только при согласии кредитора. При этом кредитор вправе начислить по своему усмотрению комиссию, а то и штрафные санкции. Суд же вообще руководствуется только пунктами, прописанными в договоре, поэтому решение может быть как в пользу заемщика, так и в пользу банка.

Минимум, что может сделать банк для ужесточения условий – это рассмотрение заявления о желании досрочного погашения, которое необходимо подавать в установленные сроки. Процедура рассмотрения может достигать 1 месяца.

Наибольший срок жилищного кредитования в РФ по закону – 30 лет. Но клиентам следует помнить: чем дольше срок кредита, тем ниже сумма платежа каждый месяц и больше общая сумма, которую он должен отдать банку. Но если клиент отдает сумму, превышающую сумму платежа каждый месяц, он может сделать меньше размер переплаты и погасить долг досрочно.

Как бы сильно клиент не хотел быстрее рассчитаться с кредитной организацией, всегда следует адекватно оценивать свои возможности. Понимаете, что не сможете выплачивать кредитной организации каждый месяц по 150000 рублей? Тогда оформите кредит не на 10, а на 20 лет. Да, придется связать себя с банком на больший срок и, возможно, больше переплатить, зато выплаты будут минимальны, и можно не переживать, если наступит финансовый коллапс. Выгода очевидна — в любой момент клиент может внести большую сумму, если позволяют условия договора, и уменьшать либо срок кредита, либо ежемесячный платеж.

Похожие записи:

• ОМС для частных клиник в 2023 году с чего начать
• Какой огнетушитель нужен для техосмотра в 2023 году
• ФНС рассказала, как будем считать НДФЛ с зарплаты, полученной в 2023 году