Акт приема передачи доли квартиры по договору купли продажи
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Акт приема передачи доли квартиры по договору купли продажи». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Передаточный акт составляется в 3 оригинальных экземплярах – по 1 экземпляру на Продавца, Покупателя и Росреестр (или МФЦ). Документ должен быть оформлен в письменной форме. Нотариальное заверение передаточного акта – необязательное условие. При желании стороны могут удостоверить документ в кабинете нотариуса.
Пepeдaчa квapтиpы coглacнo aктy пpиeмa-пepeдaчи
3aключитeльным этaпoм пpoдaжи являeтcя cocтaвлeниe нa имyщecтвo aктa пepeдaчи квapтиpы. Уcлoвия дaннoгo пepeвoдa пpaв дoлжны быть зapaнee coглacoвaны в дoгoвope и зaвepшeны пpи пoдпиcaнии пepeдaтoчнoгo блaнкa.
Пocлeдcтвиями пepeдaчи нeдвижимocти являютcя пpaвoвыe pиcки. Пocлe пoдпиcaния вышeyкaзaннoгo дoкyмeнтa вce oпepaции c имyщecтвoм пepeвoдятcя нa нoвoгo влaдeльцa:
- cтpaxoвыe cлyчaи или пpoиcшecтвия (пoжap, зaтoплeниe, oгpaблeниe и т.п.);
- oплaтa cчeтoв пo кoммyнaльным ycлyгaм.
B дoкyмeнтe пpи пoдпиcaнии тaкжe нeoбxoдимo oтpaзить cлeдyющиe мoмeнты:
- cocтoяниe пoмeщeний нa мoмeнт пpинятия;
- нaличиe тexники и oбopyдoвaния (мeбeли);
- пpиcyтcтвиe в квapтиpe cчeтчикoв кoммyнaльнoгo oбecпeчeния и т.п.
B cлyчae yтepи, yзнaть, кaк вoccтaнoвить aкт пpиeмa пepeдaчи квapтиpы, мoжнo oбpaтившиcь нaпpямyю к oднoмy из yчacтникoв финaнcoвoй oпepaции. Oдни из экзeмпляpa coxpaняeтcя y пpoдaвцa/пoкyпaтeля и, ecли oни coxpaнили кoнтaкты для cвязи, тo мoгyт пoмoчь в yтpaтe.
Taкжe вoccтaнoвить aкт пpиeмa-пepeдaчи квapтиpы мoжнo cлeдyющим cпocoбoм:
- oбpaтитьcя зa вoccтaнoвлeниe в MФЦ;
- вoccтaнoвить зa плaтy в Pocpeecтpe.
BAЖНO — кoгдa пoдпиcывaeтcя aкт пpиeмa пepeдaчи квapтиpы пpи пpoдaжe. Нoвoмy влaдeльцy жeлaтeльнo пoдпиcaть блaнк пocлe пoлнoгo ocвoбoждeния пoмeщeния oт coбcтвeнникoв, ee жильцoв и иx вeщeй.
✅ Можно ли обойтись без передаточного акта?
Статус акта приема-передачи порождает ряд вопросов. Например, можно ли вообще не составлять передаточный документ, а заключить сделку на основании правового договора?
Начиная с 2016 года, все сделки с долями проходят юридическую проверку у нотариусов. Специалист оформляет нужные бумаги, а затем передает их в ФКП «Росреестра». Вместе с договором нотариус заверит и акт-приема передачи. Стороны предоставляют образец документа. Предварительно нужно посетить квартиру, осмотреть ее внешний вид, исправность коммуникаций и др.
Впрочем, акт можно составить и в произвольной форме, фактически без осмотра. Но есть ли смысл? Последующие нарушения придется решать уже в суде, а это дополнительные расходы, стресс и потеря времени. Помните, что акт сдачи жилья – это не формальность, а подстраховка на случай форс-мажоров.
Частые вопросы и ответы юриста
Разве я не могу подписать акт приема-передачи? В силу положений статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации подписание акта как подтверждения фактической передачи права собственности является обязательным. Без него операция может быть обжалована в суде. Кроме того, подписывая договор, покупатель подтверждает, что он был проинформирован о качестве имущества, дефектах, состоянии объектов и оборудования внутри. Выявлены дефекты, не позволяющие принять недвижимость. Что делать? Прежде всего, необходимо определить критичность выявленных дефектов. Как правило, существенные недостатки означают невозможность использования жилья по назначению. Следовательно, в каждом конкретном случае необходимо будет установить, является ли дефект основанием для расторжения договора купли-продажи. В случае возникновения разногласий между сторонами сделки вам придется обратиться в суд.
Кроме того, стороны вправе договориться об устранении выявленных недостатков в оговоренные сроки. Возможно ли оформление договора через доверительного управляющего? Этот вариант передачи права собственности возможен, если вы доверяете определенному лицу провести расследование и дать окончательное согласие на прием недвижимости в определенном штате. Доверенность должна быть подписана владельцем и нотариально удостоверена. Кто подписывает акт, если ребенок покупает долю? Если участник является несовершеннолетним или недееспособным лицом, документ подписывается представителями (родителями, усыновителями, опекунами). В возрасте 14-18 лет передаточный акт также должен быть подписан самим несовершеннолетним.
Зачем нужен акт приема-передачи доли квартиры
Положение о необходимости оформления передаточного акта закрепляется в п. 1 ст. 556 ГК РФ. Данный документ представляет собой дополнение к основному договору купли-продажи объекта недвижимости. В случае отсутствия передаточного акта сделку можно легко признать недействительной в судебном порядке.
В большинстве случаев акт приема-передачи подписывается уже после того, как основной договор регистрируется в Росреестре или МФЦ. Однако в некоторых субъектах РФ сотрудники госучреждений могут потребовать, чтобы стороны предъявили подписанный передаточный акт вместе со стандартным пакетом документов.
В итоге происходит юридическая путаница. Получается, что Продавец передает свое имущество Покупателю еще до того, как последний становится новым и полноправным собственником этого имущества (по базе данных ЕГРН). Во избежание недоразумений сторонам следует включить в основной договор следующее положение: «фактическая передача доли и подписание передаточного акта будет произведено только после перерегистрации права собственности». Если сотрудники Росреестра или МФЦ потребуют от сторон предоставления уже подписанного передаточного акта, участникам сделки понадобится просто сослаться на данный пункт основного договора.
Акт приема-передачи доли необходим для того, чтобы Покупатель окончательно получил от Продавца:
Предмет передачи
Разъяснения
Саму долю квартиры.
Ключи от квартиры, находящейся в долевой собственности и описанной в основном договоре купли-продажи.
Речь идет не только про ключ от входной двери, но и ключ от почтового ящика, а также ключи от других объектов, к которым имел доступ предыдущий собственник (Продавец).
Имущество в квартире.
Вместе с долей квартиры во владение нового собственника (Покупателя) может перейти мебель или бытовая техника, ранее принадлежавшая предыдущему собственнику (Продавцу). То же относится и к общему имуществу всех содольщиков (Интернет, кабельное телевидение, охранная сигнализация и пр.).
В этом случае необходимо, чтобы в тексте основного договора помимо описания главного предмета сделки (доли квартиры) содержалось и описание такого имущества.
Документацию на долю квартиры и/или на квартирное имущество.
Составление и подписание акта приема-передачи также перекладывает с Продавца на Покупателя возможные риски, связанные с владением, пользованием и распоряжением недвижимостью. Если ранее за наводнение, пожар и другие форс-мажорные случаи должен был отвечать именно Продавец, то после подписания передаточного акта за все это становится ответственен Покупатель.
Чтобы обезопасить себя от подобных ситуаций, Покупателю необходимо самостоятельно и внимательно осматривать жилое помещение, а также подробно расспрашивать Продавца о текущем состоянии недвижимости. Покупатель может прибегнуть к помощи независимого специалиста – эксперта по недвижимости. В ходе осмотра или обсуждения деталей у Покупателя могут возникнуть сомнения в том, что квартира находится в приемлемом состоянии. Тогда с подписанием передаточного акта лучше не торопиться, – необходимо настоять на том, чтобы Продавец устранил все недочеты в разумный срок.
Пepeдaчa квapтиpы coглacнo aктy пpиeмa-пepeдaчи
3aключитeльным этaпoм пpoдaжи являeтcя cocтaвлeниe нa имyщecтвo aктa пepeдaчи квapтиpы. Уcлoвия дaннoгo пepeвoдa пpaв дoлжны быть зapaнee coглacoвaны в дoгoвope и зaвepшeны пpи пoдпиcaнии пepeдaтoчнoгo блaнкa.
Пocлeдcтвиями пepeдaчи нeдвижимocти являютcя пpaвoвыe pиcки. Пocлe пoдпиcaния вышeyкaзaннoгo дoкyмeнтa вce oпepaции c имyщecтвoм пepeвoдятcя нa нoвoгo влaдeльцa:
B дoкyмeнтe пpи пoдпиcaнии тaкжe нeoбxoдимo oтpaзить cлeдyющиe мoмeнты:
B cлyчae yтepи, yзнaть, кaк вoccтaнoвить aкт пpиeмa пepeдaчи квapтиpы, мoжнo oбpaтившиcь нaпpямyю к oднoмy из yчacтникoв финaнcoвoй oпepaции. Oдни из экзeмпляpa coxpaняeтcя y пpoдaвцa/пoкyпaтeля и, ecли oни coxpaнили кoнтaкты для cвязи, тo мoгyт пoмoчь в yтpaтe.
Taкжe вoccтaнoвить aкт пpиeмa-пepeдaчи квapтиpы мoжнo cлeдyющим cпocoбoм:
BAЖНO — кoгдa пoдпиcывaeтcя aкт пpиeмa пepeдaчи квapтиpы пpи пpoдaжe. Нoвoмy влaдeльцy жeлaтeльнo пoдпиcaть блaнк пocлe пoлнoгo ocвoбoждeния пoмeщeния oт coбcтвeнникoв, ee жильцoв и иx вeщeй.
Когда подписывают акт приема-передачи квартиры
Рассмотрим несколько ситуаций:
- Наиболее распространенный случай сейчас – покупка квартиры в ипотеку
. Акт приема-передачи подписывают после регистрации сделки на этапе передачи ключей. - Покупка квартиры осуществляется в два этапа: покупатель вносит задаток, а оставшуюся часть – после государственной регистрации права собственности. Акт в этом случае оформляют после этой процедуры.
- Покупатель сразу вносит всю сумму за объект. Акт приема-передачи подписывают до регистрации прав собственности, а сам договор купли-продажи оформляют у нотариуса.
Не стоит забывать, что определенных сроков подписания передаточного акта после заключения сделки законодательством не установлено. Поэтому продавец и покупатель могут самостоятельно договориться о времени, когда будет подписан этот документ.
Акт приема передачи доли квартиры
В момент подписания договора купли-продажи, дарственной или договора мены сделка считается только юридически заключенной. Для того, чтобы недвижимое имущество перешло к новому владельцу, продавцу необходимо еще передать деньги, а покупателю – жилое помещение. О документе, который подтверждает передачу денег мы рассказывали в статье «Расписка в получении денежных средств за долю в квартире».
Несмотря на то, что этот документ является всего лишь приложением к основному договору передачи недвижимости, стоит внимательно подойти к его составлению. Ведь если не учесть все моменты, то недобросовестный покупатель может заявить, что доля была ему передана в ненадлежащем виде (с разрушенными коммуникациями, без мебели, которая должна была быть передана в соответствии с условиями соглашения и т.д.). Рассмотрим наиболее часто встречающиеся ситуации.
Акт приема передачи при продаже квартиры: тонкости, ошибки, нюансы
Как было отмечено выше, не все органы регистрации требуют обязательного наличия акта, что служит причиной возникновения некой коллизии и наличия признаков незавершенной сделки. На практике, в таких случаях, никаких серьезных последствий отсутствие акта за собой не повлечет. Однако сторонам всегда следует более прагматично подходить к вопросу оформления документов и моделировать возможные дальнейшие последствия.
Необходимость акта-приема передачи при покупке жилья регламентирована ст. 556 Гражданского кодекса РФ. Поскольку акт-приема передачи объекта недвижимости при смене собственника является неотъемлемым документом в общем пакете регистрационной документации, то при его оформлении существуют определенные стандарты и требования. При этом безразлично, идет ли речь об объекте недвижимости первичного или жилье вторичного рынка. При этом будет лишь разница в наименовании передающей стороны.
Зачем нужен акт приема-передачи доли квартиры
Положение о необходимости оформления передаточного акта закрепляется в п. 1 ст. 556 ГК РФ. Данный документ представляет собой дополнение к основному договору купли-продажи объекта недвижимости. В случае отсутствия передаточного акта сделку можно легко признать недействительной в судебном порядке.
Передача как самого имущества в надлежащем состоянии, так и документов на это имущество – одно из важнейших обязательств Продавца. Свои обязательства по договору купли-продажи имеет и Покупатель.
Он должен внимательно ознакомиться с текущим состоянием недвижимости и добровольно согласиться на ее принятие.
Именно эти положения, связанные с передачей и принятием имущества, отражаются в передаточном акте.
В большинстве случаев акт приема-передачи подписывается уже после того, как основной договор регистрируется в Росреестре или МФЦ. Однако в некоторых субъектах РФ сотрудники госучреждений могут потребовать, чтобы стороны предъявили подписанный передаточный акт вместе со стандартным пакетом документов.
В итоге происходит юридическая путаница. Получается, что Продавец передает свое имущество Покупателю еще до того, как последний становится новым и полноправным собственником этого имущества (по базе данных ЕГРН).
Во избежание недоразумений сторонам следует включить в основной договор следующее положение: «фактическая передача доли и подписание передаточного акта будет произведено только после перерегистрации права собственности».
Если сотрудники Росреестра или МФЦ потребуют от сторон предоставления уже подписанного передаточного акта, участникам сделки понадобится просто сослаться на данный пункт основного договора.
Акт приема-передачи доли необходим для того, чтобы Покупатель окончательно получил от Продавца:
| Саму долю квартиры. | — |
| Ключи от квартиры, находящейся в долевой собственности и описанной в основном договоре купли-продажи. | Речь идет не только про ключ от входной двери, но и ключ от почтового ящика, а также ключи от других объектов, к которым имел доступ предыдущий собственник (Продавец). |
| Имущество в квартире. | Вместе с долей квартиры во владение нового собственника (Покупателя) может перейти мебель или бытовая техника, ранее принадлежавшая предыдущему собственнику (Продавцу). То же относится и к общему имуществу всех содольщиков (Интернет, кабельное телевидение, охранная сигнализация и пр.).В этом случае необходимо, чтобы в тексте основного договора помимо описания главного предмета сделки (доли квартиры) содержалось и описание такого имущества. |
| Документацию на долю квартиры и/или на квартирное имущество. | Речь идет про:
|
Составление и подписание акта приема-передачи также перекладывает с Продавца на Покупателя возможные риски, связанные с владением, пользованием и распоряжением недвижимостью. Если ранее за наводнение, пожар и другие форс-мажорные случаи должен был отвечать именно Продавец, то после подписания передаточного акта за все это становится ответственен Покупатель.
Пример. Вскоре после подписания Продавцом и Покупателем акта приема-передачи в квартире прорвало трубу. Т.к.
передаточный акт уже обрел полную юридическую силу, Покупатель не смог предъявить никаких претензий к Продавцу.
Нужен ли передаточный акт при дарении квартиры
Действующее законодательство не обязывает составлять акт для передачи жилплощади в дар. Не нужен АПП при заверении дарственной у нотариуса или при самостоятельном оформлении дарения и регистрации прав в «Росреестре». Тем не менее, юристы рекомендуют применять дополнение в ходе заключения сделок категории дарения.
Отмеченную необходимость поясняет следующий пример. В соответствии со ст. 580 ГК РФ:
Это значит, что получатель подарка вправе требовать материальную компенсацию в будущем. Подобные вопросы решают в суде. Рассматриваемый акт – убедительное доказательство отсутствия взаимных претензий.
Следует не забывать, что по закону даритель вправе аннулировать дарственную при существенном ухудшении потребительских параметров переданного имущества. С помощью передаточного акта одаряемый подтвердит при необходимости действительное состояние квартиры на определенную дату.
Нужен ли акт передачи доли в квартире?
Рассматриваемый нами акт не является самостоятельным документом. Это всего лишь приложение к основному договору о передаче жилья: дарственной, купли-продажи, мене, договор найме комнаты и др.
Передача квартиры от собственника третьим лицам оформляется в виде основного договора и передаточного акта (п. 1 ст. 556 ГК РФ). Документ подтверждает намерения участников: Продавца и Покупателя, Дарителя и Одаряемого, Наймодателя и нанимателя (арендатора).
Акт приема-передачи служит гарантией передачи имущества в надлежащем состоянии. Подписав такой акт, стороны могут быть уверены, что не нарвутся на неприятности. Это убережет сделку от срыва.
Подписать акт должен и тот, кто передает имущество, и тот, кто его принимает. Отказ или уклонение от подписания – основание для аннулирования сделки.
Инструкция по составлению
Документ должен содержать следующую информацию:
- О дате и месте его составления. Достаточно указать число, населенный пункт и наименование субъекта Федерации. Можно дописать название страны. В некоторых случаях, одна из сторон настаивает на том, чтобы в акте было зафиксировано время передачи недвижимости. Важно это, пожалуй, может быть только в тех случаях, когда велика угроза возникновения риска случайной гибели предмета сделки. С подписанием акта, этот переходит от продавца к покупателю.
- О сторонах. Если договор заключили физические лица, то нужно прописать паспортные данные. Если стороной по сделке является ИП, юридическое лицо, то придется указывать больше сведений: ИНН, ГРН, юридический адрес, реквизиты устава и т. п. – в зависимости от статуса субъекта.
- О предмете сделки. Нужно прописать не только адрес, но и другие сведения, позволяющие точно идентифицировать объект. Практика показывает, что если точно идентифицировать объект не представляется возможным, то есть хорошие шансы оспорить сделку. Нужно писать примерно так: «квартира № 230, общей площадью 42 кв. м., жилой – 39 кв. м., с кадастровым номером: 50:0000:42:11, расположенная на третьем этаже 7-го подъезда 9-этажного многоквартирного жилого дома, находящегося по адресу: г. Сергиев Посад, улица Новая, дом № 34».
- О наличии или отсутствии недостатков. Очень важный момент, потому что, если квартира передана с недостатками, которые не оговорены в акте, то считается, что их и не было вовсе. Возможная формулировка для случая, когда недостатков нет: «Имущество осмотрено покупателем, претензий по его состоянию нет». Если разногласия есть: «Имеются следующие недостатки: трещина возле окна на кухне, отсутствует ванна…» и т. п.
- О предметах и документах, переданных покупателю дополнительно. Например: ключи от квартиры, какая-то мебель, правоустанавливающие документы. Впрочем, что касается мебели, то уже сам договор купли-продажи будет заключаться относительно нескольких предметов: самой квартиры и того, что в ней желает оставить продавец. Можно оформить две сделки: отдельно на недвижимость, отдельно на движимые вещи.
- О переходе риска случайной гибели имущества от продавца к покупателю, о чем уже шла речь выше.
- Об отсутствии или наличии задолженности по: коммунальным платежам, взносам на капитальный ремонт и т. п. Пример формулировки: «На момент подписания акта, задолженность по взносам на капитальный ремонт отсутствует».
- О передаче денег за имущество, если стороны договорились, что продавец получит финансовые средства до передачи покупателю квартиры.