Как перевести квартиру в нежилое помещение в 2023 гг?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как перевести квартиру в нежилое помещение в 2023 гг?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Формально до 2019 года согласия всех жильцов многоквартирного дома на перевод помещения в нежилое не требовалось. Но его приходилось получать, если перевод предусматривал действия с общим имуществом. Теперь обязательным условием для изменения статуса жилья стал отдельный вход. После перевода помещения из жилого в нежилое должна быть исключена возможность доступа к жилым помещениям. Это правило усложнило возможность перевода некоторых помещений, даже если на это будет согласие жителей, которое также не просто получить.

Ольга Эттлер, член Ассоциации юристов России:

— Принятые изменения значительно осложнили перевод жилых помещений в многоквартирном доме в нежилые, притом что установлен запрет на использование жилых помещений в МКД для оказания гостиничных услуг. Изменения коснулись как получения согласия собственников при требуемом кворуме, так и согласия всех владельцев примыкающих к указанной квартире помещений. Помещение должно соответствовать санитарным и техническим нормам.

Перевод жилого помещения в нежилое не допускается, если: у него нет отдельного входа и оборудовать такой вход невозможно; оно является частью жилого помещения; в нем кто-то постоянно проживает; оно обременено правами каких-либо лиц. Изменить статус помещения на нежилое можно, если оно расположено на первом этаже или выше, но только если помещения под ним также являются нежилыми.

Как было раньше и как сейчас

До 2019 года для того, чтобы перевести помещение в статус нежилого, формально не требовалось согласия всех жильцов МКД (если процесс смены статуса не предполагал, что с общим имуществом будут совершаться какие-либо действия). Теперь для перевода требуется наличие в помещении отдельного входа, даже если со стороны жильцов нет никаких возражений. Таким образом, одно из основных требований — это организовать все так, чтобы исключить доступ к жилым помещениям.

Также раньше для смены статуса помещения и его последующего использования в коммерческих целях было достаточно заручиться разрешением органов местного самоуправления, теперь же требуется письменное согласие непосредственных соседей. Для учета мнения всех остальных жителей потребуется проведение общего собрания собственников (ОСС).

Согласно правилам, при решении вопроса о переводе того или иного жилого помещения в нежилое все проживающие в доме люди делятся на две категории. К первой относятся те, кто живет в непосредственно примыкающих квартирах (рядом, над и под), чьи стены, пол или потолок граничат с помещением, которое планируется к переводу. Ко второй — все остальные. Начать следует с получения согласия людей из первой категории, если его не будет, то даже нет смысла продолжать дальше.

Для принятия решения собственников из второй категории будет достаточно простого большинства от общего количества голосов собрания и от общего числа голосов жителей «проблемного» подъезда.

Однако в зависимости от количества домов в подъезде действуют разные требования относительно кворума ОСС. Кворумом называют минимальное количество участников собрания, которого будет достаточным для того, чтобы оно (собрание) было правомочным принимать решения. Итого по количеству участников собрания должны быть выполнены два условия (одновременно):

участие 2/3 голосов от общего количества собственников, проживающих в подъезде, где расположено переводимое помещение;

участие не менее 50% голосов от общего количества всех собственников в доме.

Надо учитывать, что высшую силу по отношению к другим решениям в этом вопросе имеет решение именно ОСС. Возможна ситуация, когда жильцы прилегающих квартир не возражают против перевода помещения в статус нежилого, но ОСС своим решением накладывает запрет.

Резюме: сложно, но можно

Итак, соблазн изменить целевое назначение квартиры высок: в ряде случаев цена квадратного метра может вырасти вдвое. Но воплотить задачу в жизнь реально лишь в домах малой этажности, с небольшим количеством собственников. Мало того, что все «смежные владельцы» должны дать письменное согласие на процедуру. Придётся проводить общее собрание, заручившись поддержкой 2/3 жильцов подъезда и 50% – всего дома.

Поэтому прежде, чем пускаться в авантюру, советуем взвесить все «за» и «против». Реализация услуги отнимет несколько сотен тысяч рублей (главным образом – на подготовку проекта и его воплощение). А риски потерять инвестиции нельзя назвать низкими. Как бы то ни было, вопрос с изменением назначения недвижимости в России решаем. Но редко без услуг специалистов и посредников.

Зачем нужен новый закон

Раньше жильцы нередко жаловались на шум, посторонние запахи, неприятное соседство и большое количество посторонних людей в подъезде. Закон был разработан Минстроем России, чтобы предотвратить нарушение прав жителей многоквартирных домов, в подъездах которых открываются магазины, кафе, хостелы и другие предприятия сферы услуг. В то же время он существенно усложняет возможность перевода жилых помещений в нежилые для предпринимателей.

Ужесточение правил перевода в том числе связывают с резонансным законом о запрете на размещение хостелов в квартирах, который вступил в силу 1 октября 2019 года. Документ не запрещает хостелы и мини-отели, но размещаться такие предприятия теперь могут только в нежилых помещениях с отдельным входом.

Что такое жилое и нежилое помещение

Что такое жилое помещение, определено законом: это изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания людей, отвечающее установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства (п. 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ).

Посмотрим, какие это могут быть помещения.

Технические условия перевода жилого помещения в нежилое

Перевод жилого помещения в нежилой фонд может быть связан с необходимостью внесения изменений в само помещение. Какие это будут изменения, а также их объем зависит от вида будущего бизнеса. Переделки связаны в первую очередь с оборудованием отдельного входа (это требование не зависит от вида бизнеса), а также с необходимостью выполнения санитарных и противопожарных требований к будущему бизнес-помещению (п. 136 СанПиН 2.1.3684-21).

Итак, на что следует обратить внимание при планировании преобразований:

• Независимо от вида бизнеса помещение должно иметь отдельный вход (п. 2 ст. 22 ЖК РФ).
• Переведенное помещение должно быть оборудовано противопожарной защитой. У посетителей должна быть возможность эвакуироваться, если начнется пожар (п. 3 ст. 80 закона «Технический регламент…» от 22.07.2008 № 123-ФЗ).
• У объектов, размещенных в жилых зданиях, должна быть автономная вентиляция. К общей системе можно присоединиться, если в помещении не будет вредных выбросов (п. 128 СанПиН 2.1.3684-21).
• Необходимо обеспечить звукоизоляцию преобразованной квартиры. Если в помещении будет работать какое-либо оборудование, шумы и вибрация не должны превышать допустимый уровень (п. 130 СанПиН 2.1.3684-21, СП 51.13330.2011).
• Если в планах создание торговой точки, то придется предусмотреть зону разгрузки-погрузки товаров. При этом необходимо учесть, что она должна быть расположена с той стороны, куда не выходят окна жильцов дома (пп. 138, 139 СанПиН 2.1.3684-21).

От кого нужно получить согласие

Преобразование помещения и обустройство отдельной входной группы, как правило, затрагивает часть общего имущества собственников всего дома. Для того чтобы осуществить эти преобразования, нужно провести общее собрание собственников и получить их согласие (подп. 4.5 п. 2 ст. 44 ЖК РФ):

• на использование части общего имущества МКД;
• перевод квартиры в помещение бизнес-категории.

Правила проведения такого собрания и получения согласия изложены в п. 3 ст. 45 и п. 1.2 ст. 46 ЖК РФ.

Сроки перевода в нежилое

Вся процедура получения разрешения на перевод может занять от полугода до нескольких лет в зависимости от сложности ситуации. Многие собственники не готовы столько ждать, поэтому начинают работы еще до того, как получили все необходимые согласования.

«Если раньше можно было заниматься перепланировкой, параллельно собирая документы для оформления перевода, то сейчас, если собственники начинают заниматься работами раньше, чем добились согласований, это может привести для них к неприятным последствиям. Жители многоквартирных домов сейчас очень внимательно следят за работами, которые проходят в их доме. В случае выявления самовольной перепланировки собственника могут обязать привести помещение в прежнее состояние. А если к этому моменту квартира уже продана, то ответственность переходит к новому владельцу. Так покупатели становятся собственниками проблемного объекта», — объясняет Андрей Лопатин.

Финансовая сторона вопроса складывается из факторов:

• регион нахождения недвижимости;
• перечень затрат.

В бюджет нужно запланировать расходы:

• на оборудование отдельного входа;
• на оплату проектной организации (если потребуется перепланировка);
• на оплату госпошлины в Росреестре (2000 рублей).

При этом нужно учесть, что стоимость проектных работ зависит:

• от региона (в столице дешевле, чем на периферии);
• от конкуренции (чем больше в регионе работает лицензированных архитекторов, тем они конкурентоспособнее, а значит, можно найти подешевле);
• от вида проекта (типовой всегда дешевле индивидуального).

Эти расходы существенно увеличатся, если всей процедурой будет заниматься наёмный специалист (агентство или компания).

Подготовка к общему собранию

Ч.2 ст.45 ЖК РФ дает возможность любому собственнику созвать незапланированное собрание, в том числе по вопросам перевода квартиры из жилого в нежилое помещение. Для проведения данного мероприятия потребуются:

1. Реестр владельцев квартир, расположенных в многоэтажке.
2. Уведомления о предстоящем собрании.
3. Бланки решений собственников-участников собрания.
4. Листы регистрации.

Не позднее, чем за 10 суток до запланированного мероприятия заинтересованный гражданин обязан уведомить собственников других жилых помещений о предстоящем событии одним из следующих способов:

• заказным письмом (однако общее собрание может предусмотреть иной способ отправки письменного сообщения);
• личное вручение каждому собственнику под роспись;
• размещение соответствующего объявления в общедоступном месте (например, в подъезде дома).

В сообщении необходимо указать:

• сведения о заинтересованном в проведении собрания гражданине;
• формат проведения общего собрания (очный, заочный, очно-заочный);
• дату, место и время встречи жильцов, а если собрание проводится в заочном формате – финальную дату приема решений и место, где можно его передать;
• вопрос, который будет решаться на собрании;
• порядок, время и место ознакомления с документами, которые будут представлены на общем собрании.

Прежде всего, подготовить документы для переоформления помещения:

• правоустанавливающие документы (свидетельства, договоры, решения суда). Их копии заверить у нотариуса;
• техпаспорт. Его изготавливают кадастровые инженеры;
• план всех этажей дома. План можно получить в БТИ;
• проект реконструкции. Потребуется, если в дальнейшем переустройство или перепланировка будут необходимы для пользования нежилым помещением. Подготовку проекта лучше поручить организации, имеющей лицензию на проектную деятельность (состоящая в СРО проектировщиков);
• если собственников квартиры несколько, то нужно нотариальное согласие от каждого на перевод квартиры в коммерческую недвижимость и кому из собственников поручается заниматься этим вопросом;
• доверенность от собственника, если вопросом перевода будет заниматься иное лицо;
• если квартира принадлежит не гражданину, а юридическому лицу, то необходимы его учредительные документы (копии надо заверить нотариально).

Что можно, а что нельзя открывать в нежилом помещении в многоэтажке?

Для того, чтобы понять, что можно открыть в нежилом помещении в многоквартирном доме, необходимо ознакомиться со СНиП (строительные нормах и правилах). Согласно положениям, разрешается размещение:

1. Розничных магазинов, но площадью не более 1000 кв. м;
2. Общепитов не более, чем на 50 посадочных мест;
3. Домовых кухонь на не более, чем 500 обедов в день;
4. Пунктов приема химчисток без производства;
5. Банковских отделений;
6. Юридических и нотариальных контор;
7. Женских консультаций;
8. ЗАГСов;
9. Филиалов библиотек и выставочных залов;
10. Фитнес-клубов площадью не более 150 кв. м;
11. Детских садов и студий.

Категорически запрещено организовывать:

1. Вредные, взрыво- и пожароопасные магазины;
2. Предприятия бытового обслуживания площадью более 300 кв. м;
3. Мастерские разного рода площадью более 100 кв. м;
4. Пункты приема посуды;
5. Сауны, бани, общественные туалеты и химчистки;
6. Похоронные бюро.

Начиная процедуру сбора документов для перевода квартиры в нежилую недвижимость, нужно знать условия, которые обязательно должны быть соблюдены. Главным из них является принадлежность к типу жилья, который может подлежать переводу. Статьей 22 Жилищного кодекса на это действие накладывается запрет, если квартира:

• не имеет возможности по переоборудованию входа и изоляции его от общего, через который жильцы многоквартирного дома попадают в подъезд;
• находится в залоге, аресте или в аренде по договору;
• расположена не на первом этаже многоквартирного дома (за исключением случая, когда помещения, расположенные ниже, являются нежилыми);
• имеет прописанных или проживающих на площади граждан;
• не допускается для религиозной деятельности.

Следует уточнить и тот факт, что переводу подлежит квартира целиком. Поэтому невозможно конвертировать ее часть (комнату или несколько комнат). К другим обязательным условиям относятся:

• наличие свободного доступа к коммуникациям инженерного характера;
• многоквартирный дом не должен числиться в списках ветхих, аварийных и подлежащих сносу;
• в переводе жилой площади в нежилую в доме, который обозначен как памятник архитектуры, органы местной власти откажут.

В документации на конвертацию необходимо указывать предполагаемое назначение помещения. Некоторые виды могут потребовать усиления конструкций, звукоизоляции и т.д. Промышленное назначение в многоквартирном доме запрещено.

Подготовительный этап

Одним из ключевых условий перевода муниципального жилого помещения в нежилое является физическая возможность для построения отдельного выхода/входа. Он не должен связываться с общим входом в другие квартиры либо задействовать подъезд. Не во всех случаях можно оборудовать отдельный вход именно с технической точки зрения.

Внимание! Привлечение к процессу технического разрешения проблемы (подготовки проектных документов) специальной организации не гарантирует положительный результат. Для надежности следует внимательно изучить квалификацию выбранной организации, отзывы о ней и т. п.

Также на подготовительном этапе могут возникать сложности в сфере земельных отношений. Перечень проблем такого рода достаточно разнообразен. Например, трудности, которые связаны с правовым режимом территории, относящейся к зданию. При смене категорий участков с Ж-1 (расшифровывается как «жилищное строительство») на Р-2 (подразумевает только рекреационное назначение) любая возможность по размещению каких-либо объектов бытового значения теряется. В таком случае, заявителю будет отказано по заявлению перевода жилого помещения в нежилое в связи с правовым несоответствием. Подобный отказ в переводе жилого помещения в нежилое довольно часто встречается в юридической практике и не подлежит обжалованию в суде.

Условия, необходимые для перевода помещения

Перед тем, как вы будете подавать документы на перевод нежилого помещения в жилое, нужно ознакомиться с условиями, которые установлены законом.

Перевод нежилого помещения в жилое (или, наоборот жилое в нежилое) допускается с учетом требований Жилищного Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно Жилищному Кодексу:

«Жилым помещением признается изолированное помещение, которое предназначено для проживания граждан, является недвижимым имуществом и пригодно для проживания».

Жилищное законодательство основывается на необходимости обеспечить гражданам права на жилище, отвечающее санитарным, экологическим, противопожарным нормам и требованиям безопасности.

Похожие записи:

• Штраф за неуплату налогов физическим лицом за оказанные услуги
• Дума приняла закон о праве фермеров на аренду сельхозземель без торгов
• Какие документы нужно на переселение в россию гражданину таджикистана