Отказ от покупки доли в коммунальной квартире

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Отказ от покупки доли в коммунальной квартире». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки такой доли по цене, за которую она продается (за исключением случаев продажи с публичных торгов).

Как правильно отказаться от покупки доли в квартире

Какие есть особенности кредитования долей?

Объектом кредитования выступает доля в праве собственности на квартиру либо на жилой дом. Доля в праве собственности на комнату не кредитуется.

Условия выдачи такого кредита:

• Кредитование долей в праве собственности и комнат предусмотрено в рамках программы «Готовое жилье». Приобрести комнату возможно так же в рамках «Военной ипотеки».
• В залог передаются оставшиеся доли в квартире.
• При расчете суммы кредита оценивается рыночная стоимость всего объекта и отдельно всех долей. Отчет об оценке делается на квартиру.
• Необходимо предоставить отказы от преимущественного права других сособственников (если покупатель не является собственником одной из долей).
• Использовать материнский капитал для погашения ипотеки на долю невозможно. При этом покупатель может перечислить средства маткапитала продавцу.
• Кредитование не осуществляется, если покупатель владеет «микро-долей» (например, 1/100), подаренной или проданной ему (для того, чтобы не предоставлять отказы от преимущественного права покупки).
• Продажа доли, которая находится в ипотеке, невозможно.

Сервис электронной регистрации и сервис безопасных расчетов при кредитовании долей использовать нельзя.

Если объектом кредитования является комната (выделенная часть квартиры), то в залог передается только эта комната либо иной объект недвижимости. Также в данном случае можно использовать сервисы электронной регистрации и безопасных расчетов.

Преимущественное право соседей

Основная сложность при продаже комнаты в коммуналке постороннему лицу – необходимость получить отказ соседей от преимущественного права покупки.

Любой сосед имеет особое, предусмотренное законом право первым выкупить комнату по цене предложения третьему лицу.

И только если он отказывается от такой покупки или игнорирует предложение в течение одного месяца – можно смело продавать квартиру постороннему покупателю.

Несоблюдение правила о преимущественном праве влечет риск перевода прав покупателя на заинтересованного соседа. Это существенный риск для покупателя, поэтому при подготовке сделки убедитесь, что права владельцев смежных комнат не нарушены.

Предлагая другим собственникам купить долю, может возникнуть ситуация, когда вместо одного претендента появляется сразу несколько. В таком случае, продавец пользуется своим правом выбрать будущего владельца, без возможности распределения доли сразу на нескольких человек.

После того, как получено согласие приобрести жилплощадь, на подготовку и оформление отводится 1 месяц.

Определяя список лиц, с которыми предстоит согласовать продажу, необходимо исключить простых жильцов, не имеющих никаких имущественных прав на площадь. Приоритет на покупку сохраняют только те, кто указан в качестве сособственников.

○ Что такое преимущественное право?

Преимущественное право покупки означает, что если владелец доли захочет ее продать, он должен предложить ее, в первую очередь, другим собственникам. Только при их отказе от покупки он может выставить жилье на продажу.

Отсюда следует, что собираясь продать свою часть квартиры, вам придется заранее предупредить совладельцев о своем намерении. Делать это желательно в письменном виде, чтобы исключить риск обвинения в несоблюдении данного условия.

Если отношения с сособственниками хорошие, они без проблем оформят отказ от приобретения, после чего вы можете спокойно приступать к поискам покупателя. Но если во взаимоотношениях есть какие-то сложности, вам придется направить заказное письмо с предложением о покупке и ждать ответа.

Если он не поступит в течение 30 дней с момента отправки уведомления, у вас появляется право продажи.

Порядок продажи доли в квартире

Итак, для того чтобы продать долю в квартире, нужно известить об этом других собственников. Потенциальные покупатели могут согласиться с предложением о покупке, оставить его без ответа или направить отказ в выкупе.

Рассмотрим алгоритм купли-продажи доли в квартире:

1. Твердое решение продать часть жилья.
2. Выбор способа уведомлений дольщиков – с помощью нотариуса или самостоятельно (см «Образец о предложении выкупа доли в квартире«).
3. Оформление извещений в адрес совладельцев.
4. Отправка уведомлений всем соседям.
5. Ожидание обратных ответов в течение 30 дней – согласий, если собственники готовы выкупить долю либо отказов от такого права.

Отказ от преимущественного права выкупа доли позволяет начать поиск стороннего покупателя до истечения 30-дневного срока.

1. Заключение договора купли-продажи с выбранным кандидатом – из числа совладельцев.
2. Заверка намерений у нотариуса.
3. Передача объекта и денег.
4. Завершение регистрации в органе Росреестра.

Совсем необязательно ждать месячный срок на ответы со стороны дольщиков. Если продавец разослал извещения, договорился с одним из соседей, а остальные написали об отказе – стороны могут ударить по рукам в любое время. Самое главное в такой ситуации соблюдать преимущественное право покупки. Раз порядок не был нарушен, значит можно приступать к купле-продаже с выбранным кандидатом.

○ Что такое преимущественное право?

Преимущественное право покупки означает, что если владелец доли захочет ее продать, он должен предложить ее, в первую очередь, другим собственникам. Только при их отказе от покупки он может выставить жилье на продажу.

Отсюда следует, что собираясь продать свою часть квартиры, вам придется заранее предупредить совладельцев о своем намерении. Делать это желательно в письменном виде, чтобы исключить риск обвинения в несоблюдении данного условия.

Если отношения с сособственниками хорошие, они без проблем оформят отказ от приобретения, после чего вы можете спокойно приступать к поискам покупателя. Но если во взаимоотношениях есть какие-то сложности, вам придется направить заказное письмо с предложением о покупке и ждать ответа. Если он не поступит в течение 30 дней с момента отправки уведомления, у вас появляется право продажи.

Отказ от покупки доли в квартире. образец заявления

При этом нельзя продавать его долю собственности без разрешения органов опеки. Они должны убедиться, что у ребёнка есть жильё не меньшей площади. А деньги за продажу его части квартиры будут зачислены на собственный банковский счёт, которым ребёнок сможет воспользоваться по достижении возраста 18 лет. Только после проверки всех данных органы попечительства в течение 2-х недель выдадут справку. Как оспорить сделку Легко можно оспорить сделку, если продавец нарушил процесс уведомления собственников о продаже недвижимости. Но как узнать, сколько действует отказ от преимущественного права на квартиру, если сособственнику не сообщили должным образом о продаже доли в жилище и её стоимости? В таких случаях ГК РФ даёт право совладельцам в течение 3-х месяцев через суд отозвать права и обязанности на квартиру, даже если она уже оформляется другим покупателем. Но при этом исчисление срока начинается с того момента, как только совладелец узнал о нарушении своих прав. Также нетрудно оспорить сделку, заключенную между родственниками на покупку долю в квартире с использованием материнского капитала. Сделка с нарушением прав малолетних детей тоже считается незаконной. Относительно недолгий срок действия отказа соседей от покупки комнаты позволяет быстро собрать все документы для продажи доли собственности и заняться поисками покупателя. Но важно понимать, что если совладельцы не дадут согласие на покупку, то на долю квартиры найти покупателя будет не совсем просто. Потому что житель владеет и распоряжается только правом на эту долю. Она не является физической и новому собственнику нужно будет постараться наладить отношения с соседями. Документы для оформления Рассмотрим порядок действий при обращении в нотариальную контору. Просто так прийти и написать отказ не получится. Дело все в том, что данная операция требует небольшой подготовки. Нотариальный отказ от преимущественного права покупки требует наличия следующих бумаг:

• паспорт гражданина;
• уведомление о продаже имущества;
• правоустанавливающие документы на недвижимость.

Кроме того, придется оплатить услуги нотариуса.

Обычно стоимость оформления отказов от прав выкупа составляет порядка 1,5 тысяч рублей. Более точную информацию необходимо уточнить в конкретной нотариальной конторе. Структура Как выглядит правильный образец отказа от права преимущественной покупки доли? Он немного отличается от общепринятого вида заявлений.

Наиболее сложная ситуация, которая может произойти в случае с отчуждением доли жилплощади, — когда продавцу неизвестно местонахождение остальных сособственников. Все, что можно сделать при этом раскладе, — это направить уведомление по адресу последнего места жительства.

Случается также ситуация, при которой сразу несколько собственников изъявили желание выкупить долю. В этом случае продавец сам решает, кому из них продать свою часть недвижимости.

Особое внимание следует обратить на ситуацию, когда речь идет о согласии супругов. По закону Российской Федерации владелец доли не обязан сообщать второму супругу о своем намерении продать жилплощадь. Новость об отчуждении доносится до сведения тех лиц, которые ранее были указаны в правоустанавливающих документах.

Отказ несовершеннолетним от преимущественного права

Наиболее сложная ситуация складывается, когда собственником доли от объекта недвижимости является недееспособный гражданин или несовершеннолетний гражданин. Права данной категории долевых участников собственности охраняются государством.

Важно знать!

• Если долевой участник недвижимого имущества еще не достиг возраста 14 лет, то его родители обязаны представить в государственный орган, являющийся защитником его прав, копии документов на объект недвижимости, а также извещение о продаже доли. Обязательно при себе иметь их оригиналы, а также документы, удостоверяющие личность (свои гражданские паспорта, на ребенка свидетельство рождения).
• Если же ребенок уже достиг 14-летнего возраста, тогда он самостоятельно, как и его родители, пишет отказ от своего преимущественного права покупки.
• За недееспособных особ отказ оформляют законные опекуны.

Как получить согласие соседей

Иногда мне кажется, что легче слетать на Луну, нежели договориться от чём бы то ни было в коммунальной квартире, а уже тем более что-то получить от её соседей. Зачастую, собственники других комнат осознанно и преднамеренно затягивают процесс. Стоит отметить, что совсем не обязательно получить согласие других собственников коммунальной квартиры на продажу комнаты, необходимо лишь иметь доказательства, что вы предоставили им право приоритеного выкупа и заблаговременно их об этом уведомили. Чтобы выполнить требование предписаное законом, собственник должен проинформировать о продаже комнаты:

• Собственников приватизированных комнат в общей коммунальной квартире
• Муниципалитет в лице жилищного комитета, если кто-то из соседей проживает в своей комнате по договору социального найма, собственником является город
• Органы опеки и попечительства ООП, в том случае, когда собственником комнаты в коммунальной квартире является лицо с ограниченными возможностями — инвалид или несовершеннолетний ребёнок

Оформить уведомление о намерении продать комнату в коммунальной квартире с обязательным указанием цены и условий, можно двумя способами:

• В простой письменной форме составить извещение о продаже и отправить его соседям по коммунальной квартире заказным письмом с уведомлением
• Составить у нотариуса уведомление и отправить нотариально заверенное извещение

Продажа комнаты в коммунальной квартиры через дарение

В случае невозможности оповещения соседей по коммунальной квартире о предстоящей продаже, и получения от них отказа или согласия, как того требует закон, можно продать свою комнату в коммуналке через договор дарения. Но данная возможность сопряжена с большими рисками как для Дарителя комнаты так и для Одаряемого частью-долей коммунальной квартиры, например, в части безопасности финансовых взаиморасчётов…

Что можно сказать в заключении? Продажа комнаты в коммунальной квартире вопрос действительно зачастую очень сложный, который скорее всего потребует скрупулёзной работы разных профильных специалистов — нотариусов, юристов, риэлторов. Отлично по-житейски, по-человечески понимаю все чаяния продавцов и их надежды поскорее разделаться с коммуналкой и приобрести себе наконец-то полноценное отдельное жильё. Крепитесь, дорогу осилит идущий…

Всем удачных сделок и быстрой продажи комнаты в коммуналке!

Легко можно оспорить сделку, если продавец нарушил процесс уведомления собственников о продаже недвижимости.

Но как узнать, сколько действует отказ от преимущественного права на квартиру, если сособственнику не сообщили должным образом о продаже доли в жилище и её стоимости?

В таких случаях ГК РФ даёт право совладельцам в течение 3-х месяцев через суд отозвать права и обязанности на квартиру, даже если она уже оформляется другим покупателем. Но при этом исчисление срока начинается с того момента, как только совладелец узнал о нарушении своих прав.

Также нетрудно оспорить сделку, заключенную между родственниками на покупку долю в квартире с использованием материнского капитала.

Сделка с нарушением прав малолетних детей тоже считается незаконной.

Закон определяет сроки на каждый этап процедуры продажи доли. В частности, продавец доли обязан направить перед продажей всем сособственникам официальное уведомление об этом, а потом в течение 30 дней ожидать их решения. Отсутствие ответа в течение этого срока понимается как отказ от выкупа доли.

По истечении 30 дней, следует явиться в нотариальную контору, предъявить копии писем, почтовые квитанции об отправках писем, а в ответ получить свидетельство, которое в будущем послужит доказательством отправки писем и их получения адресатами. Имея на руках такое свидетельство, можно беспрепятственно продавать долю кому угодно.

Статья 250 ГК РФ дает право совладельцам потребовать перевода прав и обязанностей покупателей доли на них через суд. На эту процедуру уйдет всего 3 месяца, считая от даты подачи искового заявления с соответствующим требованием. Для продавца не имеет значения, кто в итоге станет покупателем, а вот несостоявшийся сторонний покупатель может оказаться в неприятной ситуации, когда суд расторгнет состоявшуюся сделку и передаст право выкупа доли одному из сособственников.

Нюансы оформления уведомления о продаже комнаты в коммунальной квартире: образец документа

Дело в том, что нотариус после попыток вручения уведомления и не получения какого-либо ответа от соседей, по истечении месяца выдает свидетельство о том, что Продавец предпринял все возможные попытки для извещения собственников о предстоящей сделке. Этого документа достаточно для того, чтобы спокойно оформить продажу. По ФЗ N 1541 «О приватизации жилищного фонда от 04. 07. 1991г. , приватизация в таких муниципальных квартирах, то есть коммунальных, снимаемых по договору социального найма, не допускалась, что было признано КС РФ неконституционным (Постановление 03. 11. 1998 N 25-П) и в дальнейшем было отменено, что означает возможность приватизации в обычном порядке. Тем самым на такой жилплощади могут одновременно быть приватизированные и неприватизированные (по договору социального найма) помещения.

Если же в такой квартире нет приватизированных долей или приватизированы они только частично, то в первом случае вначале надо приватизировать, что можно сделать всем вместе или по усмотрению ответственных квартиросъемщиков, после чего распоряжаться по своему усмотрению, включая продажу. Во втором же случае (если есть неприватизированные доли) собственник, который намерен продать свою долю, должен уведомлять об этом намерении только собственников-соседей.

1. Все собственники жилого помещения владеют им на основании разных документов (договоры соцнайма или свидетельства права собственности).
2. Оплата жилищно-коммунальных услуг производится по разным лицевым счетам, созданным для каждого из собственников.
3. Общие помещения в квартире находятся в долевой собственности владельцев.

Похожие записи:

• Штраф за светофор 2023 красный свет
• Открыть ИП в Минске виды деятельности в 2023 году
• Диагностическая карта автомобиля в 2023 году