Можно ли обменять неприватизированную квартиру на законных основаниях

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли обменять неприватизированную квартиру на законных основаниях». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Можно ли разменять неприватизированную квартиру через суд – самый распространенный вопрос среди граждан. Через суд возможно осуществить не только размен неприватизированной квартиры, но принудительную приватизацию. Оснований для подачи подобного иска в суд может быть несколько – несогласие жильцов на сделку, попечительского совета, муниципалитета.

Принудительный размен через суд

В исковом заявлении обязательно стоит указать:

• наименование судебного органа;
• правильный заголовок (исковое заявление о принудительном размене неприватизированной квартиры);
• паспортные данные, адрес и инициалы заявителя;
• краткое и точное изложение всех требований со ссылками на действующие нормы российского права;
• реквизиты иных сторон;
• наименования приложений (подтверждающих документов);
• дата и подпись.

Можно ли обменять муниципальное жилье?

Обменять муниципальное жилье, которое предоставлено по договору социального найма, можно только на жилое помещение предоставленное другому нанимателю на тех же основаниях. Иными словами, обменять неприватизированную квартиру можно только на такую же.

После принятия закона о бесплатной приватизации и продлении ее на неопределенный срок, муниципального жилья остается все меньше. Подобрать вариант, который бы устроил всех членов семьи довольно сложно.

Профессиональные риэлторские агентства, за сделки связанные с обменом неприватизированного жилья не берутся – заниматься поиском квартиры и оформлением документов придется самостоятельно.

В случае несогласия одного из совместно проживающих членов семьи, разрешение на обмен придется добиваться через суд. При обоюдном согласии семьи на сделку, потребуется разрешение наймодателя, которое не всегда бывает положительным.

Что в этом случае делать? Обращаться к адвокату. Искать правды в таком непростом вопросе, как принудительный обмен жилыми помещениями по договору социального найма, самостоятельно лучше даже не начинать.

Обывателю не видны или вовсе неизвестны множественные нюансы, которые могут роковым образом повлиять на ход дела, зато для квалифицированного специалиста по жилищному праву они по плечу.

Защитник не только поможет с составлением заявления и подбором доказательной базы, но и представит ваши интересы во время разбирательства, также подскажет, как на практике реализовать полученное решение судьи.

Исковое заявление оформляется в количестве экземпляров исходя из числа участников процесса. Подается в районный суд общей юрисдикции по месту нахождения отвечающей стороны. Иск пишется в произвольной форме, но обязательно включает в себя следующие данные:

• полное наименование судебного подразделения, куда жалуетесь;
• паспортная информация заявителя/ответчика;
• статус квартиры;
• данные о несовершеннолетних или недееспособных участниках;
• почему нельзя больше жить совместно?
• как вы хотели урегулировать вопрос до суда (какие варианты обмена предлагались и почему были отвергнуты ответчиком?);
• реквизиты разрешающего документа от попечительского совета;
• требование;
• дата, подпись;
• список прилагаемых документов.

1. Поиск подходящего для обмена варианта.
2. Обсуждение существенных условий сделки между владельцами обменной недвижимости.
3. Получение согласия на сделку от муниципальных местных органов.
4. Получение письменного согласия на обмен от всех зарегистрированных в квартире лиц.
5. Подготовка необходимых документов на каждый объект недвижимости, участвующий в обмене.
6. Заключение и подписание договора мены.
7. Подтверждение действительности сделки в местной администрации.
8. Аннулирование старого договора найма и заключение нового договора на полученный в результате обмена объект недвижимости.

Чтобы поменять муниципальную квартиру, нужно предоставить следующие документы:

• Заявление об обмене со стороны всех зарегистрированных жильцов. При наличии несовершеннолетних лиц — согласие органа опеки и попечительства.
• Единый жилищный документ (для столицы).
• Справка из домовой книги. Могут потребовать предоставить документальное подтверждение из ЖЭУ об отсутствии коммунальных долгов.
• Договор соцнайма.
• Удостоверяющие личность документы.
• Набор документов, используемых во время проектирования.
• Документы или заявление о наличии или отсутствии иной недвижимости.

Список приблизительный и может дополняться иными документами. Их перечень и количество зависит от установленных в конкретном городе правил. Такой же перечень бумаг должна собрать и вторая сторона сделки. После сбора всех документов и получения разрешения, жильцы обмениваемого жилья должны явиться за ордерами на новую квартиру.

Что представляет собой схема trade-in?

Trade-in — это схема обмена старого жилья на новое, предложенная риелторами. Этот способ представляет собой альтернативный обмен. Между сторонами заключается два договора купли-продажи. По первому договору владелец старой квартиры разрешает застройщику или его представителю продать жилье, по второму — на вырученные средства плюс доплату застройщик предоставляет владельцу новую квартиру.

Эта схема позволяет улучшить жилищные условия и при этом сразу переехать в новую квартиру. Однако есть и недостаток: как правило, на продажу старого жилья отводится несколько месяцев, а найти покупателя и оформить документы за такой небольшой срок обычно сложно. В этом случае покупателем может выступить риелтор, в чьих интересах занизить стоимость. Таким образом, trade-in может грозить существенной переплатой для владельца старой квартиры. Чтобы этого избежать, всегда тщательно изучайте предлагаемые варианты и просчитывайте свою выгоду от сделки.

Родственный обмен квартиры социального найма

Право нанимателя жилья на обмен подтверждено частью 1 статьи 72 Жилищного кодекса РФ. При этом, частью 5 указанной статьи установлено, что участники квартирного обмена вправе осуществлять мену жилья социального найма между двумя, а также тремя и более лицами, проживающими в одном поселке или городе либо в других населенных пунктах, расположенных на территории РФ. Для проведения обмена жилплощади составляется специальный договор, где указываются условия осуществления обмена. Договор составляется в трех экземплярах и подписывается лицами – участниками сделки. Один экземпляр предоставляется в уполномоченный орган для регистрации, именно он будет являться основным юридическим документом, который удостоверяет передачу жилплощади другому лицу. Часть 1 статьи 74 ЖК РФ предусматривает передачу оригинала договора обмена жилплощади каждого из участников в местные административные органы — представителям наймодателя с целью получения одобрения мены. При этом отказать в выдаче разрешения на обмен администрация вправе только в исключительных случаях, предусмотренных статьей 73 ЖК РФ, это:

1. если к одному из нанимателей обмениваемой жилплощади предъявлен иск о расторжении либо изменении условий договора социального найма жилого помещения;
2. жилое помещение, подлежащее обмену, признано непригодным для проживания в установленном законом порядке;
3. право пользования жилым помещением, подлежащим обмену, оспаривается в суде;
4. принято решение о капитальном ремонте определенного дома, где расположена жилплощадь, подлежащая обмену, с переустройством либо перепланировкой жилых помещений;
5. принято решение о сносе дома, где расположена жилплощадь, подлежащая обмену или его переоборудования для использования в других целях;
6. в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, имеющий одно из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в пункте 4 части 2 статьи 51 Жилищного кодекса РФ.

Документы для регистрации

Для того, чтобы ваш обмен был одобрен государством, прежде необходимо собрать следующий пакет документов:

• заявление собственника об обмене жилых помещений в исполнительный орган (Отдел документооборота администрации городского округа);
• документы, подтверждающие право собственности на недвижимость, которая подлежит обмену;
• выписка из домовой книги;
• справка о выплате или отсутствии долгов за коммунальные платежи;
• справка из налоговой о погашении или отсутствии долга;
• документы из БТИ: техпаспорт, поэтажный план и экспликация;
• квитанция по оплате пошлины за сделку.

На основании этих документов, предоставленных двумя сторонами, вам будет предоставлена возможность заключить типовой договор мены. В договоре прописываются условия обмена и, зачастую, обозначается одинаковая оценочная стоимость квартир.

В случае, если одна из сторон требует большую сумму, то доплата за эту недвижимость проводится «на берегу» без указания в договоре, чтобы избежать дополнительных налогов.

Справка от органов опеки

Кроме этого, если в квартире, которая будет обмениваться, зарегистрированы несовершеннолетние дети, ограниченно дееспособные или недееспособные лица, необходимо предоставить согласие органов опеки в письменном виде. Стоит отметить, что получить документ, касающийся несовершеннолетнего ребенка, достаточно сложно. Более того, ребенка нужно выписывать из его нынешней квартиры, а произвести эту операцию можно только в том случае, если сразу же его прописать в другом жилом помещении. Второе место приписки не должно ничем уступать предыдущему. В противном случае ребенка выписать не получится и справку из органов опеки просто невозможно будет получить.

Если кто-то из жильцов против обмена, то в данном случае все решает суд.

Рассматривает заявление об обмене и принимает решение специальная жилищная комиссия, созданная при муниципалитете. Отрицательное решение может быть оспорено в суде.

Что такое принудительный обмен муниципального жилья через суд?
Скрывается за этим разрешение суда обменять или заменить муниципальное жилье, заменяемое членами домохозяйства, раз уж кто-то из ответственных квартиросъемщиков (или наймодатель) выступает против данной процедуры (ст. 74 ЖК РФ).

Для обмена жилплощади необходимо документированное согласие всех членов семьи нанимателя (это касается и временно отсутствующих), а также — муниципалитета. Последний принимает решение об обмене квадратных метров и люди разъезжаются.

Как происходит размен муниципальной квартиры через суд? Проживающие по соседству на основании ст. 72 Жилищного кодекса РФ имеют право потребовать судебным порядком заменить имеющееся жилище на другое, равнозначное.

Но требования требованиями, а согласие наймодателя, то есть муниципалитета, имеет первостепенное значение.

Которое орган правосудия вовсе не всегда аннулирует — например, если речь идет о хотя бы даже вероятном ухудшении условий проживания несовершеннолетнего или недееспособного гражданина.

Сделка с участием таковых происходит только при участии попечительского совета. А он, в свою очередь, тоже далеко не всегда дает согласие на размен (которое также придется опротестовывать в суде).

Узнайте на нашем сайте о том, как обменять комнату, двухкомнатную и трехкомнатную квартиру, какие документы потребуются для обмена, как заключить договор мены с доплатой, а также о том, можно ли обменять жилплощадь в ипотеке.

Как правило, причинами размена неприватизированной квартиры через суд бывают: бытовые разногласия, систематические ссоры между проживающими.

Также, если кто-то из сожителей намеренно пакостит другим — хулиганит или ведет асоциальный образ жизни, делая жизнь остальных невыносимой (или вообще ставя под угрозу).

При этом компромисс касательно разъезда в домохозяйстве не достигнут и кто-то активно выступает против (или вето наложил уже наймодатель).

О том, можно ли обменять старое жилье на новостройку, комнату на дом и земельный участок, и как правильно сделать обмен с доплатой, можно узнать из наших статей.

Способы размена муниципальной квартиры

По закону России граждане могут разменять муниципальное жилье по двум вариантам. Это по согласию всех зарегистрированных жильцов квартиры, и если согласия нет, то через суд.

Перед обменом свою квартиру следует подготовить, покупатель для обмена найдется быстрее, если внешнее состояние будет лучше. Тем более, если в квартире будет хороший ремонт и не будет сломанных вещей, то она будет оцениваться дороже.

Имеет значение, останется ли в квартире мебель, возможно для новых жильцов это будет иметь значение. Как правило, рыночная стоимость муниципальной квартиры на 25-30 процентов ниже стоимости таких же приватизированных квартир. Если достигнуто согласие жильцов на обмен муниципальной квартиры, то далее им нужно найти другое муниципальное жилье для обмена, подготовить необходимые документы, отдать бумаги в орган муниципалитета для подготовки разрешения на обмен, далее произвести подписание договора обмена и оформить сделку. После этого происходит расторжение действующих договоров найма и подписание новых.

Плюсы и минусы всех вариантов продажи неприватизированного жилья

Когда обмен невозможен?

Рассчитывать на свободный обмен жилыми площадями не стоит. Статья 73 ЖК РФ ограничивает некоторые виды сделок с недвижимостью.

В каких случаях выносят запрет на обмен жильем:

1. Если наниматель не имеет договора социального найма или в его отношение предъявлен иск.
2. Пользование неприватизированной квартирой оспаривается в исковом производстве.
3. Власти планируют осуществить снос дома (см. «Снос приватизированного жилья«).
4. Намерение капитального ремонта дома и переустройство жилых помещений (технические изменения).
5. Жилье относится к числу служебного, аварийного или ветхого.
6. Если после обмена в квартире будет проживать лицо с хроническим заболеванием (пп. 4 п. 1 ст. 51 ЖК РФ).

Подводные камни при продаже

Продажа неприватизированной квартиры является сложным и рискованным процессом, в результате которого можно столкнуться со следующими ситуациями:

1. Обмен неприватизированного жилья через «буферную» жилплощадь является притворной сделкой, влекущей за собой риски признания ее недействительной. Любое заинтересованное лицо вправе инициировать процедуру признания сделки таковой. Тогда придется быть готовым к судебному разбирательству и возврату к первоначальному виду.
2. Агентство может отказаться выкупать «буферную» квартиру и повлиять на них будет невозможно.
3. Росреестр может отказать в регистрации договора сделки, по которому продана неприватизированная квартира. Такой договор в этом случае будет недействительным, а переданный покупателем аванс вряд ли ему вернется.
4. Сделку по продаже муниципальной квартиры может оспорить в суде ее собственник (орган местной власти), если не получено согласие на обмен или прописку. Она признается мнимой или притворной, а договорные обязательства между покупателем и продавцом отменяются.

Чтобы хоть как-то себя обезопасить, прописывайте все условия продажи в договоре сделки:

• цену квартиры;
• обязанности и ответственность сторон;
• условия расторжения соглашения.

Если же покупатель передает задаток, то необходимо делать это по предварительному договору, в котором указать обязанность продавца подписать соглашение о сделке после процедуры приватизации, в нем зафиксировать передачу остатка.

Самым лучшим и безопасным будет вариант с приватизацией квартиры и последующей ее продажей.

Похожие записи:

• Как уменьшить зарплату сотруднику
• Должностная инструкция по специальности «Финансовый менеджер»
• Помощь многодетным семьям в 2023 году