Покупка квартиры в зачет имеющегося жилья, вторичного жилья

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры в зачет имеющегося жилья, вторичного жилья». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Такой вариант заключения сделки подходит тем, кто может внести на первом этапе только 10-30% от стоимости будущего жилья, а остальное планирует выплачивать на протяжении 5-30 лет. Размер первоначального взноса определяется кредитными организациями, сотрудничающими с застройщиком.

Евгений Сергеевич Пестов, директор агентства недвижимости «Отдел ПРОдаж» (Новосибирск):

— Ряд плюсов, безусловно, есть, но и минусы не стоит списывать со счетов. Основной — это, пожалуй, потеря в стоимости продаваемого объекта. В разных компаниях она разная, в среднем 7–10% от оценки компанией-застройщиком. А как вы понимаете, эта оценка может быть сильно ниже реальной цены в рынке, ведь это выгодно в первую очередь самому застройщику. Кроме того, не все застройщики (а если быть честным до конца, то очень немногие) позволяют жить в квартире, отданной по трейд-ин, до момента сдачи новостройки, а это значит, что собственнику придется жить какое-то время в съемной квартире. И еще один существенный минус: по системе трейд-ин вы обмениваете готовое жилье на право требования на вновь приобретаемое жилье (не на фактическую собственность). Как ни крути, риски есть — нельзя исключать вероятность того, что покупатель останется без жилья. На мой взгляд, схема покупки в ипотеку намного безопаснее. Вы можете продать свою старую квартиру после сдачи дома, а разницей покрыть ипотеку (частично или полностью).

• Поиск компании. На первом этапе необходимо найти строительную организацию, готовую пойти на такую сделку.
• Изучение информации о застройщике. Этот этап игнорировать не стоит – доверившись недобросовестной компании, можно остаться как без старого, так и без нового жилья. Заслуживают внимания правоустанавливающие документы (право на участок земли и ведение строительства, лицензия подрядчика, договоры на совместную деятельность и пр.). Не лишним будет проверить репутацию организации, поискав отзывы в интернете. Чтобы убедиться в качестве строительства, стоит посмотреть уже реализованные проекты.
• Выбор. Если застройщик идет навстречу покупателям и готов взять в зачет имеющееся вторичное жилье, то это не значит, что он может предложить подходящую квартиру – покупателя могут не устроить этажность здания, планировка, стоимость квадратных метров, инфраструктура. Придется потратить время на поиск оптимального во всех отношениях варианта.
• Обращение в банк. Если доплата за квартиру будет осуществляться не имеющимися в наличии, а кредитными средствами, нужно убедиться, что работающий с застройщиком банк одобрит ипотеку.
• Оценка жилплощади, идущей в зачет. Без определения ее стоимости договор подписать не получится. Берутся в расчет как площадь и состояние, так и другие факторы (район, инфраструктура, стоимость аналогичных объектов).
• Заключение договора. На этом этапе без помощи юриста не обойтись – только правовой эксперт способен оценить подводные камни предстоящей сделки. В договоре должны быть указаны все нюансы, включая сроки и способ расчета.
• Получение прав собственности и регистрация. После выполнения условий сделки и получения прав собственности на новую квартиру остается зарегистрировать их, обратившись в территориальный орган Росреестра или МФЦ.

Недостатки и сомнительные моменты

Есть у приобретения квартиры в зачет и минусы:

· Так как на продажу собственной квартиры редко бывает отведено более трех месяцев, для того чтобы вся сделка не «слетела», чтобы успеть уложиться в заявленные сроки, приходится продавать ее дешевле – иногда цену занижают на 10%.

· Между продажей старой квартиры и заселением в новую может пройти год и более. Если у покупателя есть альтернативное жилье (комната, родительская квартира, загородный дом), он может жить там в ожидании сдачи купленного объекта. Если же возможности пожить у родственников или на даче нет, потребуется совершать дополнительные траты на съем жилья.

· Далеко не все застройщики поддерживают систему трейд-ин. Сегодня это весьма ограниченный круг девелоперов. Кроме того, и у этих застройщиков бывают ограничения по типам объектов, где можно подобрать вариант будущего жилья.

· Квартиры в зачет принимаются только, если они расположены в Петербурге (иногда – в Ленинградской области). Если вы продаете недвижимость в другом регионе, использовать ее для системы трейд-ин не получится.

· Не все квартиры подходят для участия в системе – они должны находиться в полной собственности, не иметь обременений, обладать рядом особых характеристик.

Какие застройщики предлагают схему «квартира в зачет»?

Сегодня на рынке недвижимости Петербурга подобную услугу оказывают несколько застройщиков:

· ЛСР. В настоящий момент доступны квартиры в ЖК Neo Park, Neva Haus, Neva Residence, Riviere Noire, «Заповедный парк», «Морская набережная», «Морская набережная. Sea View», «Ручьи», «Цветной город», «Цивилизация», «Цивилизация на Неве», «Маршала Казакова 21», «Ржевка», Neva ART.

· «Сэтл Сити». В продаже имеются квартиры в ЖК Grand View, Svetlana Park, The One, Victory Plaza, Royal Garden, «Автограф», «Зеленый квартал», «Панорама парк Сосновка», «Притяжение», «Солнечный город», «Статус у Парка Победы», «Чистое небо», «Эмеральд на Малой Неве», «Стрижи в Невском 2».

· КВС. Есть две программы – «Лучшая цена» с реализацией старой квартиры за три месяца и фиксацией цены как при 100% оплате и «Больше времени», где дается шесть месяцев на продажу старой квартиры. В продаже жилые объекты в ЖК «Б57», «Континенты», «Новое Сертолово», «ЯсноЯнино». Скоро старт продаж в масштабном проекте «Любоград».

· «Северный город» (RBI). Программа распространяется не только на квартиры, но и на апартаменты, лаундж-студии и коммерческую недвижимость. Можно приобрести квартиру в ЖК Ultra City II, Futurist, Studio Moskovsky, «Созидатели», «Болконский», «Крестовский 4», «Монсеньор», «Проспект Большевиков, 22».

· «Отделстрой». В стадии реализации находятся ЖК «Новый Лесснер» (строится) и «Новый Оккервиль» (сдан).

· РСТИ. Реализуются квартиры в ЖК Familia, New Time, Terra, «Белорусский квартал», «Кубинская 82».

Квартиры и планировки, участвующие в системе трейд-ин, меняются, однако у большинства застройщиков нет ограничений (за исключением скидочных и акционных предложений).

• Вы экономите время. Самостоятельная продажа квартиры может длиться до полугода и больше, с риэлтором — 2-4 месяца. Сделка трейд-ин занимает примерно 2 недели.

• Вы экономите силы и нервы. Не нужно заказывать оценку, искать покупателей или нанимать риэлтора. За вас все сделает застройщик или его представители.

• Все проще, чем при обычной купле-продаже. Поскольку обе сделки совершаются фактически в «одном окне», не нужно бегать по инстанциям и готовить кучу дополнительных бумаг.

• Вы застрахованы от неожиданных скачков цен. Новая квартира уже забронирована за вами, ее стоимость не изменится в течение фиксированного периода.

В каких случаях выгоден трейд-ин

У трейд-ина много плюсов, но программа выгодна не всегда. Если у вас есть сбережения на первый взнос, то лучше взять на оставшуюся сумму ипотеку и продавать квартиру в «обычном» режиме — тогда вы не потеряете деньги из-за дисконта, который есть при продаже по трейд-ин.

Или, в случае, если важно продать квартиру подороже и сроки не поджимают, лучше воспользоваться стандартной схемой: сначала продать старую квартиру, потом выбрать и купить новую.

В остальных случаях трейд-ин имеет ряд преимуществ:

• Экономия времени, срочность и оперативность. Главный плюс программы — возможность быстро продать свою квартиру (особенно ту, которая по каким-либо причинам не продавалась ранее) и переехать в более благоустроенную.
• Можно не дожидаться продажи старой жилой площади и оформления ипотечного кредита.
• Покупка новой квартиры без существенных накоплений. Если стоимость старой квартиры может полностью покрыть покупку новостройки, вы получаете новую квартиру без вложений.
• Фиксация стоимости квартиры в новостройке. Цены на первичное жилье растут быстрее, чем на «вторичку», и за несколько месяцев выбранная квартира может существенно подорожать. А договор бронирования при трейд-ин позволяет зафиксировать цену на новую квартиру пока продается старая. Дополнительные средства для заключения и оформления сделки срочно искать не придется.
• Квартира в новостройке закрепляется за вами. Выбранная по программе trade-in квартира будет недоступна другим покупателям. Это особенно удобно, если вы выбрали редкую квартиру в популярном жилом комплексе.
• Программа проводится в режиме «одного окна», без участия большого количества посредников, что экономит время, деньги, силы и снижает риски. Вам не придется обращаться к разным агентствам для продажи и покупки квартиры.
• Сделку сопровождают специалисты. Вам не нужно самим проводить оценку имеющейся квартиры, предпродажную подготовку, искать покупателя и проводить с ним переговоры, показывать квартиру, оформлять документы и искать приемлемую ипотечную программу. Всё это берут на себя специалисты.
• Не нужно платить юристу, поскольку агентство-партнер, которое сопровождает сделку, проверяет все документы.
• Но вы можете привлечь независимого юриста, чтобы быть окончательно уверенным в безопасности сделки.

Схема взаимозачета плюсы и минусы

В теории, система взаимозачета за приобретаемую квартиру в новостройке предусматривает быструю продажу покупателем собственного жилья, деньги за которое идут на оплату покупки. На практике такой способ расчетов применяется крайне редко, так как у большинства граждан готовых подписать контракт с застройщиком отсутствует собственная недвижимость.

К преимуществам системы взаимозачета можно отнести лишь возможность максимально быстро получить деньги на покупку нового жилья и не переплачивать банкам проценты по ипотеке. Что касается минусов, то здесь нужно отметить один важный нюанс. Продавец вторичного жилья и одновременно покупатель объекта недвижимости в новостройке, должен до момента ввода застройщикам дома в эксплуатацию решить вопрос не только с временным проживанием, но и с пропиской. При этом следует учитывать, что в строительной сфере очень часто передвигаются сроки, из-за чего возможно придется увеличить срок пребывания в съемном жилье.

Какой вариант лучше выбрать

Самой распространенной схемой является реализация собственного объекта недвижимости и покупка квартиры в новостройке за вырученные деньги. Если их не будет хватать, то можно в банке оформить наличный кредит, а также договориться с застройщиком о рассрочке. Но, планируя провести такую крупную финансовую сделку, а также привлечь заемные средства, физическое лицо должно реально оценивать свои возможности.

Ему на протяжении многих лет нести на плечах порой непосильное бремя кредита или рассрочки, а также оплачивать текущие расходы, львиная часть которых будут составлять аренда за съемное жилье. Также клиент должен иметь уверенность в том, что застройщик в одностороннем порядке не изменит условий соглашения и не увеличит стоимость новостройки.

Если человек стремится минимизировать возможные риски, то ему следует приобретать объект недвижимости в новостройке еще не стадии строительства. В этом случае застройщик не будет устанавливать заоблачной цены, и денег, вырученных за проданное личное жилье, вполне хватит для проведения полного расчета.

Как осуществить покупку квартиры, если есть жилье, но нет денег? Несмотря на разнообразие вариантов использования механизма взаимозачёта по сделке недвижимостью, существует общий алгоритм, который следует использовать при оформлении такой сделки.

Пошаговая инструкция совершения:

1. Покупатель выбирает компанию застройщика и квартиру в новостройке, где применяется продажа жилья по взаимозачету.Специалисты по недвижимости (менеджеры) проводят оценку его квартиры по установленному компанией стандарту.
2. Если предложенные условия оказываются приемлемыми, стороны подписывают договор услуг на сбыт квартиры.
3. Уже на этом этапе покупатель вносит аванс, по которому предусматривается назначение фиксированной, не изменяющейся впоследствии стоимости помещения в новостройке, заключает договор бронирования.
4. Недвижимость клиента выставляется на торги. На неё находят покупателя, с которым подписывают договор купли-продажи, отчуждая ему зачётное жильё. Полученные по сделке деньги поступают застройщику, оформляясь как взнос за жильё в новостройке. Подписывается ДДУ или договор цессии.
   Если заключается договор купли-продажи, то оформляется ипотека на квартиру в новостройке или потребительский кредит. При наличии личных сбережений, клиент погашает разницу в цене без дополнительного кредитования.
5. Этот договор регистрируется в отделении Росреестра или МФЦ.
6. После ввода новостройки в эксплуатацию, клиент получает новую квартиру.
7. На основании договора и полученного акта приёмки, оформляют права собственности.Передачу прав может провести только застройщик, который передаёт квартиры, принадлежащие ему до момента передачи.
8. В Росреестре новый правообладатель получает выписку из ЕГРН, которая указывает на право вступления в собственность.

Если застройщик отказался от оформления квартир, то их нужно оформлять через суд. Сделка купли продажи в этом случае является более удобным способом приобретения жилья в новостройке, чем ДДУ, так как право собственности оформляется в этом случае сразу же.

При передаче своей старой квартиры в компанию, к ней требуется приложить стандартный пакет документов, требующийся для сделки:

1. правоустанавливающий и право удостоверяющий документы на квартиру;
2. разрешение супруга – для тех, кто в браке;
3. кадастровый и технический паспорта;
4. справка об отсутствии долгов по квартплате;
5. кадастровая справка об отсутствии ареста и обременений;
6. доверенности – для представителей.

При регистрации договора уплачивается пошлина в размере 2 000 рублей. Покупка новой квартиры путём сдачи имеющегося жилья в зачёт очень привлекательна. Если бы не одно существенное НО: покупатель не может мгновенно покинуть «сданное» жильё и перебраться в новое.

Возможность сначала купить квартиру в новостройке, а после этого продать имеющееся жилье, сегодня вполне реальна. Программы, по которым застройщики реализуют такую схему, как правило, носят название квартиры в зачет.

Риски и проблемы для лица, приобретающего жилплощадь

Риски, связанные с долевым участием в возведении новостройки:

• застройщик может обанкротиться;
• администрация наложит санкции за нарушения строительных норм;
• строительство заморозится по иным причинам;
• компания окажется «серой схемой».

В этом случае, даже после расторжения договора и возврата старого помещения, клиент компании понесёт имущественные риски. А если квартира продана третьим лицам – вложенные деньги могут сгореть или вернуться через неопределённый срок, который покупателю придётся проживать на съёмной квартире. Более мелкими проблемами могут стать:

1. повышение цены на новое жильё;
2. снижение качества новостройки;
3. несанкционированное уменьшение метража;
4. отказ застройщика оформлять право собственности.

Кроме этого учитываются риски, которые могут быть связаны с обстоятельствами самого покупателя, если он не сможет найти остаток денег для оплаты новой квартиры – заболев, потеряв работу и т.п.

Основным плюсом схемы «квартира в зачет» является то, что она позволяет реализовать старую квартиру оперативно – партнерское агентство, как правило, продает квартиру в требуемый срок – за 3-6 месяцев. Случаи, когда агентство не укладываются в срок, встречаются редко, и тогда ситуация решается в индивидуальном порядке (клиенту продлевают время для реализации квартиры или предлагают воспользоваться рассрочкой либо ипотекой).

Однако в некоторых случаях плюс оборачивается минусом – чтобы продать квартиру в заданный короткий срок приходится предлагать ее по цене, которая ниже рыночной.

«Конечно, риск того, что квартира не будет продана в указанные сроки, существует. Тут все зависит от того, как она была оценена. На мой взгляд, клиенту выгоднее оценить свою квартиру чуть ниже рынка, чтобы ускорить продажу, а если вырученные средства не покрывают всю покупку, на остаток взять, например, ипотеку», – считает руководитель направления долевого строительства корпорации «Адвекс. Недвижимость» Ольга Морозова.

Среди преимуществ схемы trade-in специалисты называют фиксирование цены при заключении договора и оплате первого взноса. Причем некоторые компании готовы фиксировать такую же цену, как при 100%-ной оплате или использовании ипотеки.

Кроме того, некоторые застройщики полностью или частично компенсируют клиенту затраты на услуги агентства недвижимости, которое продает старую квартиру.

«Клиент, решивший принять участие в программе «Квартира в зачет», может самостоятельно оценить и продать имеющуюся у него квартиру. Тем, кто не имеет возможности сделать это своими силами, специалисты ГК «КВС» предлагают воспользоваться услугами партнерского агентства. Основную часть расходов по оплате вознаграждения агентству компания берет на себя. Клиент платит небольшую фиксированную сумму, которая значительно меньше той, которую ему бы пришлось заплатить при самостоятельной продаже жилья через агентство», – рассказывает управляющий ООО «КВС. Недвижимость» Анжелика Альшаева.

Впрочем, такой практики придерживаются не все компании – некоторые застройщики совсем не компенсирует клиенту расходы на оплату услуг риэлтора.

Как все это оформляется?

Застройщик, даже если предлагает услугу по квартирному trade-in, по факту не выкупает старую квартиру самостоятельно – это не его основной вид деятельности. Как правило, компания сотрудничает с несколькими агентствами недвижимости, которые берут на себя всю работу.

Например, застройщик «ЛСР» предлагает клиентам как минимум три программы:

• классический trade-in, когда квартиру продает по оценочной рыночной стоимости партнерское агентство недвижимости. Застройщик взамен лишь бронирует на два месяца новую квартиру, и даже не фиксирует цену. Как только старая квартира продана, клиент может оформить договор долевого участия или купли-продажи, оплатив нужную сумму за счет вырученной от продажи квартиры сумму или оформив ипотеку;
• мгновенный trade-in – сначала клиент заключает договор долевого участия и вносит 10% от стоимости квартиры как первоначальный взнос, после чего у агентства недвижимости есть 3 месяца на то, чтобы продать старую квартиру. Соответственно, цена новой квартиры в договоре фиксируется еще до продажи старой, к тому же, застройщик обещает выплатить комиссию агентству недвижимости;
• срочный выкуп – агентство недвижимости выкупает старую квартиру у клиента, а застройщик сразу же заключает с ним договор на покупку новой квартиры.

Как можно понять, в первом случае агентство продает старую квартиру по рыночной цене (поэтому гарантий там нет), во втором цена будет уже с некоторым дисконтом, чтобы продать квартиру за те 3 месяца, а в третьем скидка будет максимально возможной.

Как работает программа?

Схема, которую мы предлагаем, имеет определённое сходство с обменом, однако более удобна и эффективна.

• Вы оставляете заявку на нашем сайте.
• Специалист компании предлагает вам несколько вариантов жилья, из которых вы выбираете оптимальный. Данная жилплощадь будет забронирована на 2 месяца – время продажи квартиры. Сумма оплаты за бронь возвращается в полном объёме, если компания Est-a-Tet в течение этого срока не находит покупателя на вторичку.
• Определяется стоимость вторичной жилплощади на рынке. Если цена жилплощади в новостройке будет выше, чтобы приобрести её вы сможете оформить ипотеку или просто доплатить недостающую сумму.
• Est-a-Tet проводит рекламную кампанию на собственных и сторонних ресурсах, привлекая потенциальных покупателей.
• При появлении покупателя наши специалисты проводят сделку, оформляют все необходимые документы и проводят все финансовые расчёты.

Вы хотите купить квартиру в новом доме, но не можете продать старую недвижимость? Специалисты компании Est-a-Tet готовы вам помочь. Для получения более подробной информации о подобных сделках обращайтесь к нашим консультантам по телефону, электронной почте или в онлайн-формате.

Трейд-ин глазами застройщика: не обо всем расскажут в рекламе

Принять старую квартиру в зачет при покупке нового жилья сегодня предлагает множество строительных компаний. Не удивляйтесь, если застройщик возьмет определенную сумму за бронирование жилья, которая может оказаться невозвратной. Так, дисконт, необходимый для реализации старого жилья при приобретении квартиры в новостройке, по словам самих девелоперов, может составить 5-7%. Желание же клиента с помощью трейд-ин переехать из квартиры в частный дом строительная компания может оценить в виде безвозвратного аванса в размере 10%, мотивируя тем, что перестанет показывать дом и участок. При возвратном авансе девелопер продолжит показы, не закрепив недвижимость за клиентом.

В целом для застройщиков трейд-ин привлекателен как еще один способ расширения линейки предложения и привлечения новых клиентов. Особенно это актуально в такие кризисные периоды, как пандемия, когда люди, будучи ограничены в финансах, стремятся улучшить жилищные условия с помощью старых метров, воспользовавшись при этом льготной ипотекой.

Трейд-ин выступает для девелоперов и возможностью получить «живые» деньги от реализации старого жилья клиента, ведь до ввода нового дома в эксплуатацию строительная компания вынуждена мириться с замороженными средствами на счетах эскроу и пользоваться банковскими заемами. Также услуга может выступить хорошей мотивацией для менеджеров по продажам, если их заработок включает проценты от каждой сделки.

Данный метод предусматривает противоположное действие с взаимозачетом старого жилья. Фирма застройщик полностью приобретает старый объект клиента в свою собственность. Для подтверждения сделки две стороны заключают договор купли-продажи объекта, где зафиксирован переход права владения от клиента к застройщику. Новый владелец приобретает жилье с целью выгодного сбыта в будущем на строительном рынке. При такой схеме действий клиент утрачивает в пределах 20-30% от общей стоимости жилья, а в планы застройщика входит получение этих процентов в виде дохода от сбыта. Если клиент согласен на такие условия, то застройщик также дает свое одобрение.

После договоренности обе стороны заключают договор на покупку жилья в новом доме клиентом. Стоимость, по которой застройщик выкупил старое жилье идет в зачет цены новой квартиры. Клиент получает во владение новый объект.

Оставшуюся стоимость нового жилья клиент может оплатить либо сразу в полном объеме, либо на условиях рассрочки или погасить с помощью ипотечного займа.

В каких случаях выгоден трейд-ин

У трейд-ина много плюсов, но программа выгодна не всегда. Если у вас есть сбережения на первый взнос, то лучше взять на оставшуюся сумму ипотеку и продавать квартиру в «обычном» режиме — тогда вы не потеряете деньги из-за дисконта, который есть при продаже по трейд-ин.

Или, в случае, если важно продать квартиру подороже и сроки не поджимают, лучше воспользоваться стандартной схемой: сначала продать старую квартиру, потом выбрать и купить новую.

В остальных случаях трейд-ин имеет ряд преимуществ:

• Экономия времени, срочность и оперативность. Главный плюс программы — возможность быстро продать свою квартиру (особенно ту, которая по каким-либо причинам не продавалась ранее) и переехать в более благоустроенную.
• Можно не дожидаться продажи старой жилой площади и оформления ипотечного кредита.
• Покупка новой квартиры без существенных накоплений. Если стоимость старой квартиры может полностью покрыть покупку новостройки, вы получаете новую квартиру без вложений.
• Фиксация стоимости квартиры в новостройке. Цены на первичное жилье растут быстрее, чем на «вторичку», и за несколько месяцев выбранная квартира может существенно подорожать. А договор бронирования при трейд-ин позволяет зафиксировать цену на новую квартиру пока продается старая. Дополнительные средства для заключения и оформления сделки срочно искать не придется.
• Квартира в новостройке закрепляется за вами. Выбранная по программе trade-in квартира будет недоступна другим покупателям. Это особенно удобно, если вы выбрали редкую квартиру в популярном жилом комплексе.
• Программа проводится в режиме «одного окна», без участия большого количества посредников, что экономит время, деньги, силы и снижает риски. Вам не придется обращаться к разным агентствам для продажи и покупки квартиры.
• Сделку сопровождают специалисты. Вам не нужно самим проводить оценку имеющейся квартиры, предпродажную подготовку, искать покупателя и проводить с ним переговоры, показывать квартиру, оформлять документы и искать приемлемую ипотечную программу. Всё это берут на себя специалисты.
• Не нужно платить юристу, поскольку агентство-партнер, которое сопровождает сделку, проверяет все документы.
• Но вы можете привлечь независимого юриста, чтобы быть окончательно уверенным в безопасности сделки.

Похожие записи:

• Как оформить в собственность заброшенный земельный участок в СНТ
• Является ли приватизированная квартира совместно нажитым имуществом в браке при разводе
• Срок давности по исполнительному листу о взыскании алиментов