Последний бастион: насколько законны займы под залог единственного жилья
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Последний бастион: насколько законны займы под залог единственного жилья». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Партнёр Центра правовых услуг «Регус» Александр Желватых указывает на нюансы при заключении подобны сделок с недвижимостью. С одной стороны, закон запрещает отнимать единственное жильё, а с другой — разрешает, если оно выступает в качестве обеспечения кредита.
Верховный суд на стороне кредиторов
Несмотря на то что есть общее правило о недопустимости наложения взыскания на единственное жильё, существует также и исключение из этого правила, изложенное в п. 1 статьи 78 Федерального закона «Об ипотеке», которое устанавливает право залогодержателя обращать взыскание даже на единственное жильё, если залог возник в обеспечение целевого кредита или займа на приобретение или строительство жилья, его капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение. Однако судебная практика, в том числе Верховный суд РФ (определение ВС РФ от 29.05.2012 № 80-В12-2, определение ВС РФ от 06.08.2013 № 24-КГ13-4) признаёт право любого залогодержателя на обращение взыскания на единственное жильё независимо от цели, на которую был предоставлен кредит или заём, — утверждает он.
Определение Верховного суда от 29 мая 2012 года действительно не видит препятствий для наложения взыскания даже на единственное жильё.
<...> Наличие у гражданина-должника жилого помещения, являющегося единственным пригодным для постоянного проживания помещением для него и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, не является препятствием для обращения на него взыскания, если соответствующее жилое помещение является предметом ипотеки (договорной или законной), — говорится в документе.
Эксперт добавляет, что для изъятия квартиры по договору займа под залог недвижимости кредиторы обращаются в суд.
По решению суда квартира или дом выставляются на торги, нужная часть денег идёт на погашение долга, остаток возвращается должнику. Поэтому рекомендую ни в коем случае не брать кредит, либо займ как у банка, так и у любого другого юридического и физического лица под залог единственного жилья, — заключает он.
Представитель финансовой группы «БКС Премьер» поддерживает позицию Желватых.
В 2012 году Конституционный суд отменил «абсолютный иммунитет» на единственное жильё, который был установлен Гражданским кодексом. Таким образом, заёмщикам, закладывающим свою недвижимость по кредитам, никоим образом нельзя рассчитывать на то, что банк не сможет обратить взыскание на квартиру, в том числе единственную. Вероятность того, что суд в данном случае встанет на сторону заёмщика, оценивается как ничтожная, — полагает эксперт.
Залоговый кредит одобрят без подтверждения дохода справкой 2-НДФЛ
Залоговый кредит одобряют без подтвержденного дохода справкой 2-НДФЛ. Но доход должен быть предсказуем.
Не у всех на работе большая официальная зарплата, поэтому люди подрабатывают по договору ГПХ, сдают в аренду квартиру, ведут свой бизнес и пр. При таком раскладе банки не рискуют выдавать потребительские кредиты.
При выдаче залогового кредита банки учитывают доход из всех источников. Рассматривают предоставленные данные, проводят проверку, и если все по-настоящему, — одобряют кредит. Но есть условие: доход должен прогнозироваться на весь срок погашения кредита. Банк должен убедиться, что у заемщика хватит средств на выплату кредита и процентов.
Клиент получает пенсию и сдает квартиру в аренду. Можно предположить, что он продолжит это делать и получать деньги. То есть в банке могут прогнозировать его доход и то, что он сможет платить определенную сумму ежемесячно. Но если человек, например, играет на бирже, — такой доход непредсказуем, и человеку откажут в кредите.
Банк не стремится забрать недвижимость — это крайняя мера
Банк не ставит задачу забрать недвижимость, он планирует получить выданный кредит.
Продажа залогового имущества — крайняя мера. Она возможна, если клиент не платит и не выходит на связь.
Сначала банк подаст судебный иск, потом пройдет судебный процесс. Там выдадут исполнительный лист, который направят судебным приставам. Только после этого можно начать торги. При этом решение суда должник может оспаривать — и тогда все надолго затянется.
Работать с должниками начинают с первой просрочки платежа. С клиентом связывается сотрудник банка, чтобы обсудить ее причины. По словам эксперта, главное — личный контакт. Сотрудник банка выясняет, почему клиент не платит, и предлагает условия, на которых человек сможет вернуть деньги. Как уверяет специалист, переговоры могут длиться вплоть до решения суда — во время процесса должник может договориться с банком, и тот отзовет исковое заявление.
Кроме того, начинают действовать штрафные санкции: при новом платеже заемщик должен внести сумму платежа и проценты от этой суммы. Сумма процентов прописана в кредитном договоре.
Если клиент пропустил несколько платежей, ему предлагают полностью погасить долг, потому что банк больше не доверяет заемщику. И в этом случае можно заплатить только сумму кредита без учета штрафов. Когда заемщик выполнит это условие, залог с недвижимости будет снят.
С чего началась история об изъятии у должника единственного жилья
Был долг. Должник был должен кредитору. Оба — физические лица.
В 1999 году суд общей юрисдикции решил взыскать с должника в пользу кредитора 772 500 рублей. Как часто бывает, судебное решение о взыскании так и осталось на бумаге — должник заплатил частично, большая часть долга осталась непогашенной. Исполнительное производство было возбуждено в 2006 году. Из Постановления КС неясно, почему решение о взыскании было вынесено в 1999, а исполпроизводство началось только в 2006, но это неважно для данного дела.
В 2009 году должник покупает квартиру площадью 110 м.кв. Цена квартиры намного превышала размер долга. Последующие судебные баталии разворачивались по поводу именно этой квартиры.
В 2018 году кредитор обратился в суд за индексацией долга, и суд долг проиндексировал. 772 500 руб превратились в 3,9 млн руб.
В 2019 году должник стал банкротом. Кредитор включился в реестр требований кредиторов и требовал, чтобы квартира была включена в конкурсную массу и продана с торгов. Финансовый управляющий и суды стояли насмерть — эта квартира является единственным жильём должника, она не в залоге, а следовательно, в конкурсную массу она попасть не может. Статья 446 Гражданского процессуального кодекса прямо это запрещает, да и Верховный суд на эту тему высказывался в Постановлении Пленума от 25 декабря 2018 года №48 — исполнительский иммунитет единственного жилья действует и в банкротстве.
Аргумент кредитора, что это нехорошо — покупать дорогую квартиру, когда на тебе висит долг по исполнительному производству — судей не впечатлил.
В январе 2021 года Верховный суд не принял жалобу кредитора, и он пошёл в Конституционный суд.
Последний бастион: насколько законны займы под залог единственного жилья
Фото Pexels
Допустим, вы получили наследство, или развелись и поделили нажитое в браке имущество, или купили с кем-то квартиру в складчину. Словом, стали собственником доли какого-либо объекта недвижимости. Чем вы владеете по факту и по закону?
Владение долей квартиры — не означает владения правами на конкретную комнату (даже при наличии возможности выделить каждому владельцу по комнате). Собственник владеет долей в праве собственности, и она может быть как равной с долями других владельцев, так и большей или меньшей. Если, конечно, они не выделены в натуральном виде, что бывает гораздо реже и трудновыполнимо в условиях, например, городской квартиры. Согласно требованиям нормативно-правовых актов при выделении доли в квартире, выделяемая часть жилой площади должна быть полностью изолирована и независима от остальной части квартиры, иметь свой собственный вход, санузел, и должна остаться пригодной для проживания и использования по назначению. Например, если речь о жилом доме, то выделить долю в натуральном виде в нем возможно только если у каждого сособственника будут самостоятельные выходы на земельный участок. Такой выдел можно будет осуществить после реконструкции жилого дома при получении всех необходимых разрешений и согласований. Как мы видим, намного сложнее выполнить условия раздела в многокомнатной квартире, и практически невозможно — в ситуациях необходимости выдела доли в натуре в однокомнатной квартире.
Это очень важный критерий, по которому могут возникать споры в исполнительном производстве или при банкротстве должника. Жилье признают единственным для должника при следующих условиях:
- если у него в собственности нет других квартир, домов или комнат, пригодных для постоянного проживания;
- если у него нет жилых помещений, полученных от государства или муниципалитета по соц. найму;
- если в собственности нет долей на недвижимости, дающих право проживания;
- если должник и члены его семьи фактически проживают в своей квартире, доме, комнате.
Проверить указанные условия обязаны приставы, управляющий в ходе банкротства. Для этого изучаются правоподтверждающие документы, представленные должником, делаются запросы в Росреестр, муниципальные органы власти. В процессе исполнительного или банкротного дела могут сделать запросы нотариусу, если есть данные, что должник оформляет по наследству объекты недвижимости.
Способ приобретения недвижимости тоже будет важен для отнесения ее к единственному жилью. Если квартира или комната приобретались с использованием ипотечного кредита, автоматически регистрируется залог (обременение) в пользу банка. Такую недвижимость можно реализовать для погашения долгов без каких-либо проблем и без согласия должника. В остальных случаях способ приобретения объекта не важен. Единственным могут признать жилье, приобретенное по сделке купли-продажи или дарения, по приватизации, по наследованию.
Обращение взыскания на единственное жилье
ЦБ РФ и государственные власти в целом недовольны МФК и МКК. Они активно применяют различные меры для сдерживания развития таких фирм. ЦБ РФ старается сдержать ставки, ограничить суммы процентов. Но по-прежнему на рынке почти 2000 МФО. Для них также введен целый ряд запретов: на выдачу валютных микрокредитов, одностороннее изменение процентов или штрафов и т. д.
С 1 ноября 2019 года власти ввели еще и запрет выдавать займы под залог жилья. Он затронул все виды микрофинансовых организаций. С этого момента они не имеют права заключать новые договора с частными лицами по данному виду продуктов. Но в нормативном акте, как обычно, предусмотрен целый ряд исключений, а распространяется он исключительно на официально работающие компании.
Замечание. Выданные до 1 ноября микрозаймы продолжают работать. Условия по ним никак не меняются. Клиент по-прежнему должен вносить платежи в соответствии с графиком. Иначе он рискует лишиться квартиры или другого заложенного имущества.
Огромное количество МКК и МФК контролировать для государства оказалось затруднительно. Многие компании стали пользоваться тем, что к ним обращаются люди находящиеся в действительно сложно ситуации. Нередко человеку предлагалось оформить залог недвижимости даже при обращении за займом на 100-200 тыс. рублей. Он спокойно соглашался на это, ведь собирался погасить задолженность своевременно.
Но часто заемщику погасить своевременно заем не удалось. Проценты оказывались выше, чем изначально обговаривались, а штрафные санкции еще больше усугубляли его положение. В итоге человек оказывался вынужден отдать квартиру, чтобы погасить долг, а сам оказывался на улице. Обращаться в суд при этом не имело особого смысла: договор подписан добровольно и юридически МФО полностью выполнила свои обязательства.
С 1 ноября компании не смогут дать деньги в долг под залог квартиры, дома или долей в них. Даже если клиент согласен на эти условия. Это запрещено теперь на законодательном уровне, а нарушение со стороны микрофинансовой организации может привести к исключению ее из реестра.
Введенный запрет, МФО займы под залог жилья выдавать не разрешает, но это не означает, что они исчезнут полностью. Есть несколько исключительных ситуаций, когда микрозаем с обеспечением в виде залога недвижимости компании все же смогут предоставить:
- Микрозаем берется на цели, связанные с бизнесом. Предприниматели и организации по-прежнему смогут брать ссуды под залог любого имущества. Их нормы нового закона не защищают. Традиционно считается, что представитель бизнеса более аккуратен в вопросах заключения различных сделок.
- Кредитором выступает компания с государственным участием. В этом случае ограничения не действуют. Но специализируются эти организации также в основном на кредитовании представителей бизнеса.
- Потенциальный предмет залога – нежилая недвижимость. Коммерческие объекты, машино-места и другую недвижимость, не предназначенную для проживания, закладывать по-прежнему можно.
Введенный запрет не коснется также банковских учреждений. Не исключено, что также активизируются различные нелегальные кредиторы или даже бывшие профессиональные участники рынка начнут использовать различные схемы для обхода законодательных ограничений.
Важно. МФО запретили принимать в залог как жилье целиком, так и доли в общем имуществе или права требования по договору долевого участия в строительстве.
Новые ограничения к сильным улучшениям положения заемщиков не приведет. Он не вводит запрета на обращение взыскания на недвижимость в рамках стандартных процедур по возврату задолженности через судебное решение и приставов. Если квартира, дом – не единственное жилье должника, то его могут забрать, выставить на торги и пустить вырученную сумму на погашение задолженности перед кредитором.
Договор займа может быть подкреплен наличием залога, которое будет гарантировать кредитору получение выданных средств в любом случае. Залоговое имущество зависит от суммы займа. Им может выступать гараж, автомобиль, дачный дом или квартира. Но стоит заметить, что стоимость залогового имущества не обязана соответствовать сумме выданного займа. Но она не может быть меньше долга. То есть, она должна покрывать сумму денежных средств, полученных в долг.
Необходимость залога обусловлена тем, что многие люди набирают различное количество кредитов и потом их не возвращают. А чтобы вернуть свои деньги, заимодавцу придется потратить много времени на суд. Если должник не имеет стабильного дохода, то выплата долга может растянуться на длительный промежуток времени.
Важно! Наличие залога значительно защищает кредитора от невозврата денег.
В качестве обеспечения займа можно использовать, как движимое имущество, так и недвижимость. Специалисты рекомендуют использовать именно недвижимость, потому что движимое недобросовестный заемщик может спрятать.
Согласно законодательству, договор залога не требует нотариального заверения. Но если объектом залога выступает недвижимость, его регистрация в органах Росреестра обязательна. Факт передачи денег оформляется в виде расписки. Если возврат проходит в наличной форме, также необходимо ее составление.
Кредиторы должны организовать собрание
Верховный суд разъяснил, что новое жильё может быть куплено на деньги кредиторов, что потом компенсируется, либо недвижимость должен купить финансовый управляющий на средства, полученные от реализации старого жилья. Но банкрот должен сначала вступить в права собственности на новое жильё, а потом уже лишаться прав на старое. Замещение жилья должно одобрить собрание кредиторов, а потом — суд.
Верховный суд указал, что в деле Владимира Балыкова финансовый управляющий должен был провести собрание кредиторов, чтобы оценить рыночную стоимость дома с землёй, определить издержки на реализацию недвижимости и покупку нового жилья, посчитать сумму, которая перейдёт в конкурсную массу и проверить на «малозначительность», то есть оценить, покроет ли остаток средств от продажи дома долг перед банком.
Опасен ли кредит под залог недвижимости в МФО или КПК
Чтобы потеря имущества не стала для вас жуткой реальностью, нужно очень внимательно отнестись к выбору кредитной организации. Ведь в этой сфере действуют много мошеннических фирм, цель которых — забрать квартиру заемщика. Лучший выбор — известный надёжный банк. Деятельность этих учреждений находится под жестким контролем ЦБ, а все сделки заключаются в строгом соответствии с законодательством.
Если банк отказал вам в выдаче кредита под залог недвижимости, МФО предлагает «драконовские» ставки, вам не знакомо что такое кредитный потребительский кооператив (КПК), или вы в принципе никогда не сталкивались с необходимостью получить деньги под залог квартиры или ее доли, то можно обратиться за помощью к кредитному брокеру.
Он подберет надежного кредитора, продукт с выгодной процентной ставкой и оптимальным размером месячного платежа, поможет правильно оформить документы, ускорит принятие решения.
Финансовая компания «Третий Рим» — аккредитованный партнер десятков надежных, проверенных временем, имеющих отличные отзывы наших клиентов инвесторов и известных банков.
Уже более 10 лет мы помогаем своим клиентам решать вопрос кредитования. К нам обращаются не только те, кто хочет сэкономить время, но и заемщики с плохой кредитной историей, желающие провести реструктуризацию долга, подобрать продукт с самой низкой ставкой или без дополнительно навязанных услуг. Мы не отказываем никому! Опыт наших экспертов позволяет решить любые, даже самые сложные задачи.
Займы под залог недвижимости
Отдельно поговорим о займах под залог недвижимости, как о самом социально остром вопросе кредитования.
Несколько лет назад существовало множество контор, главной целью существования и смыслом жизни которых было «отжать» побольше квартир у слишком наивных или неблагополучных граждан. Люди закладывали жилье за микрозаймы под залог недвижимости суммой в 40-50 тысяч рублей, рассчитывая отдать по-быстрому. Схемой не брезговали даже легальные микрофинансовые организации, не говоря уже о «черных» кредиторах. Нюансы варьировались, зачастую значительно, но итог один: человек оставался без квартиры.
Государство начало борьбу с этим явлением. В 2021 законодательно ограничены проценты по микрозаймам — не более 1% в день, и всего не более 150% к сумме займа.
Также введен прямой запрет на выдачу таких займов под залог недвижимости. Под залог квартиры или комнаты можно взять кредит в банке, но не заем без проверки в МФО.
Вроде все в порядке — граждане не могут заложить квартиру за микрозайм в 10 тысяч рублей, а значит, не лишатся по наивности единственного жилья. Но юристы не разделяют таких восторгов.
Легальный рынок микрозаймов и так более-менее отрегулирован Центробанком, и откровенного беспредела там не происходит.
Как банкроту сохранить квартиру?
Есть несколько способов сохранить жилую недвижимости:
- Договориться с кредиторами. Например, предложить реструктуризацию. В ряде случаев это позволяет закрыть долг, не прибегая к процедуре банкротства.
- Продать жилье заранее. Не стоит массово использовать данный метод — он слишком рискованный. Сделка может быть отменена, а продавец — привлечен к ответственности за сокрытие имущества.
- Заключить брачный договор. О нем необходимо предупреждать всех кредиторов. Рекомендуется оформлять его заранее, в противном случае он также может быть признан фиктивной сделкой.
- Зарегистрировать на территории жилья детей и супруга. Если есть возможность выделить им свои доли в собственность — шансы на сохранение объекта возрастают.
Какая недвижимость принимается к залогу?
Помимо требований к заемщику, банки предъявляют требования к имуществу, которое выступит обеспечением. У каждого кредитора свой перечень критериев, по которому оценивается недвижимость.
Рассмотрим требования к недвижимому имуществу:
-
заемщик является собственником;
-
квартира не заложена и не под арестом;
-
год постройки дома, в котором находится квартира, — не ранее 1950-1975 годов;
-
износ здания не превышает 60%;
-
в квартире должны быть все удобства — санузел, канализация, электричество, отопление, водоснабжение.
Пример № 2. «Жертва моды» или можно ли жить в аппартаментах
Вы идете в ногу со временем и решили перебраться. Вы пожелали из старой дедушкиной «хрущевки», полученной по наследству, переехать в новые модные апартаменты в стиле LOFT, расположенные в одной из бывших промышленных зон города Москвы. Похвально!
Но есть один нюанс — по действующему законодательству апартаменты являются нежилой коммерческой недвижимостью, а не жилыми помещениями. Возможно, вы скажите: «как так, в них же можно жить!». И вы будете по-своему правы.
Жить в них никто не запрещает, но вот сделать постоянную регистрацию в своих апартаментах вы не сможете, вам дадут только временную.
В связи с тем, что апартаменты не относятся к жилым помещениям, к ним предъявляется меньше требований, связанных, в том числе, с социальной инфраструктурой. Но также на них не распространяется действие имущественного иммунитета.
А это значит, что в случае если у вас не хватит денежных средств или иного имущества для полного погашения задолженности перед кредиторами, то в ходе банкротства ваши апартаменты будут выставлены на продажу. Даже если вам негде будет жить!
Причем реализация апартаментов для покрытия задолженности перед кредиторами возможна — как судебным приставом на стадии исполнительного производства, так и финансовым управляющим при процедуре банкротства.