Как продать участок земли в собственности без посредников

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать участок земли в собственности без посредников». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

На объект недвижимости потребуется подготовить определенный перечень документов для продажи земельного участка, который позволит подтвердить право распоряжения собственностью и установит основные показатели и характеристики объекта. Это позволит продемонстрировать покупателю готовность к сделке и ее юридическую чистоту.

Землевладелец вправе самостоятельно определять цену, за которую он намерен продавать недвижимость, однако более эффективно рассматривать стоимость, исходя из среднерыночных расценок и обстоятельств продажи. Помочь в установлении правильной цены поможет экспертная оценка профессиональной службы.

При определении приемлемого уровня цены, покупатель должен учесть множество параметров:

• Площадь продаваемого объекта.
• Удаленность от крупных развитых населенных пунктов.
• Близость расположения транспортных узлов, трасс, удобный подъезд.
• Назначение отчуждаемой земли (цены на дачные участки и сельхозугодия будут различаться).
• Развитие инфраструктуры, близость социально-значимых объектов (магазины, поликлиники, школы, обслуживающие компании).
• Наличие или возможность подведения инженерных коммуникаций (газ, вода, электричество).
• Присутствие на территории различных построек, имеющих значение для покупателя (хозпостройки, теплицы, бани, иные сооружения).
• Окружающая среда, близость природных объектов (лесные массивы, водоемы) и, наоборот, промышленных экологически опасных зон.
• Особенности топографии, рельефа участка.
• Ценность самой земли с учетом подходящей почвы, грунта (при оценке наделов для сельскохозяйственных работ или строительства).

ДКП земельного участка: что говорит законодательство

Правильно заключенный договор купли-продажи земельного участка предусматривает следование сразу нескольким законам. Особенно если речь об участке под ИЖС. В частности, к вниманию принимается земельный и гражданский кодекс, а также закон о гос. регистрации недвижимости.

Согласно Земельному кодексу, продаже подлежит только территория, что стоит на кадастровом учете государства. Другими словами, данные об объекте должны быть внесены в ЕГРН. Если это пока не так, нужно обязательно обдумать этот вопрос. В частности, заняться размежеванием (определить границы) и все же поставить землю на учет в кадастре. Если же территория уже поставлена на учет, переход права собственности на земельный участок можно оформить и без определения его точных координат.

Продавец должен максимально точно и правдиво указать нюансы территории. В том числе, рассказать об особенностях почвы и даже дать характеристики соседям, если покупатель в этом заинтересован. Утаивание каких-то весомых данных может стать основанием для расторжения договора. Причем с продавца могут потребовать ещё и возместить убытки, что понес покупатель.

Шаг 1 — разобраться с документами

Документы, которые потребуются вам для продажи земельного участка:

1. Паспорт или нотариально заверенная доверенность на совершение сделок с конкретным земельным участком;
2. Нотариальное согласие супруга на продажу, а с этим бывают проблемы (900-1500 рублей);
3. Документ на право владения землей. Это может быть договор купли у прошлого собственника, договор дарения, решение суда, свидетельство о вступлении в наследство и т.д.;
4. Выписка из ЕГРН — официальный документ, который доказывает покупателю ваше право владения земельный участком. Кроме того, выписка полезна когда нужно доказать, что участок не заложен в банке, не арестован и не имеет каких-либо ограничений и обременений. Заказать документ можно не выходя из дома.

Шаг 7 — заплатить налоги

Про налоговую инспекцию забывать не стоит. С продажи недвижимости, которой вы владеете меньше трех лет — придется заплатить налог НДФЛ 13% от сумму сделки, указанной в договоре купле-продажи или от 70% кадастровой стоимости, если в договоре указана меньшая сумма. Сделки по переуступке прав аренды подоходным налогом не облагаются.

Под налог попадает только указанная в договоре купле продажи сумма, свыше одного миллиона рублей. То есть, если продается участок, находящийся в собственности менее пяти лет и стоимостью 1 млн 200 тысяч рублей, то до 1 апреля следующего года придется подать декларацию 3-НДФЛ и заплатить 26 тысяч рублей налога (13% от 200 тысяч рублей).

Не стоит забывать, что не облагаемый налогом миллион рублей суммируется за год со всех проданных объектов недвижимости. Поэтому, зачастую, цену участка в договоре приходится занижать. Но покупатель может планировать воспользоваться правом возврата подоходного налога с покупки недвижимости. В таком случае придется брать калькулятор и искать компромисс, а может и нового покупателя.

При оформлении сделки следует придерживаться следующих нормативных документов:

• в части особенностей купли-продажи – Статья 37 Земельного кодекса;
• в части оформления договора купли-продажи – Статьи 554 и 555 Гражданского кодекса;
• перечень документов для перехода права собственности изложен в ч. 1,2 ст. 14, ст. 18 Закона № 218-ФЗ.

В 2022 году объектом купли-продажи могут быть только участки земли, которые прошли государственный кадастровый учет. При этом продавец обязан перед заключением договора предоставить покупателю всю информацию об ограничениях использования и обременениях в отношении земли (требование п. 1 ст. 37 ЗК РФ).

Основаниями для осуществления государственной регистрации прав на земельный участок в соответствии с п. 7 ст. 14 Федерального закона № 218 являются:

• документы о праве собственности (договора сделок, свидетельство о наследстве, свидетельство о приватизации, акты органов государственной власти или местного самоуправления, судебные акты);
• межевой план, технический план или акт обследования по результатам выполнения кадастровых работ.

Документы для продажи участка

Необходимо иметь на руках документацию, подтверждающую право собственности. Если земля по своему предназначению относится к садоводческому некоммерческому товариществу (СНТ), то продажа усложнится. Редкий клиент согласен на подобные условия, а цена участка уверено делится на 2. Рекомендуется приватизировать территорию.

В любом случае понадобится ряд документов:

· паспорт владельца (доверенность, если не присутствует лично);

· свидетельство, подтверждающее право собственности;

· правоустанавливающая бумага – договор о купле/продаже, свидетельство о наследстве, приватизации;

· справка об отсутствии долгов по налогам, судебных арестов земли (с 2017 — выписка из ЕГРН);

· кадастровые документы;

· межевое дело.

Подготовка к продаже участка земли

Для того, чтобы покупатель согласился приобрести земельный надел по более дорогой цене, его следует привести в надлежащее состояние. Здесь нужно обратить внимание на следующие моменты:

1. Не должно возникать затруднений при визуальном определении границ угодья. Если территория владения ничем не огорожена, следует поставить хотя бы самую незатейливую изгородь (например, вбить в землю арматуру и натянуть веревку). Но не стоит заказывать установку дорого забора (равно как и скамеек и прочих конструкций), поскольку ваши вкусы могут не совпадать с предпочтениями покупателя.

В ситуации, когда границы надела установить невозможно, необходимо обратиться к кадастровому инженеру и заказать у него процедуру межевания. Кадастровый инженер может установить межевые знаки, определяющие границы недвижимого объекта, но это потребует от владельца надела дополнительных затрат.

1. Если на участке находятся временные постройки, можно их демонтировать.
2. Перед тем, как совершать сделку, земельному наделу следует придать ухоженный вид. Шансы на продажу землевладения на приемлемых для вас условиях возрастут, если вы позаботитесь о том, чтобы на его территории не было:

• скоплений мусора;
• непроходимых зарослей кустарников;
• густой травы и сорняков.

1. На участке не должно возникать подтоплений вследствие выпадения атмосферных осадков или повышения уровня залегания грунтовых вод. Их отведение должна обеспечивать грамотно организованная и не засоренная дренажная система.

Приведя территорию в порядок, можно подавать объявление о продаже надела. В качестве площадок для его размещения следует использовать предназначенные для этого рубрики местных газет или специализированные интернет-сайты (Авито, ЦИАН, Яндекс.Недвижимость и т.д.).

В объявлении следует описать характеристики участка, перечислить размещенные на нем объекты, привести информацию о подключенных коммуникациях и указать кадастровый номер. Также в объявление нужно поместить несколько фотографий, позволяющих покупателю визуально оценить угодье и его местоположение.

Осмотр участка и переговоры с покупателем

Перед осмотром земли ее необходимо тщательно подготовить. Предпродажная подготовка поможет:

• поднять цену;
• произвести положительное впечатление на заинтересованных в покупке;
• быстрее найти покупателя.

Уровень подготовки зависит от финансовых возможностей собственника. В первую очередь он должен:

• выкосить сорняки, убрать завалы и сделать рельеф ровным;
• снести или разобрать ветхие строения;
• вывезти мусор;
• обновить фундамент (если он уже залит);
• посадить несколько деревьев.

Продажа дома без электричества

Зачастую в перечне объявлений возможно увидеть продажу участка, где указано, что электросети и газовые трубы проходят по границе земельного надела, а сам участок не имеет подключений ни к чему. Но этот нюанс о том, что все проходит по границе участка, вовсе не значит, что вы без особых проблем сможете подключить свой построенный дом.

Компании, которые ответственны за подключение к инженерным сетям, не всегда имеют возможность выдать разрешение на подключение к сетям. Так, к примеру, можно не получить разрешения на подключение к газу, так как труба, идущая по поселку, не обладает необходимым уровнем мощности. В таком случае дом будет без газа.

С электросетями тоже все может быть не совсем гладко. Подключение без посредника зачастую обладает большим количеством трудностей, так как сети могут принадлежать частным лицам. В этой ситуации, покупателю, перед тем как он купит землю, следует провести уточнение вероятности подключения участка к коммуникациям, а еще заранее уточнить цену подключения и законность.

Земельные участки, где газовые и электрические сети пролегают по границе участка, без вероятности подключения к сетям, обладают невысокой ценой в сравнении с землей, которую можно подключить либо которая уже подключена к инженерным сетям.

Но с подобными участками следует быть предельно внимательным и кропотливо проводить проверку всех документов, уточняя все тонкости, чтобы затем в последующем вам удалось избежать сложности с подключением и оформлением.

Как заключить соглашение?

Когда вся документация подготовлена, можно приступать к составлению договора. Сделать это можно собственными силами или при обращении в нотариальную контору. Стоит указать, что в интернете представлено много разных вариантов соглашение о продаже наделов, использовать их можно для образца. Обращают внимание, что для каждого участка установлены отдельные особенности. Если у гражданина нет юридического образования и он не понимает тонкости рассматриваемой процедуры, составить договор самостоятельно будет довольно проблемно. Ошибки в дальнейшем могут негативно сказаться. Поэтому рекомендуется обращаться к профессиональным юристам.

Указывается, что соглашение в полной мере должно соответствовать действующим положениям законодательных актов. Кроме того, при формировании следует учитывать нормативы, установленные к содержательной части и оформлению. В частности, прописываться должны условия, имеющие существенные положения. Если таковые не прописаны, это говорит о том, что соглашение будет признано несоответствующим действительности. К таковым относится предмет сделки. Это может быть конкретная территория, обладающая идентификационными признаками. К ним отнесены кадастровые номера и величина площади, место нахождения и целевое назначение. Кроме того, это категория и использование, обременения.

ВНИМАНИЕ !!! Прописать в соглашении потребуется, что является основанием для заключения договора и указать на документы, используемые при совершении сделки. Также указываются данные участников рассматриваемых отношений, их правомочия и обязательства. В частности, таковыми могут выступать возможность требовать внесение оплаты за определенный объект недвижимости.

Также речь идет о достоверной информации, касающейся надела, обязанностей внести всю сумму оплаты, передать участок второй стороне сделки. Кроме того, описанию подлежит стоимостное выражение участка и порядок внесения стоимости. В конце прописывается день формирования акта. Каждая из сторон ставит подписи.

ВАЖНО !!! Важным моментом выступает то, что соглашение обязательно должно быть сформировано с письменной форме с отражением всех положений, отраженных в законодательстве. В ситуации, когда указанные нормы не соблюдены или не закреплены в документе существенные условия – акт признается не соответствующим законодательству.

Затем переходят к процедуре регистрации составленного соглашения. С указанной целью потребуется обратиться в отделение Росреестра. Обращение происходит по месту, в котором располагается надел. Кроме того, допускается посещение многофункционального центра. Присутствовать потребуется обеим сторонам соглашения.

Как продать земельный участок быстро и выгодно: подготовка

Перед тем, как размещать объявления самостоятельно или обращаться к риелторам, необходимо подготовить товар для продажи – заняться его внешним видом:

• Произвести покос травы, убрать сухие ветки.
• Обработать имеющиеся садовые деревья – спилить высохшие сучья.
• Перепахать старые грядки – сделать площадь под огород однородной.
• Привести в порядок систему водопровода и полива, если имеются поломки.
• По возможности выровнять рельеф – участок должен быть удобным для посадок и строительства.
• Если почва давно эксплуатируется без удобрения, будет нелишним завести чернозем и рассыпать ровным слоем. Это повысит ее привлекательность для садоводов и огородников.
• Убрать мусор, ветхие постройки и предметы, которые не подлежат к использованию.
• Отремонтировать и покрасить забор, заменить старые ворота и калитку.
• Можно повысить ценность надела, посадив плодовые деревья, которые хорошо приживаются и плодоносят в данной климатической зоне.

Эти документы не нужны

• Заявление о переходе прав собственности. Это заявление составляет сотрудник МФЦ. Не надо его приносить с собой.
• Кадастровый паспорт. Эти паспорта содержали сведения из Государственного кадастра недвижимости. В 2017 году Государственный кадастр недвижимости (ГКН) объединили с Единым государственным реестром прав (ЕГРП) в Единый Государственный реестр недвижимости (ЕГРН), поэтому с этого времени перестали выдавать кадастровые паспорта. Эти паспорта и так не нужны были для регистрации сделки, хотя во многих сайтах якобы юристов было написано обратное. Вместо паспортов сейчас выдают выписки из ЕГРН.
• Кадастровый план. Этот план был частью кадастрового паспорта, а эти паспорта давно отменили. План участка или дома есть в выписках из ЕГРН.

Проверяем юридическую чистоту участка до сделки

Сведения о зарегистрированных в Росреестре объектах недвижимости используются для формирования Публичной кадастровой карты РФ. С помощью интерактивноq карты ниже любое заинтересованное лицо может найти нужный участок или иную учетную единицу и изучить характеристики. Справочная информация на зарегистрированный объект находится в открытом доступе.

Если необходимо документальное подтверждение параметров имущества, нужно заказать выписку из ЕГРН. Получить справку можно в Росреестре, через МФЦ или онлайн. Документ содержит такую информацию:

• Вид объекта недвижимости;
• Кадастровый номер и стоимость;
• ФИО правообладателей;
• Описание характеристик;
• Сведения об имеющихся ограничениях и их вид;
• Дату постановки на Кадастр;
• Реквизиты госрегистратора.

Похожие записи:

• Со скольки можно шуметь в квартире Пермский край
• Сколько действует приглашение в Украину для Россиян в 2023 году
• Размер госпошлины за получение копии устава в налоговой в 2023 году