Уступка прав требования при банкротстве застройщика

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Уступка прав требования при банкротстве застройщика». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Согласно российскому законодательству, апартаменты не обладают отдельным правовым статусом. Хотя эти помещения по характеристикам и удобствам практически не уступают квартирам и часто используются для постоянного проживания, формально они считаются нежилыми помещениями. Как правило, по документам эти здания — гостиницы или офисы, даже если они выглядят как обычные многоквартирные дома.

Как закон защищает покупателей апартаментов и других нежилых помещений в случае банкротства застройщика?

В отличие от покупателей жилых помещений, для покупателей апартаментов в законодательстве не предусмотрено никаких специальных мер по защите прав дольщиков. Это значит, что дольщикам, купившим апартаменты, будет сложнее получить приобретенную недвижимость в случае банкротства застройщика, тогда как у покупателей жилых помещений по ДДУ шансов на это больше.

Процедуру банкротства застройщика регулирует параграф 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — закон 127-ФЗ, или Закон о банкротстве). При этом банкротство застройщика может проводиться и в общем порядке — это решает арбитражный суд, в котором проходит процедура.

Согласно параграфу 7 главы IX Закона о банкротстве, требования дольщиков, заплативших за жилые помещения, включаются в реестр требований о передаче жилых помещений, который является отдельной частью реестра требований кредиторов. Дальнейшее возмещение происходит по особой процедуре, в рамках которой дольщики могут требовать готовую квартиру или денежную компенсацию. Хотя в параграфе 7 главы IX Закона о банкротстве идет речь и о нежилых помещениях, это понятие не включает апартаменты — только машино-места и нежилые помещения площадью не более 7 кв. м. (пп. 3.1 ст. 201.1 Закона о банкротстве). То есть покупатели машино-мест и, например, кладовых, по договору участия в долевом строительстве (ДДУ) могут рассчитывать также на передачу им готовых помещений в случае банкротства застройщика.

А вот дольщики, заключившие ДДУ на покупку нежилых помещений площадью более 7 кв. м — например которые по сути и являются апартаментами, — не могут требовать передачи им готового объекта. Их требования по передаче помещений не включаются в реестр требований участников строительства. Они могут только включить свои денежные требования в общую (4-ю) очередь реестра требований кредиторов и требовать возврата денег по договору (пп. 4 п. 1 ст. 201.9 Закона о банкротстве).

Применение дополнительных обеспечительных мер

В соответствии с п. 1 ст. 201.3 Федерального закона № 127‑ФЗ по делам о банкротстве застройщика могут применяться следующие дополнительные обеспечительные меры:

• запрет на заключение арендодателем договора аренды земельного участка с другим лицом, помимо застройщика, и запрет на государственную регистрацию такого договора аренды;
• запрет на распоряжение арендодателем данным земельным участком иным образом.

Необходимым условием для их применения является предоставление доказательств наличия объекта строительства на земельном участке либо начала строительства данного объекта (п. 3 названной статьи).

Следует отметить, что довольно часто суды отказывают в принятии обеспечительных мер. Например, в Постановлении ФАС СКО от 05.09.2013 по делу № А32-20361/2009 арбитры отказали в принятии обеспечительных мер, указав, что на спорный земельный участок наложен арест, следовательно, его отчуждение не представляется возможным.

При рассмотрении ходатайства о принятии обеспечительных мер непременно извещается арендодатель земельного участка (п. 2 ст. 201.3 Федерального закона № 127‑ФЗ). Нарушение данного требования является безусловным основанием для отмены решения суда по ходатайству о применении обеспечительных мер, даже если в удовлетворении его было отказано (Постановление ФАС МО от 20.03.2012 по делу № А40-2469/11‑36‑12).

В случае принятия обеспечительных мер арбитражный суд обязан уведомить подразделение Росреестра по месту нахождения земельного участка о запрете на государственную регистрацию договора аренды в отношении указанного земельного участка.

По общему правилу обеспечительные меры действуют до даты завершения конкурсного производства в отношении застройщика (п. 4 ст. 201.3 Федерального закона № 127‑ФЗ). При этом из данного правила существуют два исключения:

• обеспечительные меры действуют до даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения, об отказе в принятии заявления, о возвращении заявления без рассмотрения или о прекращении производства по делу о банкротстве (п. 3 ст. 46 того же закона);
• по ходатайству лиц, участвующих в деле, обеспечительные меры могут быть отменены досрочно (п. 4 этой же статьи).

Особенности предъявления требований к застройщику

Существуют две основные отправные точки для предъявления требований к застройщику. Первой является вынесение судом определения о введении в отношении застройщика наблюдения. С этого момента:

• требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства (за исключением требований в отношении текущих платежей) могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика (п. 1 ст. 201.4 Федерального закона № 127‑ФЗ);
• приостанавливается исполнение исполнительных документов по требованиям участников строительства о передаче жилых помещений (п. 2 этой же статьи).

При рассмотрении требований о передаче жилых помещений дольщик обязан представить доказательства полной или частичной оплаты стоимости жилого помещения застройщику. В случае признания такого требования обоснованным, оно включается арбитражным управляющим в реестр требований о передаче жилых помещений (ст. 201.6 Федерального закона № 127‑ФЗ).

Следует отметить, что некоторые суды относятся к данной норме права очень формально. Так, в Постановлении ФАС ПО от 21.10.2013 по делу № А57-14297/2012 указано: включение в текст договора условия о том, что денежные средства внесены до его подписания, не освобождает стороны от оформления первичных финансовых документов, подтверждающих факт оплаты доли. Требование о передаче жилых помещений не может быть установлено только на основании справки застройщика об оплате, выданной дольщику, поскольку это противоречит существу п. 2 ст. 201.6 Федерального закона № 127‑ФЗ и может создать условия для формирования реестра из недобросовестных кредиторов вопреки интересам добросовестных.

Второй точкой является открытие конкурсного производства, что влечет за собой:

• прекращение исполнения исполнительных документов по передаче жилых помещений (п. 2 ст. 201.4 рассматриваемого закона).
• право участника строительства на односторонний отказ от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения (п. 1 ст. 201.5 этого же закона).

Плюсы и минусы переуступки права требования на недвижимость

Многоэтажка строится за несколько лет. Чем ближе срок сдачи жилья в эксплуатацию, тем сильнее растёт стоимость квадратного метра. Переуступка прав даёт возможность жить в понравившейся новостройке, даже если квартиры в ней уже распределены. Дольщик, выступающий как инвестор, продаст жильё дешевле, чем застройщик. И, как правило, права переуступают в домах, которые практически достроены.

Плюсы:

• вы можете получить скидку до 20%, поторговавшись с цедентом, которому нужно срочно продать недвижимость;
• цена на квартиру будет ниже, чем если бы покупали первичку или вторичку;
• возможность оформить уступку во время строительства, а при вводе дома в эксплуатацию, когда стоимость квартир возрастет от 5 до 50%, перепродать её.

Минусы:

• переуступка — это еще не жильё, а только право его требовать;
• есть риск не заметить обязанности или просрочки, невыполненные продавцом перед строительной компанией, которые придется погашать покупателю.
• существует риск потерять деньги из-за мошенников или двойных продаж, если неправильно зарегистрировать цессию в Росреестре или не сделать этого совсем.

❗️Важно: Застройщик может обанкротиться, а сроки сдачи жилья или оформления собственности на него — затянуться. Разморозка стройки может длиться годами. Если вы заключили стандартный договор цессии, то строительная компания выплатит неустойку. Но цедент, продавший право требовать достроенное жильё, не вернет вам деньги.

Что будет с ипотекой при банкротстве девелопера

Увы, ничего обнадеживающего. Ипотеку нужно продолжать платить. Никаких «послаблений» в связи с банкротством застройщика банк вам не сделает. Ему все равно, потеряли вы свое жилье или нет. Кредит он давал вам, а не застройщику.

Оформлять личное банкротство и списывать кредит имеет смысл только, если вы точно знаете, что ни денег, ни квартиры вы по итогам банкротства не получите, и больше взять с вас нечего. А также, если вы оставили надежду когда-либо построить собственное жилье. В противном случае вы можете очень сильно «обжечься». Банк, выдавший ипотеку, отберет все, что вы получите в результате банкротства вашего застройщика. А новой ипотеки с кредитной историей, в которой фигурирует личное банкротство, вам не даст никто и никогда.

Переход на эскроу—счета

Вероятнее всего, в скором времени долевое строительство в том виде, как мы его знали, перестанет существовать. Планируется узаконить строительство жилья с привлечением долевых инвесторов (будущих жильцов) с применением эскроу-счетов. По расчетам Правительства к 2022 году 95% сделок по ДДУ будут осуществляться именно таким образом.

Принцип эскроу-счетов хорошо известен тем, кто часто делает покупки через интернет. Покупатель оплачивает покупку, но продавец получает доступ к счету лишь после того, как покупатель подтвердит, что товар получен и его качество удовлетворительное.

Так и в долевом строительстве. Застройщик получит оплату лишь после того, как сдаст дом и передаст права собственности на квартиры дольщикам.

Безусловно, это снизит риски дольщиков. Но главную выгоду получат не они, а банки. Использование эскроу-счетов существенно повысит цены на жилье по ДДУ, поскольку девелоперы не смогут использовать средства долевых инвесторов для строительства, и вынуждены будут брать кредиты. Но зато государству будет легче следить за тем, чтобы застройщики не обманывали долевых инвесторов и не использовали их средства нецелевым образом.

С 2022 года существует новое правило: «Одна строительная компания одно разрешение на долевое строительство = один счет». Причем счета разрешено открывать лишь в ограниченном количестве банков, которые государство специально уполномочило для ведения такой деятельности. Средства дольщиков, поступившие на эскроу-счет, будут заморожены до момента сдачи готового здания в эксплуатацию. Кроме того, они обязательно страхуются в АСВ – агентстве по страхованию вкладов.

Все вместе это означает, что в настоящее время дольщик просто не может потерять вложенные в долевое строительство средства. Их обязательно вернут в случае банкротства застройщика. Максимальная сумма, подлежащая страховке – 10 миллионов рублей.

Насколько поднимутся цены новостроек?

На этот вопрос ответить невозможно – проект еще только запущен, и о результатах судить рано. Но поднимутся они непременно. Как минимум, на размер процентов по кредиту, взятому застройщиком. Считайте сами. Средний срок строительства многоэтажки — 3 года. Годовой процент по кредиту – не меньше 10. По логике, цена каждой квартиры должна возрасти на 30%.

С другой же стороны, дальнейшее повышение цен на жилье не имеет смысла для строительной отрасли. Квартиры в новостройках и так не очень хорошо продаются из-за дороговизны. Ведь доходы россиян растут значительно медленнее, чем цены на недвижимость. А непроданные квартиры – сколько бы они не стоили – не приносят застройщику никакой прибыли.

Так что мы не возьмем на себя смелость ничего прогнозировать. Ясно только одно – строительной сфере в связи с ликвидацией долевого сегмента жилищного строительства, предстоят нелегкие времена. Но зато и «обманутых дольщиков» поубавится.

Пока же они существуют, и некоторые прямо сейчас находятся в процессе банкротства своего девелопера. Главной целью нашей статья было максимально разъяснить им порядок действий в такой ситуации.

Что делать дольщику, если его не включили в реестр кредиторов застройщика?

Тем дольщикам, кому отказали во включении в реестр, добиваться признания своих прав придется в суде. Если конкурсный управляющий отказался включить дольщика в реестр, его могут туда внести по решению суда. Не позднее чем через 15 дней после получения отказа от конкурсного управляющего он может попытаться оспорить действия управляющего в арбитражном суде.

Покупатели квартир в объектах, которые были застрахованы, при наступлении страхового случая имеют право на выплату от страховой компании. Для этого необходимо выполнение нескольких условий: застройщик должен быть признан банкротом, начата процедура конкурсного производства, дольщика включили в реестр требований кредиторов. Если он получает страховку, его требование к застройщику будет уменьшено на размер компенсации, которую инвестору выплатила страховая компания. Но на практике случаев, когда страховщик платит добровольно, нет. Как правило, дольщики получают возмещение по решению суда.

Для начала напомним, кто может заключать ДДУ по старым правилам после 1 июля, когда поправки в законодательство о долевом строительстве вступили в силу. Это застройщики, объекты которых достигли 30%-й готовности (порой хватит и 15%, а в исключительных случаях — даже 6%) и продавшие 10% всех помещений в них (в том числе коммерческих и машино-мест в паркингах). Эти критерии установил Минстрой.

Если такой результат официально подтверждён кадастровым инженером, девелопер обращается в Комитет по строительству и получает там заключение о соответствии (ЗОС) проекта указанным условиям. Тогда можно смело продавать квартиры, как раньше.
Но если строительная готовность ниже, реализовывать жильё можно только при помощи эскроу-счетов. Времени, чтобы получить ЗОС, ещё достаточно. Это можно сделать вплоть до 1 октября. Многие компании были вынуждены, пока документ не получен, приостановить продажи.

Многие, но не все. Некоторые застройщики воспользовались обходной схемой. Для начала они продали квартиры аффилированным компаниям, то есть, по сути, сами себе, причём успели это сделать до 1 июля. Обычно речь идёт как раз о тех самых 10% помещений: во-первых, выполняется одно из требований Минстроя, во-вторых, в компаниях рассчитывают к октябрю получить ЗОС, так что больше и не нужно.

Ну а чтобы не терять деньги, застройщики продолжают реализовывать квартиры. Внешне всё выглядит так же, как всегда: рендеры и планировки выложены на сайте, а о том, что сделку необходимо совершить при помощи цессии, покупатель узнает, лично обратившись в отдел продаж. Справедливости ради заметим: там этого не скрывают, объясняя, что никаких повышенных рисков такой способ покупки не принесёт.

Законодательная база и принципы

Перемена действующих лиц в обязательстве происходит согласно нормативно-правовой базе РФ, а именно на основании статей 382-390 Гражданского Кодекса. Финансово-правовая операция может быть признана законной даже без согласия заемщика. Однако, он в обязательном порядке должен быть уведомлен (в письменной форме) о процедуре смены кредитной организации. Если это условие не выполнено, то должник имеет полное право не возмещать средства новому заимодателю.

Согласно 384 статье УК, объем долга, который передается от цедента цессионарию, не может меняться. На практике это означает, что размер задолженности с учетом процентной ставки остается на прежнем уровне. Пеня, штрафные санкции и прочие дополнительные начисления – незаконные. Если требования обновленного кредитора заемщик считает неправомерными, то он на основании ст. 386 может выдвинуть законное возражение.

Признаки скорого банкротства застройщика

Работу российских девелоперов следует постоянно контролировать. Банкротство не случается внезапно. Первые признаки приближающейся беды можно распознать заранее. Любая приостановка в строительстве, нарушение сроков — уже повод бить трубой по рельсу.

Косвенными признаками грядущего банкротства можно считать ситуации, когда:

• офис компании перестал отвечать на телефонные звонки, и оказывается закрытым в рабочее время при личном посещении;
• строительство завершено, а с передачей готовой квартиры девелопер не торопится.

Дольщикам следует сразу же коллективно обращаться к руководству строительной компании с письменной претензией. Либо в арбитражный суд. Медлить нельзя.

Какие права имеют участники строительства в ходе банкротства

• участвовать в собраниях участников строительства — это особенно важно, поскольку на собраниях при участии арбитражного управляющего решается вопрос о способе удовлетворения требований дольщиков — через передачу готовых квартир или объекта незавершенного строительства;
• участвовать в собраниях кредиторов и голосовать. Число голосов зависит от суммы, которую вы уплатили застройщику за жилье (стоимости переданного имущества), а также размера ваших убытков в виде реального ущерба. На собраниях кредиторов решаются все ключевые вопросы по ходу банкротства, в т.ч. о реализации имущества должника;
• возражать против требований других кредиторов (в порядке статей 71, 100 ФЗ о несостоятельности). Это право позволит вам противодействовать недобросовестным кредиторам застройщика или его аффилированным лицам, которые желают включиться в реестр кредиторов и необоснованно получить деньги с застройщика;
• ходатайствовать о передаче дела о банкротстве в суд по месту нахождения недостроенного объекта / месту жительства или нахождения большинства участников строительства (п.4 ст.201.1 ФЗ о несостоятельности). По общему правилу банкротное дело рассматривается арбитражным судом по месту нахождения должника. Если ваш застройщик имеет юридический адрес в другом регионе, разумеется, это усложнит взаимодействие с судом и повлечет дополнительные транспортные и почтовые расходы. Как раз для таких случаев и существует возможность передачи дела на рассмотрение другого суда.

Все эти права лучше реализовывать совместно с другими дольщиками вашего дома или всех не сданных застройщиком домов. Создайте инициативную группу и выберите тех, кто будет от имени всех дольщиков участвовать в судебных заседаниях и на собраниях кредиторов, взаимодействовать с арбитражным управляющим. На имя этих людей нужно будет выдать доверенности для участия в деле о банкротстве. Также дольщики могут коллективно найти юриста, который будет помогать в составлении документов и представлять их интересы в суде.

Кто считается застройщиком по закону № 127-ФЗ

Особенности понятия застройщика при банкротстве в сравнении с законодательством о долевом строительстве показаны в таблице.

Что делать, если застройщик обанкротился: особенности процедуры

Особенность банкротства застройщика состоит в его ускоренном порядке: вместо процедуры наблюдения, первого этапа банкротства, сразу вводится конкурсное производство — финальная стадия банкротства (п. 2.7 ст. 201.1 закона № 127-ФЗ).

Что делать дольщикам, если застройщика признали банкротом? Первое — предъявить требование, вытекающее из договора долевого строительства, чтобы попасть в реестр. Последовательность действий при составлении списков дольщиков застройщика-банкрота такая:

Как производится оплата по договору уступки в долевом строительстве

Согласно Федеральному законодательству договор по уступке права требования может быть заключен только после внесения оплаты в полном объеме либо долг официально переведен на нового участника долевого строительства. В случае полной оплаты требований переход права к другому лицу происходит без согласия на то застройщика (за исключением случаев, предусмотренных договором). В случаях, если оплата требований произведена не в полном объеме, у нового участника долевого строительства возникает право требования только в том объеме, в котором была внесена оплата первого участника, при этом новый участник одновременно принимает на себя обязательства по выплате оставшейся суммы долга согласно договору долевого участия. В этом же случае при заключении сделки по уступке права требования потребуется получить письменное согласие застройщика. Оплата по договору уступки в долевом строительстве покупателем продавцу чаще всего производится в момент подписания договора до его регистрации в Росреестре.

Похожие записи:

• Какие документы нужны для декретного отпуска на работу 2023 год
• Меняются правила трудоустройства иностранцев: взносы, ДМС
• Регистрация авто при смене прописки владельца