Покупаем нежилое помещение: особенности сделки и что может пойти не так

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупаем нежилое помещение: особенности сделки и что может пойти не так». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Чтобы подписать договор и заключить сделку, сторонам нужно подготовить пакет документов. Какие именно документы нужны при покупке коммерческой недвижимости, напрямую зависит от статуса владельца и покупателя.

Подводные камни сделок с нежилыми помещениями

Главная неприятность, которая поджидает покупателя нежилой недвижимости, — признание сделки недействительной. Есть несколько ситуаций, который приводят к такому печальному развитию событий.

1. Договор купли-продажи подписал сотрудник, у которого не было на это прав. Заключать сделку вправе владелец компании, директор или председатель правления учредителей. Если подпись ставит кто-то другой, например, главбух предприятия, то необходима нотариальная доверенность на такие действия. Чтобы избежать проблем, важно удостовериться, что представитель компании имеет право распоряжаться имуществом или наделён доверенностью.
2. Банкротство продавца. Если компания на мели, то её имущество идёт с молотка, чтобы закрыть долги перед кредиторами. Если компания в такой момент самостоятельно продаёт коммерческую недвижимость, то рано или поздно к этой сделке появятся вопросы у арбитражного управляющего, а договор купли-продажи будет отменён в судебном порядке. Поэтому рекомендуем «пробить» юридическое лицо по базе судебных приставов на наличие открытых производств и непогашенных долгов — для этого достаточно знать ИНН продавца.
3. Есть другие претенденты на недвижимость. Не всегда внутри организаций всё гладко: случаются ситуации, когда недобросовестные сотрудники пытаются продать активы, а деньги хотят присвоить себе. В таком случае настоящие владельцы нежилого помещения начнут оспаривать сделку, что приведёт к неизбежному отчуждению и потере средств. Избежать проблем поможет предварительная проверка продавца по реестру арбитражных дел.
4. Мошенники. Они действуют очень ловко — арендуют офис, создают видимость успешной компании и реализуют якобы принадлежащие им объекты недвижимости. Чтобы избежать неприятностей, нужно тщательно проверять все документы, которые предъявляет продавец. При необходимости всегда можно привлечь к сделке юриста или оформить всё нотариально.

Что такое договор купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи жилой недвижимости — это документ, в котором подтверждается согласие сторон сделки на переход права собственности на жилье от продавца к покупателю. Договором купли-продажи закрепляются обязательства продавца и покупателя квартиры друг перед другом: первый передает права собственности на жилье, второй уплачивает определенную сумму денег.

Стороны сделки — продавец и покупатель. Ими могут быть и физические, и юридические лица. Продавцом может быть только собственник жилья или его доверенное лицо.

Чтобы подтвердить право собственности на квартиру, потребуется выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Если сделкой занимается доверенное лицо, то потребуется предоставить нотариально заверенную доверенность.

Pиcки cдeлки c юpидичecким лицoм

Ecли нe yчecть ocoбeннocти cдeлки c opгaнизaциeй, дoгoвop кyпли-пpoдaжи мoгyт aннyлиpoвaть в cyдe. Пpaвo coбcтвeннocти вepнeтcя к пpeжнeмy влaдeльцy, a пoкyпaтeлю пpидeтcя взыcкивaть c нeгo дeньги.

Дoгoвop кyпли-пpoдaжи пoдпиcaл coтpyдник, y кoтopoгo нe былo нa этo пpaв. Oбычнo cдeлкy c нeдвижимocтью зaключaeт гeнepaльный диpeктop, диpeктop или пpeдceдaтeль пpaвлeния. Ecли дoкyмeнты пoдпиcывaeт дpyгoй coтpyдник, нaпpимep, глaвный бyxгaлтep — y нeгo дoлжнa быть дoвepeннocть.

Opгaнизaция — бaнкpoт. Ecли кoмпaния пpoxoдит пpoцeдypy бaнкpoтcтвa, ee имyщecтвo peaлизyют нa ayкциoнe, a выpyчeнными дeньгaми зaкpывaют дoлги. Нeкoтopыe фиpмы пытaютcя caмoвoльнo пpoдaть нeдвижимocть, нo кpeдитopы мoгyт ocпopить cдeлкy в cyдe.

Запрашиваем у продавца документы для регистрации сделки

На сделку продавец должен принести пакет документов, который после подписания договора купли-продажи передается в Росреестр для регистрации. Портал «Про собственность» разместил список этих документов:

• паспорт собственника;
• кадастровый паспорт и техпаспорт объекта;
• правоустанавливающие документы;
• справка о составе семьи;
• документ, подтверждающий отсутствие налоговой задолженности;
• справка об отсутствии долга за услуги ЖКХ;
• согласие всех собственников на продажу квартиры;
• согласие второго супруга;
• разрешение отдела опеки, если собственник несовершеннолетний.

Отсутствие хотя бы одного из этих документов приведет к отказу в регистрации.

Чтобы не потерять этот список, его лучше хранить не в записной книжке, а в специальной программе вместе с данными клиента и копиями документов. Для этого подойдет CRM-система, где список можно закрепить в виде чек-листа и открывать его в один клик. Посмотрим, как это выглядит на примере облачного сервиса S2 CRM.

При настройке достаточно один раз прописать весь список документов и закрепить его за соответствующим этапом сделки. Тогда он автоматически будет появляться внутри карточки сделки при ее переводе на этот этап.

Подписываем договор купли-продажи

Заместитель директора департамента АН «Прайм-сервис» Ольга Берестнева рассказала, каким должен быть порядок оформления договора купли-продажи квартиры и назвала 5 его обязательных пунктов:

• описание сторон: ФИО, дата и место рождения, пол, реквизиты документа удостоверяющего личность, адрес постоянной регистрации или временного проживания;
• описание объекта недвижимости: адрес, этажность, площадь и кадастровый номер;
• цена объекта недвижимости и сроки выплаты полной суммы;
• зарегистрированные лица и сроки снятия их с регистрационного учета;
• срок передачи жилья в собственность по передаточному акту.

Отсутствие хотя бы одного из пунктов влечет за собой недействительность сделки. Кроме того, Ольга советует включить в договор дополнительные два пункта, которые не являются обязательными, но помогают найти решение в спорных ситуациях:

• семейное положение продавца и покупателя на момент заключения сделки. Это поможет избежать претензий супругов на квартиру после заключения договора. Если на продавец укажет, что женат, тогда он обязан предоставить согласие супруги на продажу недвижимости, или сделка не состоится;
• обязательства продавца вернуть деньги в случае претензий третьих лиц на объект.

Есть еще несколько организационных моментов при составлении договора, о которых должен знать каждый риелтор.

Основное соглашение купли-продажи имущества

Этот вид документа заключается сторонами сделки после того, как закончился срок действия предварительного договора, а также при исполнении условий, которые были прописаны в нем. Основной ДКП – главный правоустанавливающий документ, который считается подтверждением перехода права собственности к другому человеку. После подписания договор купли-продажи обязательно подлежит регистрации в Росреестре (по месту расположения объекта) или МФЦ.

Купить квартиру под коммерческое использование или другой актив могут граждане страны, а также юридические лица, ИП. При этом законодательством предусмотрено обязательное условие для покупателя – дееспособность. Если пренебречь данным требованием, в будущем соглашение может быть признано противоправным.

Гражданский кодекс регламентирует требования к составлению данного соглашения. Обязательно документ оформляется в письменной форме. Кроме того, необходимыми считаются:

• наличие подписей каждой стороны сделки;
• дополнение документа актом приема-передачи — с помощью этого документа происходит подтверждение передачи объекта от старого собственника новому;
• выполнение государственной регистрации договора, прав нового владельца;
• выдача покупателю соответствующего свидетельства о регистрации в Росреестре.

Ответ положительный. Согласно законодательству РФ физические и юридические лица могут без ограничения покупать любые вещи, кроме ограниченных в обороте.

Коммерческая недвижимость, о которой мы говорили, не ограничена в обороте, поэтому покупать и продавать недвижимость могут физические и юридические лица.

Чем отличается покупка коммерческой недвижимости от жилой? Глобально ничем. Различия могут быть только при оформлении, государственной регистрации и налогообложении. У физлиц и юрлиц могут потребоваться различные документы для государственной регистрации сделки купли-продажи, размер пошлин может отличаться и, конечно, размер налогов и налоговых вычетов.

Можно ли использовать жилое помещение под офис?

Оформлять ИП совсем не обязательно. Покупать можно и без наличия этого статуса.

Популярные вопросы и ответы

Почему могут аннулировать сделку? Самые распространённые причины — банкротство продавца или совершение сделки неуполномоченным лицом. С банкротством всё понятно: кредиторы могут отнять у покупателя недвижимость, чтобы компенсировать задолженности банкрота. Вторая причина касается сделок с юридическими лицами — обе стороны подписали договор, а потом выяснилось, что представитель компании не имел никакого права это делать. Чтобы избежать таких казусов, всегда запрашивайте с поверенных лиц соответствующие бумаги.

Как можно расплатиться? Есть несколько способов передать деньги:

• Из рук в руки.
• Через банковскую ячейку. Покупатель кладёт деньги в сейф, к которому имеют доступ обе стороны, а продавец забирает их после подписания договора.
• Через эскроу-счёт. Порядок действий такой: покупатель переводит деньги на специальный счёт в банке. Продавец может их забрать, только если выполнит определённые условия — например, предоставит подтверждение регистрации нового собственника в ЕГРН.
• Через нотариальный депозит. Механизм тот же, что и в предыдущем способе, только деньги хранятся не в банке, а у нотариуса.

Регистрация договора в Росреестре

Регистрация договора купли-продажи коммерческой недвижимости начинается с оплаты госпошлины. Ее размер зависит от статуса покупателя:

• 22 тыс. руб., если покупателем является юридическое лицо;
• 2 тыс. руб. для покупателя физлица или ИП.

Стороны вместе приходят в МФЦ по месту территориального расположения объекта недвижимого имущества и заполняют заявление, в котором отражают просьбу передать право собственности от одной стороны другой в связи с подписанием договора. Вместе с этим передаются 3 экземпляра договора с паспортами и пакетом документов.

Со стороны продавца при регистрации нежилого помещения в Росреестре потребуются следующие документы:

• техническая документация на здание;
• правоустанавливающие документы;
• кадастровый паспорт;
• учредительные документы;
• протокол с решением о возможности продажи имущества;
• передаточный акт.

Регистратор может дополнительно затребовать и другие документы, которые участвовали в сделке. Вся документация подается под расписку и остается в МФЦ, за исключением учредительных документов и паспортов.

Роль нотариуса в регистрации договоров о переходе права собственности

Несмотря на то, что только договора, связанные с долями на недвижимость, подлежат обязательной нотариальной регистрации, хорошей практикой является любую куплю-продажу недвижимости оформлять нотариально. Это позволяет избежать ряда рисков, а также ускорить и упросить процесс.

• Нотариус проводит первичную правовую экспертизу текста документа, тем самым защищая интересы сторон. Если в договоре имеются положения, нарушающие действующее законодательство, нотариус откажет в регистрации.
• В ходе удостоверения нотариусом проводится дополнительная проверка правильности пакета документов перед государственной регистрацией. Здесь имеется важный нюанс: если сделка заключалась в простой письменной форме, в ходе регистрации предусмотрена дополнительная правовая экспертиза документов. Если же сделка удостоверена нотариально, экспертиза не проводится, а потому сроки регистрации сокращаются.
• Нотариус разъясняет сторонам правовые последствия подписания договора купли-продажи, а также удостоверяется в наличии соответствующих полномочий и дееспособности сторон. Этот этап позволяет защитить сделку от возможного оспаривания в суде и прочих правовых рисков. Многие мошенники проворачивают свои схемы, пользуясь именно договором в простой письменной форме.
• Нотариусы РФ предлагают услугу подачи документов на регистрацию по электронным каналам. Сразу после подписания информация передается нотариусом в Росреестр, что позволяет минимизировать сроки перехода прав.

Поэтому наиболее безопасный и надежный способ распорядиться собственностью – это оформить ее передачу через нотариальную контору.

Оформление договора купли-продажи нежилого помещения

Преступление к написанию договора купли-продажи нежилого помещения подразумевает достижение взаимного мнения по его ключевым пунктам — покупатель сделал выбор коммерческой недвижимости, с продавцом была установлена договоренность о стоимости.

Структура договора по приобретению нежилого помещения включает в себя нижеприведенные сведения:

• информация о покупателе и продавце — данные из паспорта (ФИО, дата рождения) или информация о названии юридического лица и его государственной регистрации;
• данные об объекте договора — адрес, кадастровый №, размер площади;
• стоимость: валюта, используемая в соглашении — рубли;
• порядок уплаты авансового платежа, основной суммы денежных средств, период и способ (наличными или посредством банковского перевода);
• установление стороны договора купли-продажи нежилого помещения, ответственной за несение издержек по проведению государственной регистрации. Обычно этим лицом выступает приобретатель недвижимого имущества, однако условиями соглашения может быть указан продавец;
• указание срока, когда право собственности на коммерческую недвижимость передается другому гражданину;
• прописание ответственности за ненадлежащее исполнение или нарушение ключевых пунктов договора купли-продажи.

Что проверяет нотариус при удостоверении договора купли-продажи нежилого помещения

• Нотариус проверяет личность обратившихся граждан, а также полномочия их представителей, правоспособность юридических лиц и полномочия их представителей. Осуществляется проверка действительности паспортов, проверяется соответствие данных юридических лиц данным государственных реестров. Доверенности проверяются по вопросу наличия достаточных полномочий для подписания договора, а также на предмет их действительности и отмены
• Проверяются правоустанавливающие и правоподтверждающие документы (договоры купли-продажи, дарения, мены, договоры долевого участия, свидетельства, выписки и иные), а также соотносятся сведения об объекте и правообладателя (собственнике) данным реестра недвижимости
• Нежилое помещение проверяется на вопрос наличия ограничений и обременений (аресты, запреты, аренда и иные) по сведениям представленных документов и данным реестра недвижимости в отношении объекта недвижимости
• Проверяются участники сделки по вопросу признания банкротами, недееспособными, или ограниченно дееспособными (вследствие психических или физических расстройств, наркомании или алкоголизма на основании решения суда)
• Нотариус проверяет соответствие положений договора требованиям законодательства, дает юридические консультации сторонам для правильного определения и указания в договоре порядка расчета, заверений и гарантий сторон и иных осуществленных условий договора
• Нотариус самостоятельно и оперативно запрашивает и получает информацию из государственных реестров, необходимую для проведения сделки — нет дополнительных расходов на сбор документов, быстрый выход на этап подписания сделки

Подлежит ли государственной регистрации договор купли продажи нежилого помещения: нужно ли регистрировать

Согласно определению Гражданского кодекса России договор купли-продажи – это письменное официальное удостоверение согласие двух сторон о передачи недвижимого объекта от продавца покупателю. Сделка считается совершенной с момента скрепления ее подписями и печатями.

Подлежит ли регистрации договор купли-продажи нежилого помещения? Стандартные правила говорят о том, что такая процедура не предусмотрена. Регистрировать необходимо переход прав собственности.

Даже если в тексте документа будет содержать пункт, в котором оговаривается, что сделка вступает в силу с даты госрегистрации, положение будет недействительным, так как противоречит законодательству. Условие будет считаться ничтожным в соответствии со статьями 168 и 180.

Подлежит ли договор купли-продажи нежилого помещения государственной регистрации в том или ином случае, предусмотрено статьями 131 и 164:

• сделка, которая предусматривает изменения условий, после регистрации;
• если вид недвижимого имущества подлежит специальному учету.

Несмотря на то, что договор купли-продажи нежилого помещения не подлежит регистрации, покупатель приобретает статус собственника с момента его заключения. Но пока переход прав не оформлен официально, продавец имеет право пользоваться недвижимым объектом. Поэтому необходимо сразу после заключения сделки передать пакет документов:

• паспорт нового собственника (если документацию подает представитель – заверенную нотариусом доверенность);
• сам договор, подтверждающий сделку;
• акт о том, что объект передан продавцом покупателю;
• экспликация объекта и кадастровый паспорт;
• порядок внесения платежей, если объект приобретен в рассрочку или на условиях кредита;
• документы по госрегистрации коммерческого помещения;
• документальные доказательства отсутствия обязательств долгового характера по объекту;
• дополнительная документация по договору, если таковая существует;
• квитанция об оплате государственных услуг.

Особенности заключения сделки с юридическими лицами

Если вы приобретаете нежилой объект недвижимости у юридического лица, то документы при заключении договора купли-продажи могут иметь свои нюансы. Для того, чтобы быть уверенным в защите своих прав и не совершить ошибок, необходимо учитывать несколько особенностей.

• Одна из особенностей заключения сделки с юридическими лицами — это обязательная регистрация договора в государственной регистрационной палате. В случае, если документ не был зарегистрирован, то у покупателя не может быть права собственности на приобретенный объект.
• Другая особенность заключения сделки с юридическими лицами — это необходимость сбора информации о продавце. Вы можете попросить у юридического лица свидетельство о государственной регистрации, налоговый номер и другие документы, подтверждающие его право на продажу данного имущества.
• Также, при заключении сделки с юридическими лицами необходимо внимательно изучить предмет договора, площадь и адрес объекта недвижимости, его технические характеристики и другие детали, в том числе и право на имущество.
• Важно также учитывать, что юридические лица могут иметь свои особенности в заключении сделок. Например, для подписания документов о продаже нежилой недвижимости могут потребоваться подписи нескольких лиц, а также печати, удостоверяющие право на совершение данной операции.

Если вы не уверены в своих знаниях и опыте при заключении договора купли-продажи нежилого помещения у юридического лица, то вам стоит обратиться к юристу. Он сможет помочь вам разобраться во всех деталях, обеспечить правовую защиту и дать рекомендации по всем особенностям данной сделки.

Если вы решили купить нежилую недвижимость, то для заключения договора купли-продажи нужна подробная информация о помещении. Я рекомендую составить таблицу, в которой указать все особенности объекта недвижимости:

Вся информация, которую вы получили об объекте недвижимости, должна быть указана в договоре купли-продажи. Убедитесь, что все условия, которые были обговорены, были отражены в документе, и все подробности были обговорены со всеми заинтересованными лицами.

Чтобы осуществить покупку коммерческой недвижимости, рекомендуется все тщательно взвесить и обдумать. Приобретение недвижимого имущества – это достаточно серьезный шаг. Необходимо обдумать перспективы своих вложений. Естественно, перспектива должна быть долгосрочной и гарантированной.

На начальном этапе необходимо изучить следующие наиболее важные моменты:

• местоположение коммерческой недвижимости;
• возможная выгода от расположения коммерческой недвижимости в этом районе города;
• возможность развиваться в дальнейшем;
• предполагаемые планы городских властей относительно того района, где располагается коммерческая недвижимость.

И это лишь часть наиболее важных вопросов, которые лучше обдумать заблаговременно.

Как купить квартиру под коммерческую недвижимость?

Цена коммерческой недвижимости гораздо выше, чем стоимость самого жилья.

В связи с этим некоторые предприниматели используют хитрость: они приобретают жилую недвижимость и начинают эксплуатировать ее с коммерческой целью.

Плюсы покупки жилой недвижимости:

• намного дешевле, чем приобретение коммерческой недвижимости;
• подбор желаемой площади помещения осуществляется без каких-либо проблем;
• размещение жилой недвижимости в спальном районе (бизнес-центры обычно находятся в центральных районах города);
• расположение коммерческого помещения на 1 этажах жилых домов.

Похожие записи:

• Налог за ИП в 2023 году
• Автоматическое продление больничного листа по самоизоляции
• Территориальные коды лицевых счетов