Возможные риски сдачи жилья квартирантам арендаторами

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Возможные риски сдачи жилья квартирантам арендаторами». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Если вы хотите сэкономить время или впервые сдаете жилье, имеет смысл привлечь риелтора — частного специалиста в области недвижимости или сотрудника агентства недвижимости. Он будет не только отвечать на звонки и показывать квартиру потенциальным жильцам, но и поможет определить цену и оформить документы.

Неопознанные проживающие, субаренда и дети

Один из любимых страхов арендодателей — что в квартире могут поселиться не те, с кем заключали договор найма. Например, вы сдали квартиру в долгосрочную аренду семейной паре, а вместе с ними поселится орава родственников, либо квартиру пересдадут в субаренду и устроят там офис или подпольное казино.

Совет: проверяйте — наведывайтесь в сдаваемую квартиру раз в месяц, попросите соседей держать вас в курсе, все ли спокойно, не появляются ли посторонние люди слишком часто. По закону квартира может быть передана в субаренду только с письменного разрешения собственника. И даже если запрет на данную деятельность не оформлен документально, квартиросъемщик не имеет на нее никаких законных оснований. В случае нарушения вы имеете право расторгнуть договор в одностороннем порядке, выселить всех, а при нанесении вреда имуществу требовать компенсацию через суд.

Многие собственники опасаются принимать в качестве квартиросъемщиков людей с маленькими детьми, считая, что в случае чего договор с ними расторгнуть нельзя. Однако данная установка действует только при социальном найме жилого помещения. Договор коммерческого найма может быть расторгнут, если квартирант не выполняет по нему свои обязательства — и неважно, проживает он с несовершеннолетними детьми или нет.

Слабые места в договоре

Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet:

— Отсутствие страхования гражданской ответственности перед третьими лицами. Такой вид страхования очень выручает, например, при заливе.

Необходимо прописывать, кто имеет право проживать в квартире, с фиксацией паспортных данных. Если есть домашние животные, то их нужно перечислить, чтобы избежать ситуации, когда арендатор договаривается, что в квартире будет жить мопс, а по факту оказывается, что собачка съемщика — это огромная кавказская овчарка. В таких случаях в договоре лучше прописывать расширенный депозит.

Для снижения рисков предварительного расторжения договора и недополучения прибыли рекомендуется прописывать, в каком случае депозит не возвращается. Такая практика получила широкое распространение в прошлом году при загородной аренде в пандемию. Собственники боялись, что договор по аренде дома, который сняли на длительный срок, может быть расторгнут через два-три месяца, и для таких случаев вписывали условие о невозврате депозита.

Нужен ли мне риелтор?

Не обращайтесь сразу к нескольким агентствам, так как это может спровоцировать конкуренцию между риелторами, из-за чего они начнут предлагать вашу квартиру по заниженной цене, чтобы скорее привлечь нанимателей. Кроме того, если объект анонсирован на всех сайтах, это может вызвать у квартиросъемщиков подозрения.

Как определить размер депозита?

При сдаче квартиры в аренду рекомендуется взымать с арендатора депозит в размере одной месячной арендной платы. Жилец вносит депозит при подписании договора. В течение срока аренды депозит находится у арендодателя (наймодателя) и может быть использован для погашения возникшей задолженности или как компенсация за порчу имущества.

Если депозит засчитывается в счет оплаты арендной платы, коммунальных услуг или порчи имущества, арендатор должен пополнить депозит в установленные договором сроки (рекомендуемый срок — 3–5 рабочих дней).

По окончании договора аренды, если все арендные и коммунальные платежи оплачены арендатором, а имущество арендодателя (наймодателя) находится в удовлетворительном состоянии, депозит должен быть возвращен арендатору (нанимателю).

Если общая задолженность жильца не превышает размер депозита, разница возвращается владельцу квартиры.

С агентом или самому?

Хорошо, квартира вас устраивает. Или не устраивает, но вы полагаете, что сойдет. Дальше нужно решить важный вопрос: вы хотите заплатить денег и отдать поиск жильца и бумажную волокиту специальному человеку, или вы хотите сэкономить и повозиться самостоятельно?

Плюсы сдавать самому:

1. Бесплатно.
2. Иногда арендаторы принципиально не хотят связываться с агентствами, им нужен лично арендодатель. Эти люди – ваши.

На этом список, увы, исчерпан.

Плюсы обратиться в агентство:

1. Экономия времени и сил: агентство само размещает объявления, само договаривается с потенциальными жильцами. Вам не обрывают телефон днем и ночью, можно не убегать с важных совещаний, чтобы показать квартиру.
2. Вы заключаете с жильцами типовый договор, который правильно составлен.
3. Вы сдадите квартиру быстро: у агентств есть наработанные площадки и базы.
4. У некоторых риэлторов есть услуги постоянного сопровождения квартиры: компания не только сдаёт ваше жилье, но также забирает платежи, следит за состоянием квартиры и выполнением условий договора, а при необходимости подыщет нового арендатора. Это удобно, если владелец и квартира находятся в разных городах.

Условия договора найма

Переходим к самому ответственному пункту: составлению договора. Если вы нанимали агентство, то он у вас уже есть, а если разбираетесь, как сдать квартиру в аренду, самостоятельно, то образец можно без проблем найти в сети.

Пройдемся по самым важным пунктам. В договоре должны быть указаны:

• Данные всех сторон: паспорта, ФИО.
• Сведения из выписки из ЕГРН, которая подтверждает право собственности.
• Срок найма – чаще всего его заключают на год, а потом продляют, если необходимо.
• Дата подписания.
• Условия расторжения, права и обязанности сторон и всё, что вы захотите обговорить отдельно.
• Кто оплачивает коммунальные платежи.
• Если вы берете депозит – напишите и об этом, указав точную сумму, и пропишите, при каких условиях он остается у вас.
• Можно составить здесь опись имущества.

Плюсы и минусы сдачи жилья в аренду

Риск и выгода – основная чаша весов, на которые приходится ставить арендодателю свое имущество в связи с решением распорядиться с ним таким образом. Рассмотрим основные параметры сдачи собственности в наем.

Плюсы – это ваша очевидная выгода:

• стабильный долгосрочный доход;
• коммунальные услуги вы не оплачиваете, так как в большинстве случаев это расходы нанимателя;
• уход за квартирой постоянный – проветривание, бесперебойная работа электросетей и сантехники.

Минусы – это риски, связанные с негативными факторами:

• порча или кража вещей, мебели;
• задержка или отсутствие оплаты коммунальных услуг, вследствие чего может образоваться большой долг;
• отказ нанимателя от уплаты суммы арендной задолженности;
• сдача жилья в субаренду третьим лицам, если разрешение не прописано в договоре аренды.

Если вы прогнозируете процент риска больше выгоды при сдаче своей квартиры в аренду, стоит задуматься о продаже такого жилья. Дорогой ремонт, качественная мебель, эксклюзивные предметы интерьера – все это в разы уменьшает шансы на оправданный размер оплаты за проживание. Подсчитав стоимость возможного ремонта, покупки новой мебели, разделите эту сумму на 12 месяцев и количество квартиросъемщиков. Таковы могут быть расходы в наихудшем варианте. Стоит учесть такую особенность, что каждый второй хозяин квартиры разочарован в отношении арендаторов к имуществу и ремонту после сдачи своего жилья в аренду. Когда принято решение, что сдавать собственность выгодно, то следующим важным действием станет поиск клиентов.

Несколько практических советов

От финансовых рисков вас защитит страхование недвижимости и имущества. Если нет возможности обратиться к профессионалам, рекомендуем откладывать НЗ на случай форс-мажоров и на предстоящий после выселения квартирантов ремонт, который обязательно потребуется.

Хотите отсечь неплатежеспособный контингент и мошенников? Попросите показать справку 2-НДФЛ или проверьте действительность паспортных данных через общедоступные онлайн-сервисы. Не бойтесь расспрашивать людей об их образе жизни, месте работы, привычках. Если возникли подозрения или потенциальный квартиросъемщик дает уклончивые ответы, не сдавайте ему квартиру.

Рекомендуем подробно проинструктировать арендатора о пользовании всеми приборами, снабдить его номерами телефонов экстренных служб на случай форс-мажоров.

Имеет смысл застраховать гражданскую ответственность перед соседями — задел на возмещение потенциальных убытков, причиненных им квартиросъемщиками.

Скрупулезно следите за оплатой услуг ЖКХ, регулярно требуйте предоставить квитанции.

Надеемся, наша инструкция поможет вам сдать жилье в аренду выгодно, и теперь вы подкованы в том, как сделать это правильно.

Плюсы и минусы для арендодателя

Недвижимость в комфортном районе, с транспортной доступностью и евроремонтом вполне может стать доходной. Выгодно ли это, учитывая, что от владельца потребуется лишь поставить свою подпись под контрактом и предоставить реквизиты для зачисления денег? Ответ кажется очевидным, однако споры, стоит ли инвестировать в арендную недвижимость или проще положить эти же деньги на депозит, не стихают.

Если считать прибыль с калькулятором, то она не так велика в сравнении со стоимостью объекта. К тому же рынок недвижимости одним из первых реагирует на кризисные колебания. Однако прагматик скажет, что в отличие от инвестирования в акции и ценные бумаги, стены из бетона и кирпича надежнее – они никуда не денутся и могут быть переданы потомкам, а спады чередуются со взлетами.

Некоторые хозяева не хотят заключать договор, чтоб их потом не шантажировали налоговой. Но этот же договор может помочь разрешить некоторые возникшие сложности, связанные с банальным недопониманием.

Дам несколько советов, которые, по моему мнению, должны присутствовать в договоре.

1. Обязательно должна быть залоговая сумма и прописанные правила её траты и возврата. Должен быть пункт, что в случае внезапного съезда залог не возвращается (вы можете и вернуть всё, если квартиранты хорошие были, но это уже ваша щедрость). Залог помешает некоторым въехать к вам, но поможет разрешить многие сложности с теми, кто согласиться въехать. Если вы честный человек, то нужно прописать сумму, т.к. если жильцы живут у вас долго, то с годами арендная плата меняется, а размер залога забывается.
2. Обязательно прописать ответственность за поломку техники в случае неправильной эксплуатации.
3. Указать платёжный период, то есть до какого числа нужно произвести оплату, чтобы иметь возможность проживать дальше в вашем жилье. Это срок, после которого начинается обратный отсчёт на выселение. У нас крайним числом устанавливается срок от 5 и более дней до окончания месячной оплаты. Например, квартиранты оплатили первый месяц до 15 числа, значит в договоре будет срок последующих месячных оплат до 10 числа или ранее.
4. Выпишите показания счётчиков и размер задолженности по коммуналке, если таковая имеется.
5. Заключайте договор на срок менее года, если вы не ИП. При таком сроке налоги можно платить, как физическое лицо, т.е. просто пришёл и оплатил.

Как найти квартирантов (арендаторов) на квартиру

Основная проблема, с которой сталкивается хозяин квартиры под съем — поиск жильцов. Выйти из сложившейся ситуации можно несколькими способами.

1. Обратиться в специализированное агентство недвижимости. Специалисты подберут арендаторов, соответствующих всем требованиям заказчика, стоят такие услуги недешево, придется рассчитывать на дополнительные затраты.
2. Разместить объявление о сдаче квартиры на онлайн площадках. Эта схема также работает, правда, велик риск «нарваться» на недобросовестных арендаторов, которые могут испортить имущество или попросту обворовать квартиру.
3. Искать потенциальных жильцов через знакомых, коллег, друзей. Это, пожалуй, самый правильный и удобный способ – по крайней мере, при возникновении тех или иных проблем нанимателей можно будет легко найти и потребовать возмещения нанесенного ущерба.

Законно ли сдавать жилье таким образом?

Закон не устанавливает минимальный срок сдачи квартиры в аренду. Это означает, что жилье можно сдавать даже на несколько часов. Но есть нюансы: соседи часто не жалуют таких собственников, особенно тех, кто сдает квартиры посуточно.

Аренда на сутки часто создает дискомфорт людям, живущим по соседству: квартиранты шумят, нарушают общественный порядок и покой. По этой причине соседи могут пожаловаться на собственника в органы, что может повлечь за собой негативные последствия: привлечение к ответственности за сокрытие доходов и неуплату налогов.

Чтобы не возникло проблем с налоговой инспекцией, нужно ежегодно подавать декларацию в органы с уплатой 13% от доходов.

Сдача квартиры в аренду является гражданско-правовым отношением, а все подобные отношения лучше всего фиксировать на бумаге, поскольку недопонимание между сторонами легко может стать причиной судебных разбирательств. В договоре необходимо максимально подробно прописать все аспекты взаимоотношений с квартирантами (некоторые из взаимоотношений будут рассмотрены ниже), дабы разрешение недоразумений в судебном порядке было быстрым и безболезненным для владельца недвижимости.

На чьей стороне может оказаться суд, предсказать достаточно непросто, ведь результат зависит не только от того, кто в действительности прав, но также и от того – насколько убедительными были представленные аргументы, кто может позволить себе грамотного адвоката, пр. Так, если решение суда принимается в пользу квартиранта, это может стать для арендодателя причиной убытков в виде всевозможных штрафов или компенсаций, что, естественно, снижает прибыльность аренды. Кроме того, отнимается время, необходимое для посещения судебных заседаний и расходуются денежные средства на оплату услуг юристов.

Размышляя над тем, стоит ли заключить договор, необходимо понимать, что аренда недвижимости предполагает оплату налога, а наличие договора является доказательством получения прибыли. То есть, договор имеет смысл заключать в тех случаях, когда владелец недвижимости исправно платит налог с аренды, иначе договор может превратиться в инструмент давления на арендодателя – недобросовестные квартиросъемщики могут попросту шантажировать владельца квартиры обращением в налоговую службу. Как правило, подобное случается, когда у квартиранта нечем платить, и он не торопится с выездом, требуя дать ему еще месяц-другой на поиск нового жилья.

Наиболее частая ошибка, которую допускают владельцы квартир при подготовке квартиры к сдаче, связана с проведением ремонта. Естественно, привлекательность квартиры, которая на момент сдачи находится в опрятном состоянии, возрастает. Однако не стоит слишком усердствовать и делать дорогой ремонт, надеясь за счет этого назначить более высокую арендную плату. На цену аренды влияет не только качество ремонта, стоимость определяется местоположением, качеством и состоянием самого дома, транспортной доступностью и еще целым рядом факторов.

Кроме того, есть рынок, который определяет примерную цену, исходя из спроса и предложения. Поэтому, например, шикарный ремонт не сможет обеспечить спрос при высокой цене, если в подъезде грязь или отсутствуют места для парковки автомобиля, ремонт должен соответствовать статусу и рыночной цене аренды на схожие квартиры. Кроме того, не стоит делать ремонт сообразно своему вкусу, поскольку он может просто не соответствовать вкусу предполагаемой аудитории, а терять клиентов просто потому, что последним не нравится экстремальный цвет обоев, несколько неосмотрительно.

Таким же образом необходимо спланировать комплектацию квартиры необходимой мебелью и бытовой техникой. Например, цена бюджетной квартиры не может сильно увеличиться, если владелец предоставит квартирантам дорогую бытовую технику, а в результате порчи этой техники хозяин рискует потерять значительную часть прибыли, потратив деньги на ремонт.

Что такое долгосрочная сдача жилья и когда стоит к этому прибегать?

Долгосрочная аренда квартир – это передача жилья во временное пользование или владение на срок от одного до пяти лет.

Подойдет данный вариант тем, кто твердо определился с намерениями и планирует сдавать недвижимость более года. Главное его преимущество – нет необходимости постоянно заниматься квартирой, искать новых жильцов. Договор заключается один раз, а после в течение нескольких лет арендодатель просто получает регулярные выплаты.

Удобно прибегать к долгосрочной аренде и тогда, когда владельца полностью устраивают квартиросъемщики. Например, если люди прожили уже некоторое время и не нарушали правила съема:

• вовремя вносили оплату;
• бережно относились к имуществу;
• не тревожили соседей и т.д.

В таком случае не будет потребности подписывать новое соглашение каждый год.

Похожие записи:

• Как написать и подать жалобу в роспотребнадзор
• Налог на вступление в наследство квартиры по завещанию родственнику
• На сколько добавят пенсию детям инвалидам с 1 апреля 2023 года