Договор субаренды нежилого помещения

Финансовые споры 26 февраля, 2023

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор субаренды нежилого помещения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Как составить договор субаренды нежилого помещения?

2. Права и обязанности сторон

3. Как составить договор субаренды нежилого помещения

4. Дополнительные советы и предупреждения

5. Составление договора субаренды

6. Арендная плата и порядок расчётов

7. Как оформить договор субаренды на нежилое помещение образец и правила

8. Права и обязанности сторон по договору субаренды

9. Особенности субаренды

10. Образец договора субаренды нежилого помещения 2019 года между ИП, ООО, физическими лицами

11. Договор субаренды нежилого помещения между юридическими лицами: образцы и риски

12. Что нужно предусмотреть

В контракте пропишите все ключевые полномочия и обязательства сторон, возникающих в рамках поднайма. Если в первостепенном соглашении арендодатель предъявил особые требования к пользованию помещением, их необходимо включить в контракт субаренды в обязательном порядке.

Как составить договор субаренды нежилого помещения?

Договор сделки между двумя и более лицами – это документ, в котором должны быть установлены все основные положения взаимодействия сторон, исключая двоякое толкование и недопонимание важных пунктов.

Строгой формы соглашения не установлено законодательно, поэтому стороны должны самостоятельно его составить и подписать. Предварительно необходимо устно обговорить все моменты сделки и затем оформить их письменно.

Договор субаренды нежилого помещения должен содержать следующие данные:

дата и место составления;
данные о каждой из сторон, ими могут быть юридические и физические лица;
точные и максимально полные сведения об объекте предмета договора – с указанием его точного почтового адреса, общей площади и иных существенных параметров, которые помогут идентифицировать его среди подобных;
права и обязанности каждой из сторон;
срок действия договора;
стоимость, сроки и форма оплаты;
полные данные сторон;
подписи.

Приложением к договору может выступать согласие собственника на переуступку прав аренды и передаточный акт нежилого помещения.

Важно уточнить моменты по срокам договора субаренды:

все договора сроком более 12 месяцев подлежат государственной регистрации;
срок по договору субаренды не может быть больше, чем по договору аренды;
документ не продлевается автоматически по истечении указанного срока, требуется перезаключение нового соглашения.

Подробнее остановимся на правах и обязанностях каждой из сторон сделки. Они требуют отдельного внимания.

Права и обязанности сторон

Обратите внимание, что объем прав по сделке в поднаем ограничен и не превышает объем прав арендатора по первоначальному контракту аренды.

Арендатор обязан оповестить субарендатора обо всех обязательствах, которые он имеет перед собственником нежилого помещения. Рекомендуем в отдельном порядке уведомить второстепенного съемщика о требованиях к эксплуатации имущества, выставленных по первоначальной аренде. В противном случае сделку признают фиктивной.

Как составить договор субаренды нежилого помещения

Договор субаренды нежилого помещения заключается исключительно в письменной форме. При нарушении формы документа закон предусматривает такое негативное последствие, как признание соглашения недействительным в соответствии с пунктом 1 статьи 651 ГК РФ.

При регулировании правоотношений между сторонами применяются правила, установленные к договорам аренды. Именно поэтому к обязательным условиям субаренды, согласно пункты 1 статьи 432 ГК РФ, относятся следующие:

предмет соглашения: данные, которые идентифицируют сдаваемое имущество – объект (статьи 606, 607 ГК РФ);
стоимость аренды (арендная плата): регулируется пунктом 1 статьи 654 ГК РФ.

Вышеперечисленные условия являются существенными для заключения соглашения.

Однако рекомендуется не пренебрегать и другими условиями, не относящимися к существенным, поскольку в судебной практике они зачастую становятся предметом споров. К таким, например, относится залог. Арендатор должен гарантировать, что на момент заключения соглашения офис, склад, цех или иное коммерческое или некоммерческое помещение не является предметом залога и не имеет иных обременений.

Дополнительные советы и предупреждения

Регистрация договора субаренды недвижимости в Росреестре необходима, иначе договор будет считаться недействительным, но регистрировать договор нужно только в том случае, если он заключается на срок 12 месяцев и более.

Многие юридические лица экономят на госпошлине, заключая субарендное соглашение сроком на 10 или 11 месяцев и продлевая такое соглашение при необходимости.

Следует помнить, что незарегистрированный договор не защищает стороны при возникающих конфликтах, разрешать которые придётся в суде, поэтому при решении о фиксации факта соглашения в Росреестре необходимо взвешивать все риски.

Субарендодатель не несёт ответственности перед субарендатором за убытки, возникшие в результате перебоев с электроснабжением или водоснабжением арендуемых помещений, такие ситуации находятся в зоне ответственности коммунальных служб, если только они не возникли по причине неуплаты данных услуг, поэтому порядок оплаты таких услуг следует указать в договоре субаренды.

ВНИМАНИЕ! При фактах порчи имущества в результате аварий или ненадлежащего пользования нежилыми помещениями субарендатором, ответственность перед собственником недвижимости несёт субарендодатель по основному договору аренды.

Итак, при заключении договора субаренды нежилого помещения необходимо учитывать условия и сроки основного договора аренды, также следует указать действия сторон при различных обстоятельствах, чтобы в спорных моментах избежать обращения в суд.

Теперь вы знаете, как выглядит образец договора аренды нежилого помещения с правом субаренды. Кроме того, у вас была возможность скачать бесплатно образец договора субаренды нежилого помещения.

Арендатор имеет право:

На проведение проверки того, соблюдаются ли условия соглашения. Данные визиты проходят в присутствии субарендатора и в рабочие часы
Требовать документы, которые подтвердят вид, который прописан в договоре, использования объекта
На проведение текущего и капитального ремонта. При этом необходимо уведомить другую сторону об этом не меньше, чем за 30 дней.
Устанавливать, какой будет режим работ и использования нежилого помещения в выходные или праздники.

Арендатор обязан:

предоставить помещение в надлежащим внешнем виде. Если в субаренду сдается часть помещения, она также должна быть подключена к коммуникациям, этот момент прописывает отдельно.
Сообщить субарендатору о путях эвакуации и о правилах внутреннего порядка, который установлена на территории коммерческого помещения.

Субарендатор в свою очередь обязан:

Использовать помещение для цели, которая прописана в договоре
Соблюдать техническое и пожарные нормы
Ликвидировать последствия аварийных ситуаций, компенсировать ущерб
Вносить арендную плату вовремя и на условиях, прописанных в договоре
О досрочном прекращении договора уведомить арендатора не меньше, чем за 30 дней

Составление договора субаренды

Субаренда заключается в письменном виде, ее подписывают обе стороны, если в качестве стороны юридическое лицо или договор заключается больше, чем на год. У нотариуса заверять договор не обязательно, типового бланка нет, формулировки могут быть свободными.

В договоре субаренды содержится:

Точный адрес и место расположения помещения
Общая площадь и количество отдельных помещений
Назначение помещения и вид разрешенного использования
Срок и особенность оплаты
Срок действия договора

Необходимые документы:

Заявление
Документ, который является правоустанавливающим для помещения
Акт приема-передачи
Письменное разрешения собственника недвижимости
Оригинал договора аренды
Соглашение о субаренде
Паспорт лиц, которые участвуют в сделке, или регистрационные документы юрлиц

В договоре субаренды необходимо предусмотреть:

Предмет договора (указать площади и месторасположение помещения).
Срок субаренды (его нужно прописать)
Размер и порядок ежемесячной оплаты
Обязанности арендодателя

Арендная плата и порядок расчётов

Правовые нормы именно в отношении субаренды не содержат конкретных правил формирования размера платы для субарендатора. В то же время необходимо понимать, что даже при передаче имущества в субаренду арендатор будет продолжать уплачивать собственнику помещения арендные платежи и возмещать ряд эксплуатационных расходов.

Поэтому, плата за субаренду должна покрывать затраты арендатора по взаимоотношениям с изначальным арендодателем и в идеале приносить ему доход.

Кроме того, платежи от субарендатора должны поступать раньше, чем арендатор должен будет рассчитаться с арендодателем. В противном случае на арендатора может лечь дополнительная финансовая нагрузка в виде неустойки, уплачиваемой собственнику имущества.

Во взаимоотношениях с субарендатором арендатор имеет право установить для последнего свои штрафные санкции в случае несвоевременного внесения платежей. А также арендатор имеет право прописать в договоре возможность его расторжения в случае наличия длительной задолженности.

Как оформить договор субаренды на нежилое помещение образец и правила

Недвижимость приобретается не только для использования по прямому назначению: проживания, организации производственного процесса или торговой точки. Зачастую владелец нацелен на извлечение прибыли. Тогда за некую плату имущество передается во временное владение другому лицу и оказывается в аренде.

Более того, гражданское законодательство допускает пересдачу уже арендованного помещения. Речь идет о субаренде с заключением договора между сторонами. Как это правильно сделать и какие моменты учесть, поговорим далее.

По правовой сути аренда и субаренда – сделки с недвижимостью, а потому должны происходить с учетом юридических формальностей.

Правоотношения сторон урегулированы второй частью главою 34 Гражданского Кодекса.
Для сделок с нежилыми помещениями применяются параграфы 1 и 4.

Арендный механизм востребован физическими лицами, юридическими субъектами, а также индивидуальными предпринимателями. Субаренда встречается не так часто, как аренда, и характерна в основном для предпринимательской деятельности.

На практике процесс выглядит следующим образом. Собственник коммерческой недвижимости сдает здание в аренду. Стороны оформляют соглашение, и арендатор использует вверенные площади.

Со временем надобность в части помещений отпадает. Тогда временный владелец решает передать неиспользуемые помещения третьим лицам. Под офис, магазин или мастерские.

Права и обязанности сторон по договору субаренды

Права и обязанности должны быть прописаны в любом документе. В субаренде арендатор обязан:

Передать офис, предприятие в пользование третьему лицу.
Обеспечить беспрепятственное пользование недвижимостью.
После того, как срок аренды закончится, обязан принять недвижимость от субарендатора.

В свою очередь, субарендатор обязан:

Принять недвижимость от арендатора в установленный договором срок.
Оплачивать аренду в установленном порядке.
Рационально использоваться коммунальные услуги.
Не производить на объекте работ, которые связаны с изменением недвижимого имущества. Для этих целей необходимо составить дополнительное соглашение с арендатором. В противном случае арендатор имеет право потребовать от субарендатора привести помещение в первоначальный вид и устранить самовольные постройки также за счёт субарендатора.
Соблюдать на объекты все требования, предъявленные законодательством к субарендатору, то есть соблюдать пожарную безопасность, техническую, экологическую, санитарную. За неисполнение или несоответствие требованиям, субарендатор обязан нести ответственность самостоятельно.
Обязан проводить инструктаж не только работников организации, но и временно посещающих предприятие.

Арендатор имеет право:

Осматривать помещение в любое время. Но, свой визит он должен согласовать с субарендатором.
Если есть нарушения, то арендатор вправе требовать устранения этих недочётов от субарендатора.

Если под найм запланирован договором более чем на 12 месяцев, нужно обязательно зарегистрировать сделку в Росреестре. Заявление на регистрацию направляется вместе с некоторыми документами:

Нужны документы на сам объект, сдаваемый в найм и под найм. К ним относится кадастровая выписка и паспорт, свидетельство по праву собственности.
2 экземпляра договора по субаренде.
Для физических лиц – паспорт, для юридических – учредительные документы.
Важно также приложить к документам и письменно оформленное согласие владельца на возможную субаренду. Но передача помещения от арендатора третьему лицу может быть разрешена договором аренды, в таком случае согласие от владельца не требуется.

В некоторых случаях требуются и другие документы, к этому следует быть готовым.

Особенности субаренды

Она представляет собой повторную сдачу объекта нежилой недвижимости в пользование третьему лицу. Такое помещение может передаваться только с согласия владельца. Эта процедура допускается как с жилым, так и с нежилым объектом. Но она чаще всего применяется в последнем случае.

Зачастую арендаторы прибегают к данной процедуре, заключив соглашение об аренде по выгодной цене. Затем они ищут субарендаторов, которые снимут помещение по более высокой стоимости. А разница в цене становится для них дополнительным доходом.

Возможность субаренды регулируется п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса. В соответствии с данной статьей, арендатор может поступить с арендуемым объектом одним из нижеперечисленных способов:

сдать помещение частично или полностью, заключив договор субаренды;
передать помещение в безвозмездное пользование;
передать право аренды физическому лицу или другой организации.

У арендатора есть право сдать помещение полностью или только его часть, выделив площадь для субарендатора. Это характерно для офисных или торговых помещений, когда помещение является слишком большим и не задействуется в полной мере.

Образец договора субаренды нежилого помещения 2019 года между ИП, ООО, физическими лицами

Договорные отношения между двумя и более лицами по аренде и субаренде нежилых помещений могут иметь много тонкостей и нюансов. Поэтому предварительно необходимо изучить условия договора и знать моменты, которые могут стать опасными для каждой из сторон.

С примерами договора субаренды нежилого помещения, можете ознакомиться ниже.

Субаренда — переуступка аренды третьему лицу с согласия собственника нежилого помещения.

При этом арендатор вправе сдать в субаренду только часть занимаемых площадей. Такой вариант зачастую используют предприниматели, которые взяли у собственника довольно большое помещение по фиксированной невысокой стоимости и распределили на несколько площадей под аренду. Тогда арендатор вправе, заключить договор субаренды и получать за это материальную выгоду.

Относительно субаренды действуют нормы Гражданского кодекса, в статье 615 которого говорится о том, что арендатор недвижимого имущества вправе:

отдавать имущество в пользование безвозмездно;
сдавать полностью или частично в субаренду;
передавать права арендатора третьим лицам.

Одного желания физического или юридического лица, обладающего правом аренды по соответствующему договору, для его переуступки недостаточно. Нормы в п. 2 ст. 615 ГК РФ требуют обязательно заручиться на это согласием собственника помещения. При его отсутствии сделка не будет действительной и не подлежит государственной регистрации.

Однако, заключая договор аренды, можно добавить пункт о возможности сдавать площади или их часть в субаренду.

Договор субаренды нежилого помещения должен содержать следующие данные:

дата и место составления;
данные о каждой из сторон, ими могут быть юридические и физические лица;
точные и максимально полные сведения об объекте предмета договора – с указанием его точного почтового адреса, общей площади и иных существенных параметров, которые помогут идентифицировать его среди подобных;
права и обязанности каждой из сторон;
срок действия договора;
стоимость, сроки и форма оплаты;
полные данные сторон;
подписи.

Важно уточнить моменты по срокам договора субаренды:

все договора сроком более 12 месяцев подлежат государственной регистрации;
срок по договору субаренды не может быть больше, чем по договору аренды;
документ не продлевается автоматически по истечении указанного срока, требуется перезаключение нового соглашения.

Подробнее остановимся на правах и обязанностях каждой из сторон сделки. Они требуют отдельного внимания.

На договор субаренды нежилого помещения между юридическими лицами (образец ниже) распространяются все ограничения, которые предусмотрены контрактом аренды. Основными условиями для субаренды являются величина платежа и срок действия соглашения.

Если предметом договора является нежилое помещение коммерческого назначения, то одним из требований контракта должно быть целевое использование объекта. Типовой договор субаренды нежилого помещения должен включать перечень допустимых вариантов использования.

Чтобы избежать нарушения условий, арендатор может устанавливать порядок контроля за целевым использованием объекта. Субарендатор должен предоставлять беспрепятственный доступ к помещению для осуществления проверки с периодичностью, установленной соглашением.

Закон не предусматривает возможность заключения договора субаренды до подписания сторонами контракта аренды. Если основной контракт подлежит государственной регистрации, это является основанием для регистрации соглашения субаренды. Он подлежит регистрации даже в случае, если заключен на срок менее 1 года.

Для договора субаренды помещения специальный образец законом не предусмотрен. Чтобы избежать конфликта с собственником помещения и последующих убытков, арендатор может привлечь юриста к оформлению документов.

Договор субаренды нежилого помещения между юридическими лицами: образцы и риски

Когда устраивают площадь и цена, компания соглашается на субаренду и не требует помещение от собственника. Чтобы заключить между юридическими лицами договор субаренды нежилого помещения, составьте документ на основе образца. Предусмотрите риски.

Чтобы зарегистрировать компанию, нужен адрес места нахождения (п. в ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 08.08.2001 № 129-ФЗ). Когда фирма только начинает работу, она ищет бюджетные варианты, но с удобным месторасположением.

Чтобы сэкономить, компания рассматривает офисы небольшой площади. Как правило, такие предложения исходят от арендатора, а не собственника.

Организация может арендовать целое здание и сдавать помещения в поднаем небольшим компаниям.

Сделку с арендатором оформляют как субаренду. За основу можно взять образец договора субаренды и составить документ для сделки между юридическими лицами на нежилое помещение. Но если фирма планирует заключить такой договор, нужно оценить риски.

Что нужно предусмотреть

В договоре субаренды необходимо чётко предусмотреть предмет договора. Это – помещение, которое сдаётся в субаренду. В частности, необходимо указать площадь и местонахождение предмета субаренды. Если в аренду сдаётся офис в здании, то необходимо указать номер комнаты.

Следующий пункт, на который необходимо обратить особое внимание, это – срок субаренды. Его необходимо указать. При это данный срок не может превышать срок действия договора аренды.

Также необходимо указать размер ежемесячной платы. В договоре также необходимо предусмотреть сроки выплаты арендной платы и возможность ее изменения.

Важно! в соответствии с действующим законодательством доход, полученный на основании договора субаренды, облагается налогом. Данный факт необходимо учитывать при определении размера ежемесячной выплаты.

Также необходимо предусмотреть обязанность арендодателя предупредить арендатора обо всех обязанностей, которые он имеет перед собственником помещения по договору аренды.