Покупка квартиры с отказавшимися от приватизации
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры с отказавшимися от приватизации». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Один из вариантов – судиться с отказником и отвоевывать право на 100%-ное владение недвижимостью юридическими способами. Как подчеркивают юристы, шансов на успех – менее 50%; чаще всего суд решает дело в пользу отказников.
Единственный вариант, когда выиграть дело может новый владелец квартиры – если ему удастся доказать, что отказник добровольно покинул данную квартиру, сменил место жительства и отказался от своего права на проживание.
Чаще всего вопрос решается на договорной основе.
Новый владелец предлагает отказнику денежную компенсацию в обмен на полную выписку из квартиры. Либо владелец покупает для отказника жилье, эквивалетное по стоимости доли отказника в данном объекте недвижимости.
Юристы солидарны в ответе на вопрос – стоит ли покупать квартиру с отказниками. Не стоит, если есть возможность выбрать другой вариант. Если вы хотите именно эту квартиру, добивайтесь от продавца, чтобы он решил вопрос. Чтобы не столкнуться с наличием отказников после сделки, тщательно проверяйте юридическую историю квартиры – кто в ней прописан и был прописан/проживал, кто был собственником и по каким причинам квартира переходила от одних собственников к другим.
Риск 2. Наличие скрытых собственников
Еще один риск покупки приватизированной квартиры относится к «скрытых собственникам». Это лица, которые до этого не воспользовались своим правом на часть жилья и не указаны в выписке ЕГРН. Скрытыми собственниками могут быть лица, которые по различным причинам не вступили в наследство, супруги, не получившие причитавшуюся им долю, а также дети, пояснила Наталия Борзенкова из «Инком-Недвижимости».
По ее словам, такие скрытые собственники могут начать требовать свою долю уже у нового владельца. Обычно подобные ситуации решаются в суде: старый собственник получает свою долю или стороны заключают соглашение о выплате компенсации за долю.
Сюда же относятся так называемые «мертвые души», добавил президент Международной коллегии адвокатов Москвы «Почуев, Зельгин и Партнеры» Александр Почуев. Речь идет о лицах, которые исторически проживали в квартире до ее приватизации, но потеряли с ней правовую связь — фактически выехали по разным причинам. Например, это могут быть лица, отбывающие наказание в местах лишения свободы на момент приватизации. «Такие лица могут объявиться после сделки с требованием о вселении в квартиру на праве бессрочного пользования, поскольку их права были или нарушены, или вообще не получен отказ от участия в приватизации», — отметил он.
В итоге дело будут разбирать в суде. По словам адвоката, суд выяснит все обстоятельства и причины, почему человек не реализовал свое право на бессрочное пользование и приватизацию. Иногда решение принимается в пользу старого владельца.
«Подводные камни» покупки приватизированной квартиры
В каких случаях приватизация может быть признана недействительной?
Приватизация – это обычная сделка, такая же, как купля-продажа или дарение. Любая сделка может быть признана судом недействительной по заявлению какой-то заинтересованной стороны. Вот случай из моей практики: бабушка получила по ордеру трехкомнатную квартиру в Екатеринбурге, т.е. квартира муниципальная. У бабушки двое детей: старший сын и младшая дочь. Все включены в ордер, все имеют право на бесплатную приватизацию. Какое-то время старший сын, будучи уже взрослым, уезжает и отсутствует в течение 9 лет. При этом он меняет место жительства и снимается с регистрационного учета. Бабушка приватизирует квартиру в единоличную собственность. Через 9 лет старший сын возвращается и обращается с иском в суд на свою мать, чтобы суд признал за ним право пользования, а договор приватизации — недействительным. И областной суд удовлетворил иск сына в полном объеме, то есть квартира в Екатеринбурге стала опять муниципальной собственностью.
В чем различия права собственности и права пользования приватизированной квартирой?
Расскажу еще один случай из практики. Пришла женщина на консультацию. Она, в свое время работая на предприятии, получила двухкомнатную квартиру в Екатеринбурге. А в ордер включена дочь. Мать и дочь собираются приватизировать эту квартиру. При этом события разворачиваются так, что сама хозяйка отказывается от приватизации, а дочь приватизирует жилье в единоличную собственность. Далее дочь, с согласия матери, продает эту квартиру, а маме покупает комнату коридорной системы и оформляет эту комнату в свою собственность. Через полгода дочь продает эту комнату посторонним людям. Мама об этой сделке ничего не знает. Проходит еще полгода, и новый собственник обращается с иском в суд. Буквально два дня назад женщину из занимаемой комнаты выселили судебные приставы. Она спрашивает: «Что делать?» Я отвечаю: «Ваше право пользования носит бессрочный характер. Оно возникло и сохраняется по отношению к двухкомнатной квартире, которую дочь первоначально продала. Вы можете обратиться с иском к тем покупателям в суд».
Как при приватизации избежать возникновения права пользования у третьих лиц?
Если на момент приватизации третьи лица имели равные с нанимателем права пользования и отказались от приватизации, то их право пользования носит постоянный и бессрочный характер. То есть получается, что в этой квартире собственник один, но право пользования имеют еще, к примеру, двое человек. При договоре купли-продажи собственник имеет право эту квартиру продать, но эти лица остаются в этой квартире до конца своих дней.
Как снизить риски при покупке приватизированной квартиры?
Если человек покупает квартиру, где первоначальный документ – договор приватизации, нужно проверить множество нюансов. Еще раз посоветую не пожалеть денежных средств и обратиться к юристу, чтобы он проверил, кто приватизировал эту квартиру, кто имел право на приватизацию, кто отказался, то есть может ли быть впоследствии эта сделка – договор приватизации — быть судом признана недействительной.
Преимущества и недостатки
Главное преимущество приватизации – возможность бесплатно оформить права собственности на недвижимость и распоряжаться ею по своему усмотрению. Так, собственники квартиры наделены правом:
Передавать квартиру по наследству. Приватизированная квартира может быть передана по наследству и включена в завещание. Для того чтобы вступить в наследство, наследникам не нужно будет доказывать наличие родственных связей с наследодателем и факт совместного проживания с ним в одной квартире. Что касается неприватизированной квартиры, то она не передается по наследству. Но это не означает, что родственники ответственного нанимателя будут выселены из квартиры: они продолжат проживать в квартире, а один из родственников может переоформить договор социального найма на себя. Проживать в квартире смогут только те родственники, которые были зарегистрированы в ней на дату смерти нанимателя. Неприватизированная квартира может передаваться по наследству в случае, если гражданин собрал все документы, подал заявление на приватизацию и умер перед оформлением договора. Если никто из жильцов не проживал в квартире на момент смерти квартиросъемщика, то она перейдет к государству (на основании )
Поэтому так важно, чтобы кто-то из жильцов был прописан в квартире.
Прописать в квартире новых жильцов. В квартире в собственности можно зарегистрировать кого угодно по усмотрению собственников
В неприватизированной квартире на регистрацию супругов, родителей, совершеннолетних детей нужно получать согласие других членов семьи. На регистрацию других граждан можно получить согласие от проживающих и муниципалитета. Муниципалитет проверит при этом соблюдение учетной нормы площади на 1 человека: например, в Краснодаре – это 10 кв. м, в Санкт-Петербурге – 9 кв. м и пр. Исключение составляют только несовершеннолетние дети: их можно зарегистрировать без каких-либо дополнительных разрешений.
Продать, подарить, передать в залог или обменять, сдать в аренду. Неприватизированной квартирой нельзя распоряжаться по своему усмотрению, а ее передача в аренду может стать формальным поводом для отказа в продлении договора социального найма.
Сделать в квартире перепланировку, перевести ее в нежилое помещение. Так, собственник вправе проводить перепланировку в тот момент, когда он сам пожелает. В отношении муниципального жилья предварительно нужно получить согласие от фактического собственника (государства или муниципалитета). А перевод квартиры в нежилое помещение фактически невозможен.
Приватизация квартиры позволит уменьшить размер ежемесячной платы за пользование жилым помещением. Данная компенсация выплачивается жильцами социальных квартир ежемесячно в виде дополнения к квартплате (размер такой платы в Москве составляет около 1100 р. в месяц). Хотя за квартиру в собственности предстоит платить налог, но его размер гораздо меньше суммы компенсации за пользование социальным жильем.
Покупка квартиры с отказником от приватизации
Суды, в частности, мотивируют отказ в удовлетворении исков о признании прекратившими право пользования и снятия с регистрационного учета тем, что истцы не предоставляют доказательств добровольного отказа от права бессрочного пользования квартирой.
Сложности после сделки с такой квартирой возникают у покупателей приватизированной недвижимости обычно в том случае, когда «отказник» на момент сделки зарегистрирован в квартире и после продажи отказывается ее освобождать. И возникают такие ситуации из-за того, что права «отказников» при продаже приватизированных квартир часто не учитываются, для них не приобретается недвижимость и им попросту негде жить, а также в связи с тем, что покупателя в таких сделках или никто не подстраховывает, или для страховки выбран специалист недостаточной квалификации для оценки рисков при покупке недвижимости.
Рассматриваю вариант покупки квартиры. Семья (продавцы), приватизировали её в 2006 году, но один из прописанных на тот момент в ней членов семьи отказался от приватизации. Сейчас у них новая квартира, а старую приватизированную они продают. На данный момент эта семья и отказавшийся от приватизации человек проживают в новой квартире, отказник уже зарегистрирован по новому адресу. Т.е. отказник никуда не пропал и вроде как знает о продаже квартиры. Скажите нужно ли в этом случае брать у отказника заявление, что он уведомлен о продаваемой квартире, претензий не имеет и отказывается от бессрочного пользования квартиры? Стоит ли перестраховаться и привести его на нотариальную сделку купли-продажи? Спасибо!
На данном этапе вопрос решить должен владелец квартиры, и у него такая возможность есть. Для покупателя важно, чтобы продавец по результатам переговоров с отказником предъявил такие документы:
— расторгнутый договор социального найма,
— заявление отказника о том, что он не претендует на долю данной собственности.
В договоре купли-продажи должно быть указано, что отказник обязуется сняться с регистрационного учета и найти себе другое место жительства.
В этом случае вы можете без опасений покупать квартиру – при наличии указанных документов у нее нет обременений.
Один из вариантов – судиться с отказником и отвоевывать право на 100%-ное владение недвижимостью юридическими способами. Как подчеркивают юристы, шансов на успех – менее 50%; чаще всего суд решает дело в пользу отказников.
Единственный вариант, когда выиграть дело может новый владелец квартиры – если ему удастся доказать, что отказник добровольно покинул данную квартиру, сменил место жительства и отказался от своего права на проживание.
Чаще всего вопрос решается на договорной основе.
Новый владелец предлагает отказнику денежную компенсацию в обмен на полную выписку из квартиры. Либо владелец покупает для отказника жилье, эквивалетное по стоимости доли отказника в данном объекте недвижимости.
Юристы солидарны в ответе на вопрос – стоит ли покупать квартиру с отказниками. Не стоит, если есть возможность выбрать другой вариант. Если вы хотите именно эту квартиру, добивайтесь от продавца, чтобы он решил вопрос. Чтобы не столкнуться с наличием отказников после сделки, тщательно проверяйте юридическую историю квартиры – кто в ней прописан и был прописан/проживал, кто был собственником и по каким причинам квартира переходила от одних собственников к другим.
Покупка квартиры с » отказниками»
Даже через суд можно снять с учета далеко не всех. Поэтому важно знать, кого нельзя выписать:
- несовершеннолетнего, если это оставит его без жилья;
- детей-сирот;
- бывшего члена семьи, если он отказался от прав на долю при приватизации;
- человека, которому жилье передано по договору пожизненной ренты;
- лицо, унаследовавшее долю в квартире.
Если прописанный жилец не относится к перечисленным категориям, но есть основания для его выписки, тогда можно направляться в районный суд, взяв с собой следующие документы (для суда и ответчика):
- исковое заявление;
- паспорт;
- правоустанавливающие документы на недвижимость: свидетельство о праве собственности или выписку из реестра;
- основание выписки: свидетельство о расторжении брака, копии квитанций и так далее;
- квитанцию об оплате госпошлины.
После приема документов будет назначено судебное заседание, в ходе которого суд рассмотрит правомерность оснований выписки и вынесет решение.
При удовлетворении требования следует дождаться его вступления в законную силу, после чего зафиксировать снятие с учета в обычном порядке.
Узнайте больше о том, как выписать из квартиры человека через суд.
Какой указывать адрес проживания
Здесь я отвечу на такие вопросы — «Я не знаю где сейчас проживает «отказник», какой тогда адрес указывать в исковом заявлении? А если известно, тогда указывать фактический адрес?»
По судебной практике адресом проживания ответчика считается адрес его прописки — п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда от 23 июня 2020 г. N25. Поэтому в исковом заявлении адресом проживания «отказника» вписываем адрес прописки — квартиры, из которой и хотим его выписать. Истец не обязан знать где на самом деле проживает ответчик. Часто он и не знает об этом.
В итоге все повестки в суд ответчику отправят на адрес квартиры — ст. 113 ГПК РФ. Если он не получит их (потому что там не проживает), суд все равно посчитает его извещенным. По закону суд сделал все от себя зависящее, чтобы уведомить ответчика. Получение корреспонденции — это обязанность гражданина. Если он не явится в суд, дело будут рассматривать без него (заочно) — п. 4 ст. 167 ГПК РФ. Это на руку истцам, потому что он не сможет защищать свои интересы.
Можно ли выписать из квартиры человека отказавшегося от приватизации
Верховный суд РФ подошел к изучению вышеуказанного дела (отец против сына) со всей серьезностью и судей ВС можно понять&hellip, проблема вот таких &ldquo,вечных жильцов&rdquo, как сын уже стала большой социальной проблемой. Недобросовестные родственники и знакомые, оказавшиеся в момент приватизации прописанными в квартире и отказавшиеся от приватизации в пользу других, со временем понимая свое исключительное положение &ldquo,вечных жильцов&rdquo,, ни под каким предлогом не желали и не желают выписываться из квартиры добровольно, такие горе родственники еще набравшись наглости грозят заехать в квартиру и устроить собственникам квартиры настоящий ад&hellip, Не правда ли знакомая ситуация? При этом иногда у таких &ldquo,родственников&rdquo, есть и где жить, и главное они там и живут&hellip, но Вашу квартиру держат как бы &ldquo,про запас&rdquo,.
Кто может отказаться?
Многие люди, не желающие оформлять на себя даже часть недвижимости, задумываются о том, можно ли отказаться от приватизации. Процедура может выполняться любым человеком, прописанным и проживающим в недвижимости.
Инициатором приватизации обычно выступает ответственный квартиросъемщик, указанный в договоре соцнайма или ордере. Но все люди, зарегистрированные в этой недвижимости, имеют право на участие в процессе. Дополнительно они могут составить официальный отказ. Дети не могут исключаться из процесса, поэтому они обязательно участвуют в приватизации, хотя после достижения 18 лет могут воспользоваться таким своим правом повторно.
Важно учитывать даже тех лиц, которые временно не проживают в квартире, но имеют в ней постоянную прописку.
Права и обязанности отказавшегося
Как отказаться от приватизации после приватизации квартиры? Если все участники процесса оформили право собственности, то отказаться от участия в приватизации не получится.
Гражданин, написавший официальный отказ, наделяется следующими правами:
- Можно проживать в недвижимости до конца жизни, причем сохраняется такое право даже при условии, что меняется собственник квартиры.
- Может гражданин пользоваться общедомовым имуществом, к которому относятся земельный участок, где располагается строение, лестницы, лифты или другие аналогичные сооружения.
- Если человек отказывается от своей доли, которая была им приватизирована, для чего составляет договор дарения, передавая имущество другому прописанному в квартире гражданину, то в дарственной следует указать на возможность проживать в недвижимости до конца жизни.
- Не могут другие собственники квартиры выписать этого человека принудительно из недвижимости, причем даже в ситуации, если гражданин признается недееспособным.
Но кроме прав, гражданин наделяется некоторыми обязанностями. К ним относится:
- человек обязан далее уплачивать средства за коммунальные услуги;
- жилое помещение должно поддерживаться в оптимальном жилом состоянии, поэтому не допускается, чтобы оно намеренно разрушалось;
- проживающие лица должны соблюдать права и интересы других прописанных граждан, а также учитывать правила использования жилых помещений.
Окончательный отказ от приватизации жилья не получится изменить или отменить. Оспорить его без веских оснований невозможно, поэтому каждый человек должен ответственно подходить к такому решению. Процедура предполагает обращение к нотариусу, причем специалист обязательно оповестит клиента о том, с какими последствиями принятого решения ему придется столкнуться в будущем.
Покупаю квартиру с прописанными людьми отказывшимися от приватизации
Все это время бывшие хозяева проживали с ней под одной крышей. Но все могло быть иначе, если бы Галина проверила юридическую историю этой квартиры, а еще лучше – обратилась к профессионалам при покупке недвижимости.
Покупая квартиру, следует помнить, что в ней могут быть прописаны как владельцы жилья, так и люди, отказавшиеся от приватизации, но имеющие при этом право бессрочного пользования (проживания, которое прекращается в случае добровольной перемены места жительства) в данном помещении, так называемые «отказники». Это могут быть, к примеру, родители, которые отказались от своей доли в пользу детей.
При этом собственники могут продать квартиру без согласования с «отказниками», но по закону, последние имеют те же права и обязанности, что и владельцы жилья, только с некоторыми ограничениями.
Для оформления отказа от приватизации существует масса причин:
- Снятие препятствий для приватизационных мероприятий для остальных жильцов с сохранением права воспользоваться приватизацией позже. Отказавшись сейчас, впоследствии оспорить собственное решение будет невозможно.
- Нежелание платить налог на недвижимое имущество после принятия собственности.
- Намерение получить муниципальное жилье с большей площадью, в лучшем районе и удобствами. К таким ситуациям относят отказ при проживании в аварийном, ветхом доме, общежитии, коммуналке, закрытом населенном пункте. В дальнейшем, при получении лучшей квартиры, гражданин сможет реализовать свое право и приватизировать более ценный объект собственности.
Отказываясь принимать долю в недвижимости, человек сохраняет право проживания в приватизированной квартире и пользования объектом, вплоть до момента получения другой жилплощади или при изменении обстоятельств.
Наличие зарегистрированного жилья накладывает некоторые ограничения при намерении распорядиться недвижимостью вне зависимости от сделки, отказник от приватизации сохраняет за собой прописку и возможность пользоваться всей квартирой.
Продать квартиру в таких условиях становится проблематично.
Что необходимо учесть при покупке приватизированной квартиры?
Что касается покупки приватизированной квартиры, то новый владелец получает все те же преимущества, которые были у прежнего собственниках.
После покупки он может сдать, подарить эту квартиру, продать ее повторно и т.д.
Покупка приватизированной квартиры избавляет от необходимости выполнения приватизации самостоятельно, что позволяет сэкономить деньги и время.
Продать такое жилье в будущем будет намного легче. Покупка подобной квартиры дает более благоприятные перспективы в старости. При желании пожилой владелец приватизированной квартиры может представить ее в качестве вклада при подписании договора ренты либо же переселения в хороший приют для престарелых.
Довольно часто людей не устраивает стандартная планировка квартиры и при покупке нового жилья они намереваются внести в нее изменения. Сделать это в неприватизированной квартире нельзя.
Покупка приватизированной квартиры является гарантией того, что ее собственник не окажется на улице даже при наличии серьезных долгов за коммунальные услуги.
Никто не имеет права выселять владельца с принадлежащих ему квадратных метров без предоставления альтернативного жилья и оплаты соответствующих расходов.
Риски покупки приватизированной квартиры
Покупая приватизированную квартиру, люди подвергают себя серьёзным рискам остаться и без квартиры и без денег. Разберём все риски при покупке приватизированной квартиры и как обезопаситься по покупке.
- Люди приватизируют квартиру, когда хотят распоряжаться ею, при этом судебная практика говорит о том, что суды почти всегда встают на сторону людей, обманутых или обойдённых при приватизации.
- Для чего люди приватизируют квартиры
- Пожилые люди- для оформления наследства
- Теми, кому нужно «залоговая масса» для получения кредита в банке
- Кто планирует сдавать квартиру
- Кому- нужно кого- нибудь прописать без лишних согласований
- Для перепланировки
- Если дом планируется к сносу, владельцу приватизированного жилья обязаны компенсировать все убытки