Если квартиранты живут без договора
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Если квартиранты живут без договора». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Каждый жилец квартиры обязан осуществлять уплату коммунальных услуг даже при отсутствии письменно оформленного договора. Эту обязанность предусматривает жилищное законодательство РФ. В данном случае договор имеет устную форму. Подтвердить факт устной сделки можно любыми письменными доказательствами (к примеру, переписка, выписка из домовой книги и др.), а также свидетельскими показаниями.
Что делать, если квартирант не согласен с выселением
Если арендатор не согласен с выселением, а переговоры зашли в тупик, то сторонам необходимо решать этот вопрос в судебном порядке.
«Если наниматель отказывается выехать из квартиры (независимо от того, что является причиной выселения), выселить его могут только судебные приставы. Но такие случаи встречаются крайне редко, чаще всего стороны решают подобные вопросы путем переговоров и компромиссов», — отметил ведущий юрисконсульт «Инком-Недвижимости».
Обеспечительный платеж в данном случае возвращается нанимателю за вычетом сумм, которые обеспечивались таким платежом согласно договору: как правило, это задолженность по плате за наем и оплата убытков (например, порча мебели, техники).
Суд может предоставить нанимателю срок для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора, но не более одного года. Если в течение этого времени квартирант не устранит нарушений, суд по повторному обращению собственника расторгает договор, уточнил Родион Ларченко.
Если наниматель ничего не нарушил, выселить его досрочно нельзя. Продажа квартиры не является основанием для выселения. «Если собственник сменил замки или иным образом пытается лишить нанимателя возможности пользоваться квартирой, наниматель вправе требовать возмещения убытков», — сказал юрист. К убыткам может относиться разница в плате за наем, если наниматель был вынужден снимать более дорогую квартиру, расходы на переезд, а также моральный вред.
В этой статье приведены практические рекомендации о том, как выдворить проживающих из квартиры без договора. Поскольку владелец помещения вправе требовать от посторонних лиц освободить жилплощадь, даже отсутствие документального подтверждения сделки не является существенным препятствием к прекращению аренды.
Но обеим сторонам правоотношений стоит пытаться решить вопрос мирным путем. В противном случае существует риск наложения санкций со стороны фискальных и правоохранительных органов.
При возникновении спора лучшим выходом окажется обращение к юристу. Специалист окажет правовую поддержку заинтересованной стороне на любой стадии:
- в досудебном урегулировании спора;
- при обращении в правоохранительные органы;
- во время подготовки и в течение судебного процесса;
- при обжаловании и исполнении решения суда.
Для того, чтобы выселить из квартиры проживающих там без договора аренды в первую очередь необходимо желание собственника квартиры. Ведь если арендаторы не нарушают права третьих лиц (соседей), то освобождать жилплощадь они не обязаны. Все что могут сделать соседи — это обратиться к хозяину квартиры и уведомить о том, что квартиросъемщики им мешают.
Основаниями для выселения арендаторов является:
- систематически не платят аренду;
- используют жилое помещение в иных целях (магазин, офис, склад и т.д.);
- содержат квартиру в антисанитарных условиях;
- смена собственника жилого помещения;
- нарушают нормы общепринятого поведения (употребление алкоголя, дебоши и т.д.);
- наносят повреждения самому жилищу или имуществу, находящемуся в нем;
- иные причины.
Выселение без договора аренды
При отсутствии договора между сторонами, закон становится на сторону владельца имуществом. В законе имеется соответствующая запись, о том, что жилье сдается в аренду на основании письменного соглашения. Это условие является обязательным. Поэтому выселить недобросовестных арендаторов не составит никакого труда.
Но следует понимать, что отсутствие соглашение не означает, что правоотношений вовсе не было. Есть случаи, когда фактическое вступление в правоотношения считается заключением соглашения (например, в трудовом законодательстве). В таких ситуациях закон не разрешает стороне привлекать свидетелей, когда доказывается правомерность действий.
Но выселить жильцов все-таки не будет сложно. Потому что у них нет права пользования соответствующей жилой площадью.
В данной ситуации для выселения можно привлечь сотрудников правоохранительных органов. В этом случае достаточно того, что вы докажете право собственности жильем.
Наличие регистрации у жильцов
Наличие регистрации, особенно постоянной создаст трудности при выселении. На основании жилищного законодательства, наличие регистрации по месту проживания служит не только отметкой о месте пребывания. Это может дать основание пользоваться жилой площадью.
Если досаждают квартиранты, снимающие квартиру у соседей
Довольно часто причиной выселения квартирантов становится не их неплатежеспособность, а буйное поведение или вредные привычи. Тем, кого волнует вопрос, как выселить квартирантов соседей, можно посоветовать лишь одно. Жалуйтесь! Сначала звоните хозяевам квартиры и требуйте, чтобы они приняли меры. Скорее всего, они не захотят усложнять себе жизнь и избавят вас от надоевшего соседства.
Ну а если хозяева квартиры бездействуют, а временные жильцы продолжают отравлять вам жизнь, вызывайте участкового и пишите заявление в полицию. Как только их накопится больше трех, участковый будет обязан принять меры. Скорее всего, дело будет передано в суд, и соседям, допустившим проживание на своей жилплощади квартирантов, не соблюдающих установленные правила, придется заплатить штраф.
Кстати, если вы озадачены тем, как выселить квартирантов из коммунальной квартиры, действовать надо аналогичным способом. Только запротоколированные заявления в полицию, подтверждающие, что вы действительно страдаете от неудобного соседства, помогут вам решить дело в свою пользу.
Выселение при отсутствии оплаты
Выселить из собственной квартиры проживающих без договора найма, которые нарушили устные договоренности об оплате, можно просто отменив аренду. Поскольку не заключен арендный договор, арендодатель может в любое время прекратить любые устные соглашения.
Причинами этого могут выступить любые факторы, не устраивающие владельца, невыполнение устных обязательств, а также поступки, которые противоречат законам РФ.
Выселить квартирантов, которые не платят за проживание, можно в любой момент при отсутствии договора аренды. Отсутствие документа для жильца означает только то, что он не сможет никак воспротивиться этому. Единственное решение для жильца – погашение долга по аренде и договоренность о сроках этого погашения.
Как выселить квартирантов из съемной квартиры при наличии у них временной прописки?
Регистрация по месту пребывания предусматривает проживание гражданина на указанной жилплощади до срока, упомянутого в документе. В этом случае выселение квартиросъемщика превращается в практически невозможную затею. Специалисты приводят лишь несколько причин, которые могут помочь в реализации процедуры:
— квартирант попал под призыв в ВС РФ;
— жилец препровожден в места лишения свободы;
— квартиросъемщик пропал без вести или умер (требуется официальное подтверждение);
— допущена ошибка при оформлении регистрации;
— документы признаны поддельными.
В некоторых ситуациях результативна устная договоренность с клиентом. Достигнув понимания, следует попросить жильца написать соответствующее заявление о снятии с регистрации.
Как выселить жильцов из сдаваемой квартиры соседей в «коммуналке»?
Как и в ситуациях, связанных с проживанием квартирантов на отдельной жилплощади, занимаемые арендаторами квадратные метры в коммуналке, могут послужить причиной выселения. Для осуществления этого процесса понадобятся серьезные основания и зафиксированные нарушения. Процедура инициируется при обоюдном согласии сторон и или в связи с приведением в исполнение решения судебных органов.
Регламентируют правовую сторону вопроса соответствующие нормы законодательства (ст. 619 и 620 ГК РФ). Собственник не обязан обсуждать с квартиросъемщиком причины выселения, однако должен в письменной форме уведомить жильца о расторжении договор в одностороннем порядке за 2 месяца до того момента, как наступит срок окончания действия соглашения. Сообщение можно доставить самостоятельно или заказным письмом.
Коротко: как без суда выселить арендатора из квартиры
Если вы планируете заключать договор о найме сроком до года, то можете включить туда условие о расторжении по вашей инициативе и без суда. Для этого:
- Сформулируйте условия расторжения максимально полно и однозначно. Укажите конкретный срок, если речь идёт о просрочке платежей, и конкретную сумму — если о порче имущества. Приведите существенные причины: просрочку в один день суд вряд ли посчитает серьёзной.
- Чётко пропишите порядок исполнения условий расторжения. Уточните, как вы уведомите нанимателя о прекращении договора, в какой срок он должен освободить помещение и как передаст его вам обратно.
Права и ответственность квартиросъемщика
Все права и ответственности оговариваются в договоре аренды (найма) и начинают действовать с его подписания. Устные условия сделки могут держаться только на честном слове квартиросъемщика и его совести.
Он может испортить имущество, не заплатить по коммунальным счетам, либо залить соседей и доказать это владелец квартиры не сможет, как и сам факт того, что между ними существует договор. Все, что случается с имуществом остается в зоне ответственности владельца.
Также и прав у квартирантов ровно столько, сколько совести у владельца. Без оформления договора нанимателя могут выгнать из квартиры в любой момент, не возвращая заплаченных вперед денег. И он тоже не сможет доказать, что его обманули.
Квартиросъемщик может стать жертвой аферистов, которые под видом собственника возьмут с него деньги вперед за несколько месяцев, а вскоре появится владелец, у которого мошенники сняли жилье на месяц. Как решится ситуация в таком случае, неизвестно, потому что доказать факт мошенничества будет очень сложно.
Важно! Перед законом участники устного договора не имеют никаких прав и не несут никакой ответственности.
Теперь вам известно о правах квартиросъемщика без соглашения о найме жилья.
Юристов часто спрашивают: за что можно выгнать квартирантов, помимо неуплаты? Основания бывают разными, а значит характер выселения также будет отличаться.
Чем руководствоваться при выселении съемщиков:
- нарушение условий договора найма квартиры – если договор заключался;
- систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, регулярные жалобы на квартирантов;
- создание в квартире офиса, склада, мастерской, кальянной, магазина – применяется ст. 7.21 КоАП с наложением штрафа;
- разрушение жилой конструкции, отсутствие должного ухода за арендованной квартирой;
- уклонение от оплаты за пользование жильем (аренды, квартплаты, коммунальных услуг);
- систематические дебоши, крики, драки, злоупотребление алкоголем, шумные вечеринки, сомнительный контингент;
- угроза жизни или здоровью соседей/собственника.
Выявленные нарушения должны быть доказаны хозяином квартиры. Обычно проблем не возникает – квартиранты сами дают повод, в результате чего их можно выгнать из квартиры.
Нюансы при неуплате за квартиру при наличии соглашения:
- если договор был краткосрочным (12 месяцев), арендодатель имеет право выселить жильцов в случае задолженности свыше 60 дней;
- если договор был долгосрочным (от 12 месяцев до 5 лет), основанием послужит неуплата за квартиру свыше полугода.
Невнесение арендной платы – наиболее частая причина выдворения недобросовестных квартиросъемщиков. Но нужно учитывать жизненные обстоятельства, меняющие ход принудительных мер.
При обращении в суд порядок действий следующий:
- Вами составляется исковое заявление.
- Сбор доказательств и документов.
- Подача искового заявления в суд.
- Судебный процесс.
- Вынесение судебного решения.
СПРАВКА! В подобных случаях, суд, как правило, встаёт на сторону собственника, поэтому исход дела очевиден.
Помимо выселения квартирантов, собственник имеет право потребовать возмещение причинённого ему материального и морального ущерба, если таковые имеются. Факт хищения и порчи имущества, должен быть подтверждён и задокументирован полицией.
Факт причинённого морального ущерба, Вы можете доказать взяв справку из медучреждения об ухудшении здоровья (если в процессе разборок с нанимателем Вы обращались к доктору).
При обращении в суд, следует знать:
- за подачу иска, Вам придётся оплатить госпошлину в размере 300 рублей;
- квартиранты будут продолжать занимать помещение на протяжении всего судебного разбирательства;
- как правило, судебный процесс длится не более трёх месяцев. Обращаться следует в районный суд, по месту регистрации вашего жилья.
Что делать, если квартирант не согласен с выселением
Если арендатор не согласен с выселением, а переговоры зашли в тупик, то сторонам необходимо решать этот вопрос в судебном порядке.
«Если наниматель отказывается выехать из квартиры (независимо от того, что является причиной выселения), выселить его могут только судебные приставы. Но такие случаи встречаются крайне редко, чаще всего стороны решают подобные вопросы путем переговоров и компромиссов», — отметил ведущий юрисконсульт «Инком-Недвижимости».
Обеспечительный платеж в данном случае возвращается нанимателю за вычетом сумм, которые обеспечивались таким платежом согласно договору: как правило, это задолженность по плате за наем и оплата убытков (например, порча мебели, техники).
Суд может предоставить нанимателю срок для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора, но не более одного года. Если в течение этого времени квартирант не устранит нарушений, суд по повторному обращению собственника расторгает договор, уточнил Родион Ларченко.
Если наниматель ничего не нарушил, выселить его досрочно нельзя. Продажа квартиры не является основанием для выселения. «Если собственник сменил замки или иным образом пытается лишить нанимателя возможности пользоваться квартирой, наниматель вправе требовать возмещения убытков», — сказал юрист. К убыткам может относиться разница в плате за наем, если наниматель был вынужден снимать более дорогую квартиру, расходы на переезд, а также моральный вред.
Арендатор не платит за квартиру. Как его выселить?
У моей семьи есть несколько квартир, которые мы сдаем. Я координирую все процессы: даю объявления, готовлю договоры, слежу за оплатой. Появилась проблема: заключил с одним арендатором договор на 11 месяцев, но он постоянно задерживает оплату — и за квартиру, и за ЖКУ. Мы пытались войти в его положение, но это происходит постоянно.
Расскажите, пожалуйста, как выселить арендатора по инициативе наймодателя? По закону это надо делать строго через суд, но это долго и связываться не хочется.
Статья 687 ГК РФ устанавливает порядок расторжения договора найма. Одно из оснований звучит так: «Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа».
Я не совсем понимаю, что значит фраза «невнесение платы более двух раз». Допустим, наниматель должен мне 20 тысяч рублей, а платит 5 тысяч. Формально это не невнесение платы, а недовнесение, так? Получается, мой единственный выход — брать то, что дают, а недоплату требовать через суд?
Добавлять в договор пункт о выселении при неоплате за определенное количество месяцев тоже глупо: любой, кто читал статью 687, понимает, что это условие незаконно.
Выселение силой чревато уголовным преследованием — обвинением в проникновении в жилище или краже имущества.
Не знаю, что делать. Помогите.
Выселить людей на улицу можно только по решению суда или с их согласия. Применять силу для выселения нельзя: придется отвечать за наставленные в процессе синяки и испорченные при выбрасывании вещи, а это уголовно и материально наказуемо. Тех, кто не хочет выезжать из квартиры, насильно могут выселить только судебные приставы-исполнители по исполнительному листу, выданному судом. Иначе никак.
Основание для такого выселения — расторжение договора найма жилого помещения в связи с неоплатой. Гражданский кодекс разрешает не принимать плату частями, а неоплата больше двух месяцев по краткосрочному договору — это уже основание для его расторжения с последующим выселением. В договоре вы можете сразу прописать условие о его расторжении, если наниматель не платит.
В статье 687 ГК РФ речь идет не просто о невнесении платы, а о ее невнесении в срок. Если наниматель трижды заплатил пятнадцатого числа вместо десятого, это основание для расторжения договора.
Мы уже писали, как взыскать долг с нанимателя: это можно сделать только через суд, ограничивать должнику доступ в квартиру нельзя. Так что не пускать нанимателя в квартиру за вещами я вам не советую: это его имущество, к тому же по закону он имеет право пользоваться квартирой до момента расторжения договора.
Отвечает директор юридического департамента бюро элитной недвижимости Must Have Анастасия Кузнецова:
Если письменного договора найма вы не заключали, то переживать должен арендатор, а не собственник. Никаких прав находиться в квартире другой семьи у временных жильцов нет. В п.2, ст. 1 ЖК РФ недвусмысленно прописано, что «граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими». Более того, в п. 2, ст. 3 ЖК РФ указано, что «никто не вправе проникать в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан». Поэтому я рекомендую вызвать сотрудников полиции, предъявить им свидетельство о праве собственности на квартиру или выписку из ЕГРП и потребовать выселить незаконных жильцов. Навряд ли жильцы станут оказывать сопротивление полиции – это уже уголовный кодекс и совсем другие последствия.
А вот что касается взыскания денег, то здесь в проигрыше собственник квартиры: нет договора – нет обязательства нанимателя перечислять арендую плату. Владелец квартиры может выселить жильцов, но может не увидеть положенных денег. Выход в подобных случаях только один: по-хорошему договариваться с нанимателями.
В ситуации, когда нет договора, я бы рекомендовала немедленно составить и подписать такой договор. В договоре найма жилого помещения обязательно должны быть включены: предмет договора; описание квартиры, позволяющее однозначно установить имущество, переданное в наем; арендная ставка и срок действия договора. Среди дополнительных пунктов необходимо включить обязательство нанимателя внести задолженность по оплате. Если жильцы отказываются подписывать договор, то собственникам легче вызвать полицию и выселить нерадивых арендаторов. Лучше потерять арендую плату за два месяца, нежели за три месяца или полгода.